來源：財富動力網
作者：蕭峰
最新獲悉，恆大物業IPO定價為8.8港元/股，將籌資18.4億美元。上市後恆大物業總股本達到108億股，遠超碧桂園服務(港股06098)的27億股。以8.8港元/股招股價計算，恆大物業的市值將950.4億港元。以2019年淨利潤計算對應的發行市盈率為102倍。若以2020年中報淨利潤折算2020年全年業績（23億元），對應市盈率為41倍。在規模方面，恆大物業在管面積2.54億平方米、合約面積5.13億平方米，無論是合約還是在管面積排已上市物企前五位，體量之大導致上市後必將攪動物業頭部格局。
信息顯示，恆大物業2017-2019年淨利潤年複合增長率195.5%，居行業第一。不過，或許這與此前淨利率低有關，2017年淨利率低至2.42%，三年時間翻了6倍至12.7%。2020年上半年的25%淨利率能排上市物企前三。
招股文件顯示，恆大物業定價區間為8.5-9.75港元/股，每手200股，入場費只需4924港元。此次發售股份總量為16.21億股（未行使超額配售的情況下），新股、老股各佔50%，佔發行後總股本的15%。
今年以來，知名開發商紛紛分拆物業上市。例如，世茂、華潤、融創、恆大、廣州國企越秀地產(港股00123)等等。
物業成為了資本新寵，除了疫情期間社區服務的重要性凸顯，加之資金避險的需求，更根本的原因是以保利物業(港股06049)為首的龍頭公司極大地拓展了物業的邊界，將傳統社區服務延伸到廣闊的城市、鄉鎮服務中，具備了無限的增長空間。
率先提出「大物業」概念的保利物業負責人認為，物業服務迎來了最好的黃金時代，行業上升到了國家戰略階段。在「十四五」期間，物業將更多扮演提供公共服務的「軟基建」角色。
在此背景下，物業行業的估值體系發生改變，物業公司之間的分化也在發生，那些有能力服務城市治理的企業更有未來，物業行業的巨頭也將在這些企業中產生。總的來說，對於恆大物業這隻「千億黑馬」準備開拔，前路如何值得期待。