遠古時期，由於大規模戰亂、部落之間的鬥爭、又或是為了避免近親繁衍，氏族部落會選擇不斷遷徙，只為尋找更適宜生活的淨土。上世紀中期（具體年代不詳），大批人口從蘭州其他區域遷徙到有大雁棲息的河灘之地——雁灘，只不過這次大規模的搬遷是因為城市改造。
擁有大片河灘的雁灘為搬遷而來的人提供了大量的土地，最終，土地被分配到各家各戶，人們同時開啟了全新的生活方式，而此時生活在雁灘的還都是土生土長的「原住民」。
當大家開始以耕作為生時，雁灘地區逐漸成為了蘭州市場供應蔬菜的主產地，而產出的大量蔬菜急需可以集中販賣的場所。於是，菜農們自發的把從地裡收來的菜和水果拉到張蘇灘南河道上販賣，久而久之，便形成了張蘇灘蔬菜瓜果市場。隨著市場知名度的提高，才逐漸發展成了蘭州第一個一級果蔬市場。
山路十八彎，雁灘十八灘。
每個灘的先天條件有所不同，地理位置以及土地數量也都存在差異，因此關於張蘇灘批發市場以及糧油市場的建設，另一種說法是由於張蘇灘土地數量相對較少，於是，村民集體出資興辦，共同持股，才形成了如今體量的市場。然而，無論是上述中的哪一種，都足以表明，雁灘正緩緩晃動著發展的火苗，只要燃料夠足，火勢也必定夠大。
到了90年代中期，雁灘入選為蘭州最早的城中村重點改造區域，而這一個決定徹底改寫了雁灘的命運。
進入新世紀，開發商們不約而同的將目光投向了雁灘，或許他們早就明白，數以萬計的土地讓任何規模的項目都可以找到盡情施展的地方。
蘭州最大的本地房企幾乎承包了雁灘的大部分區域。事實上，不僅是天慶，雁灘似乎還是許多項目建設的首選之地。這讓地產界的「常青樹」——雁灘，每隔一段時間都能誕生出爆款的作品，創造出新的神話。
在蘭州，「天資聰穎」的區域並不少，可像雁灘這樣能夠擁有多重機遇的卻並不多。無論是第一個超級大盤還是第一個城市綜合體，都生長在了雁灘這片試驗田上。不僅成為了蘭州的首例，在很長一段時間內也是絕無僅有的個例，而這些都僅僅是雁灘開發項目的冰山一角，仿佛所有的新項目都要先放到雁灘來嘗嘗鮮。
雖說物以稀為貴，可隨著雁灘房地產項目的增加，一方面促進了外來人口的增長，又在一定程度上刺激著房價的上漲。發展初期，有人以不到千元每平的房價就買到了新港城的房子，如今二十年過去了，房價也神不知鬼不覺的翻了近二十倍。而相比其他區域房價迅雷不及掩耳之勢的增長，雁灘更像是「潤物細無聲」。
雁灘迎來了前所未有大規模的開發建設，很大一部分的發展要歸功於房地產，而作為城中村改造的成功案例，也讓「搶佔下一個雁灘」、「複製下一個雁灘」成為了其他區域發展的口號。
與此同時，大量的市場開始聚集在雁灘，而有大型市場的地方也必定活躍著更多的人群，除了上面提到的張蘇灘批發市場和糧油市場，雁灘還布局有建材市場、日雜批發市場、家具市場、西北板材市場、西蘭板材市場、三森眾旺板材市場、雁灘舊貨商貿城市場、雁灘布料批發市場、雁灘汽車用品市場、摩託車市場、圖書批發市場、花鳥魚市場。
可以看到，無論涉及到生活的哪個方面，都能在雁灘找到相對應的市場，正是因為涵蓋了各個行業，也讓「雁灘」不斷出現在人們的口中並列入到出行的目的地中。雁灘大型的市場在為市民提供便利的同時還提供了更多的工作崗位，因此也帶來了更多的人口，而與人口一同增長的還有雁灘越來越大的名氣。
作為1991年國務院批准設立的首批國家高新區之一, 蘭州高新區現轄雁灘園區、九州園區、七裡河園區、定連園區以及和平園區。雁灘園區內涵蓋了甘肅廣播電視中心、報業大廈、天慶國際商務大廈、蘭州高新技術創新園等一批風格各異的建築以及中糧可口可樂、甘肅聯通等一批高新技術企業，而雁灘園區也是目前幾個園區中發展最成熟的園區。
隨著雁灘項目的增多，商業方面的發展也取得了不錯的成績。以前雁灘人購物要跑到西關、南關或者西站商圈，加上交通不便，一來一回就要耗費一天的時間。當某一天，雁灘突然開了個大型購物廣場，人們便開始紛紛相約逛起了超市。現在聽來，逛超市是個極其便捷的事情，可在華孚泰購物廣場引進大潤發之前，流行於雁灘地界上的都是逛一圈絕不會超過5分鐘的商店。
雁灘不僅成為本地房企的首選之地，也是外來房企想要爭奪的「陣地」。
2014年，城關萬達廣場正式開業。或許有人會認為，萬達將進入蘭州的第一個項目選在了雁灘，無疑是雁灘「高攀」，可事實上，那時的雁灘早已是叱吒蘭州各界的「當紅炸子雞」，與萬達也算得上是絕配。
的確，萬達的選擇再一次拉高了雁灘的地位，一時間，生活在西關商圈，甚至是西站商圈的人也專門會跑到這裡，原本的商業形式正在悄悄的發生轉變。
商業的發展帶來的不僅是便捷的生活，還有高昂的房價。面對為數不多的「王牌」，環繞城關萬達廣場而建的項目紛紛打出了「萬達旁」的口號，房價自然是水漲船高，現在更是有突破兩萬的趨勢。
隨著良志蘭州之窗以及名城廣場項目的建設，紅星美凱龍等大型商業項目接連落地，居然之家也從天水路又「延伸」到了雁北路，可以看到，商業發展的熱度正在持續走高，這也讓雁灘從原本的商業貧瘠區變成了商業富有區。
完善的配套以及成熟的項目讓雁灘成為了其他區域開發過程中參照的樣本。
二十年的時間，雁灘創造了許多不可複製的傳奇，甚至在一段時期內引領著城市的發展。如今，雁灘開發的項目在以肉眼可見的速度增長，而土地也在以幾何倍數遞減，那些先下手的人也的的確確在雁灘找到了適宜生長的土地。
2015年7月份華潤置地與蘭州市土儲中心、城關區人民政府籤約了800畝的華潤城項目，位置幾乎是雁灘的最東端，卻是當時為數不多可供選擇的地方。換做現在，想要找一塊80畝的土地都是極其困難的事情。而華潤二十四城建設似乎也成了雁灘這一輪發展的收官之作。
近兩年，雁灘先後規劃了蘭州市婦幼保健院、蘭州二中雁灘分校、蘭州市口腔醫院、雁灘溼地公園等一系列公共配套設施，構建了更加完善的發展體系。以至於位於青白石的項目也總是會打出一橋之隔就是雁灘的口號來作為加分項，可見雁灘就是大家口中「別人家的孩子」。
雁灘分別經歷了房地產的集中開發，市場以及商業的集中建設才從最初的農田變成現在的模樣，在促進現代化發展的同時也帶動了人口的增長。如今，雁灘的人口密度也是位居各個區域的前列。
雁灘的發展創造了區域建設的一種可能性，但從另一種角度也證明了，縱有萬貫家財也終有散盡的一天，不可否認，雁灘的光芒正在削弱。
如今，偌大的雁灘已經很難再找到大面積裸露的土地，這意味著雁灘的開發已接近尾聲。然而，蘭州的其他區域卻正在緊鑼密鼓的建設當中，隨時有超越雁灘的趨勢。而對於雁灘，想要再次脫穎而出或許只能依附於新一輪的城中村改造。
在區域開發中，城中村改造和棚戶區改造拆遷的大片土地為誕生大項目提供可能。2018年年底，蘭州城關區張蘇灘村城中村改造項目正式籤約，佔地410畝；2019年初，高灘村也發布了土地徵收公告，小雁灘村城改項目也有了實質性的進展；2020年1月，宋家灘村社區與蘭州萬佳家具籤訂協議，據了解，雁北街道宋家灘村社區現有集體土地360多畝。
2019年初，蘭州市政府召開全市商品交易批發市場轉型升級工作推進會，明確將對16家市場實施轉型升級。其中，搬遷的市場中有4家位於雁灘，分別為高灘西蘭板材批發市場，蘭州三森眾旺裝飾材料市場，蘭州雁灘舊貨商貿城，雁灘建材第二經營部。同時，將對未完成市場轉型升級任務的張蘇灘糧油批發市場，雁灘日雜市場，張蘇灘蔬菜瓜果批發市場二部、三部等市場繼續加快推進。
對於城市發展而言，雁灘當地居民自建的民房以及風生水起的市場儘管在上一輪改造中是先進的產物，可當下已經成為了影響城市發展的阻礙。
由此看來，隨著城市的更新，新一輪的市場搬遷、城中村改造不得不再次提上日程，而當市場搬遷、居民房拆遷後，雁灘便又會騰挪出更多的土地用於城市的建設。雖然這是城市發展的必然，可相比於二十多年前，這次的改造將會變得更加艱難。
民間流行這樣一句話，時尚是一個輪迴。事實上，城市的發展也是一個輪迴，而雁灘最初的發展始於城市改造，最終也將歸於城市改造。