近日，大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺好租對2020年北京各主要商圈寫字樓市場表現進行了年終盤點。結果顯示，金融街、中關村繼續領銜高出租率商圈，甲寫出租率均超過95%。北京各類辦公樓宇（含產業園）總體成交量較上年減少接近兩成，市場進一步承壓，北京CBD、中關村、望京為成交面積TOP3商圈。此外，次熱門商圈也出現了個別熱門項目。
中關村商圈「保衛」北京商辦市場大盤
北京近一年商辦樓宇成交量走勢
據好租平臺監測數據顯示，當前北京各類商辦樓宇的平均掛牌價已跌至7元/㎡/天，近一年總體成交面積同比上年同期減少接近兩成，月度最低值出現在疫情高峰期的2020年2月。分商圈來看，北京CBD、中關村、望京成交面積較大，合計佔到近三成。但同時，北京CBD月待租面積今年一直維持在100萬㎡以上的高位，這也導致CBD商圈乃至全市空置率居高不下。
北京單月10萬㎡以上總成交面積分布
儘管各商圈成交低谷一致，但成交高峰表現各異。從北京單月總成交面積分布來看，最大值出現在2020年11月的中關村商圈，且該商圈頂住市場壓力，在下半年多次實現成交面積同比大幅增長，CBD商圈在Q3稍顯低迷，五環外的豐臺科技園成交去化體量也相當可觀，坐四望三且大有趕超望京商圈的勢頭。
次熱門商圈亦現超熱門辦公樓群
好租平臺監測數據還顯示，在北京絕大多數項目空置率走高的情況下，仍有不少95%以上出租率甚至滿租寫字樓遍布於各大商圈。如今年甲寫整體空置率維持在25%以上高位的亞奧商圈，它相較北京CBD、中關村則屬於次熱門商圈，但具體到街道門牌號碼，也在安定路5號院、安定門外大街208號等處表現出了強大的辦公樓群競爭力，擁有奧南中海國際中心、中糧置地廣場等一批成功項目。
結合具體項目表現來看，亞奧商圈兩類房源極易受到品牌企業租戶的親睞：一類是建築品質達到頂級豪華，並引入外部知名物業服務的項目，如亞洲金融大廈、中糧置地廣場；另一類是單一業權型高端項目，提供一站式高效服務，各項運營能力全面、出眾且客群定位清晰，如中建財富國際中心和奧南中海國際中心，是亞奧商圈內少之又少的滿租項目，它們同時與中海環宇薈購物中心連通，打造出創意時尚辦公氛圍。據悉，中建財富國際中心為中海商業旗下輕資產輸出項目，成功複製了中海商業的標準化運營管理體系，同時以中海商業內部資源優勢等賦能租戶，由此也成功吸引了眾多世界500強及知名企業總部入駐。此外，一些綜合配置僅為「基礎型」的非甲級寫字樓產品或綜合體，能以性價比吸引中小微企業而實現高出租率，如元大都、安貞大廈。
好租分析認為，中期看北京甲級寫字樓面臨的市場壓力空前，一方面是受疫情等負面因素影響，下遊需求及租金承受能力減弱，另一方面是創意園區型產品市場份額不斷提升，帶走了部分甲寫租戶尤其是TMT企業。因而面對激烈競爭，包括租戶結構管理、資源交流聚合在內的甲級寫字樓「品質運營」將日益成為項目成功的關鍵。