來源：第一財經   2020年12月09日 07:20
2020年的冬天，因多家長租公寓爆雷，讓房東和租戶陷入「受害者」相爭的漫長博弈。
危機並非一朝一夕產生。兩年前，長租公寓還是一片高光態勢，各路資本爭相加碼，頭部企業相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長租公寓陷入「網際網路式」燒錢補貼、越擴張越虧損的普遍困境。
「分散式長租公寓利用高收低租等手段做大規模，並用租金貸圈錢，類似龐氏騙局。」有租賃行業資深人士告訴記者，在資本壓力下，這些長租品牌要不斷擴張規模，但越擴張越虧損，很難精細化運營。
即便是行業頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業戰略激進的表現，也是行業不成熟的結果。值得注意的是，目前多地正加強租賃行業監管，不規範行為有望被糾偏，但距長租企業找到可持續的盈利模式，仍道路漫長。
頻頻「爆雷」
11月30日，自如宣布戰略併購貝客青年精品公寓。併購完成後，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個集中式公寓項目。自如表示，此舉有助於快速提升其在核心城市的集中式公寓規模。
在當下長租公寓市場，分散式是從個人房東處租賃房屋，經過裝修後對外出租，獲得租金差收入，俗稱「二房東」；集中式則是將整幢物業改造後出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。
自如是國內頭部長租公寓品牌，目前已形成分散式合租、整租、豪宅，以及集中式獨棟和社區的全品類租住產品覆蓋。高調擴張規模的同時，自如在分散式租賃領域卻頻頻遭遇業主維權。
早在年初，便有自如房東向第一財經記者反映，接到自如業務員電話，商量降租金，理由是要拆除隔斷間，收益將受影響。如果房東不同意，自如便單方面解除合同，補償兩個月房租，並扣除裝修費。
受到波及的多為自如此前為搶佔市場、高價拿下的房源。在疫情衝擊、租賃市場低溫等因素影響下，自如選擇「斷臂求生」。「所有遭受解約影響的租客都會友好協商，對於符合合同支持的業主，將會賠付違約金。」自如稱。
作為行業頭部公司，自如暫時尚有周轉餘地，而其他已「爆雷」的公司正風波連連。近日，多名租客反映，因其租住的長租公寓出現資金危機，自己年付的資金「打了水漂」，還要被迫搬離、重新找房。
「租約還剩七個月，但房東說自己也要還貸款，長租公寓已拖欠他們兩個月房租。」租客王林(化名)告訴記者，按房東的想法，如果想繼續住，雙方可重新籤一份合同，從12月份開始，直接把租金給房東。
王林並不想接受這一方案。「我們跟長租公寓還沒解約，即便想解約，押金租金能否返還還是未知，如果私下跟房東續籤，哪份有法律效力？」他說，目前各方還在觀望，自己想等下一步結果。
越擴張越虧錢
據第一財經記者不完全統計，自2017年以來，全國共有153家長租品牌「爆雷」，2020年1~11月就多達84家。其中，很大一部分原因在於「高進低出」、「長收短付」、濫用「租金貸」等運營模式導致資金鍊斷裂。
其中，「租金貸」更是長租企業被詬病的焦點。為獲得更多資金，長租公寓運營方會引入金融機構，租客與其籤訂貸款條約，分期償還租房貸款，金融機構則將全年租金一次性打入長租公寓企業帳戶。
這種情況下，租客可能會在不知情的情況下產生貸款，金融機構放出的貸款，則直接流向長租公寓。因長租公寓按月或季度給房東打款，期限錯配下會沉澱出巨大的資金池，這筆資金並沒有獨立第三方進行監管。
一旦「爆雷」事件發生，長租公寓資金鍊斷裂無法向房東打款，租客卻仍與金融機構存在債務關係。毫無疑問，濫用「租金貸」助推了長租公寓無序擴張，加大了租客權益受損的風險，但其並非企業陷入危機的核心因素。
早在今年5月，國家金融與發展實驗室便撰文指出，即使規模較大的上市長租公寓也面臨巨大的流動性風險，根本原因在於：企業本身經營現金流為負，且規模巨大；疫情加速了融資現金流的波動。
以某美股上市長租公寓品牌為例，過去三年，該公司運營的房源數量暴增，運營效率和出租率卻持續走低，租金成本增速超過收入增速，越擴張越虧損。即便沒有疫情衝擊，這家公司的流動性風險也難以忽視。
同策資管也認為，只要該公寓能正常運營，保持一定的資金流動性，未引發租客信任危機，以及進一步的集中退房等問題，租金貸本身不會成為危機的導火索，更不是企業運營出現困境的主要矛盾。
該機構還認為，危機發生的根源在於，在目前商業模式和管理方式下，長租企業每間運營中的公寓都在貼錢。自2018年起，全國各城市開始嚴查隔斷房、群租房，加上疫情影響，出租率及租金下跌，加速了長租企業資金鍊問題的暴露。
急需擺脫「野蠻生長」
儘管「爆雷」、「甲醛房」、「租金貸」等問題頻發，但長租公寓的出現，仍滿足了當下年輕人的租賃需求，是解決我國租賃市場結構性失衡的重要途徑。作為一種新興業態，長租行業急需步入有序發展的軌道。
易居控股CEO丁祖昱認為，長租公寓正如早期的共享單車、滴滴，拼資金、拼實力、拼規模是行業早期階段的正常表現。「大浪淘沙」之後，行業將走向成熟，中端企業逐漸退出，最終達到多方制衡的健康狀態。
國家金融與發展實驗室也發文表示，應設立行業準入門檻，制定相關標準規範(如隔間、裝修、安全等)，定期組織行業形勢研討；地方政府應會同住建部門建設長租公寓信息平臺，房客租金應在銀行開立專戶進行監管。
近日，多地已發文加強監管。其中，濟南要加強對「高進低出」、「長收短付」經營模式的監管，對不具備持續經營能力、擴張規模過快的企業實施約談告誡、暫停網籤備案、發布風險提示、依法依規查處等舉措。
針對「租金貸」問題，成都明確表示，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%；深圳也明確，住房租賃企業不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
克而瑞租售認為，監管政策密集出臺，要讓長租公寓回歸「住」的本質。這意味著，長租公寓依靠「高收低出」、「長租短付」、「租金貸」等手段大舉擴張的時期已經過去，行業正從重視規模轉向深耕運營。
不過，一些業內人士對分散式長租品牌的發展並不認可。上述租賃行業人士告訴記者，分散式長租公寓以租金貸融資，通過收購房源再轉租的方式擴張規模，但越擴張就會越虧損，很難做到精細化運營。
相較而言，集中式公寓因為管理效率更加集中化，並且通過精細化運營這個放大器，能有效提升收益，獲得持續發展；而分散式前期資本沉澱較少，利於企業在短期內快速擴張，但成本利潤難以控制。
以萬科、龍湖等房企運營的集中式長租公寓為例，這些品牌正有意放緩規模擴張速度，轉而提升經營質量和效率。近三年來，龍湖冠寓整體出租率提升，今年上半年攀升至85.3%，且不會運用「租金貸」模式。
長租公寓並非暴利行業，任何盲目追求規模、獲取房源成本過高、濫用金融槓桿的行為，都可能使企業資金承壓。在穩妥處理「爆雷」公寓的遺留問題後，唯有精細化運營，才能讓行業獲得持續發展。