近些年來，普洛斯一直在豐富其「物流地產巨頭」以外的標籤。
在本屆進博會上，這樣的意圖更加明顯：除了智能化倉儲、智慧化物流等傳統優勢業務繼續「秀肌肉」外，普洛斯還將展示重心放在了供應鏈金融、供應鏈集成服務、冷鏈和新能源設施等新興業務板塊上。
「今天的普洛斯，早就不單是物流基礎設施的提供商和運營商了。」普洛斯中國區常務副董事長諸葛文靜在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，從資產的管理類別上來說，這家公司已經從物流不動產延伸到了智慧製造產業園區、研發辦公的創新園區、新能源以及數據中心等新基建的資產類別。
自2018年完成私有化後，這頭叱吒物流地產領域的千億「巨象」持續拓展產業生態，謀求轉身。
最顯著的動作莫過於兩個重要平臺的運作——通過科技運營平臺際鏈科技以及私募股權投資平臺隱山資本，布局物流科技領域，試圖打造整個物流智慧生態。
不過，生態體系不斷拓展的背後，普洛斯是否會在多元化發展之路上「迷失」？諸葛文靜篤定，普洛斯的投資有著內在邏輯。
物流地產競爭越發激烈
面對「如何定位現在的普洛斯」這個問題時，諸葛文靜用「投資管理和商業創新公司」進行了總結。
這一說法有些抽象。她進一步介紹，普洛斯會圍繞「物流不動產」，「數據中心、新能源等基礎設施」等體量龐大的產業資產，通過「大物流領域私募股權投資」、「供應鏈金融」、「智慧化資產運營管理服務」等投資和服務板塊，來打造「大物流」生態。
在諸葛文靜的描述中，普洛斯正在做的事情很多。外界也因此有所擔憂：該公司近些年來不斷拓展多元業務的背後，是否是因為傳統的物流地產業務發展遇到瓶頸了？
物流業作為連接生產與消費的空間紐帶，近些年來呈現不斷發展的態勢，物流地產（亦稱物流倉儲）便是其中重要一環。但數字中的國內物流地產投資熱情並不高漲。根據國家統計局截至2017年的數據，全國倉儲業固定資產投資額為6855.78億元，較2016年下滑1.83%。
「這主要是受制於土地供應政策收緊。」一位不願具名的分析師告訴21世紀經濟報導記者，物流倉儲項目相較於商業住宅項目產出貢獻較低，開發商拿地環節受到較大約束。與此同時，在一線城市，物流倉儲項目競爭激烈、供地更為緊張。
該分析師表示，與海外發達國家相比，我國物流倉儲行業發展仍有較大差距，而在電商快速發展和疫情倒逼下，中高標準現代化倉儲物流設施迎來了較大的發展空間。
在土地供給緊缺的情況下，倉儲用地利用率和庫容的提高成為突破的關鍵，這使得中高標準現倉的結構佔比有待提升。中信建投的分析報告指出，目前國內倉庫供給存在結構不平衡，高標倉存量佔比較少。以2018年的數據為例，國內的營業性通用倉庫面積為10.6億平方米，其中90%以上為傳統普通倉，高標倉佔比僅5%左右，面積在5000萬平方米左右。
「物流倉儲本身還是有很大的發展空間以及發展潛力的，所以我們一直持續在中國加大物流倉儲這一塊投資。」在諸葛文靜看來，國內的倉儲物流發展空間遠未觸碰到天花板，一方面，國內人均倉儲面積遠低於海外成熟市場；另一方面，國內不少老舊、效率低下的倉儲設施還在使用，涉及改造升級，這使得現代高標準的倉儲有著很強的需求。
然而，即便身為行業老大，普洛斯也不得不面對來自房地產企業、物流企業、電商平臺等不同主體在物流地產領域發起的衝擊。民營快遞巨頭順豐控股便是其中一個。今年9月份，該公司宣布與中信資本子公司聯合設立了一隻物流地產基金，目標規模為21億元人民幣的等值美元，以用於對物流產業匱乏的一線城市、一點五線城市以及二線城市具有戰略位置的物流物業或持有物流物業的項目公司進行投資。
事實上，普洛斯的物流地產業務未見疲態。這從其核心子公司普洛斯中國控股有限公司（下稱普洛斯中國）的財報中可見一斑。
普洛斯中國今年5月份披露的2019年財報顯示，報告期內，普洛斯中國租金及相關收入達8.52億美元，與2018年相比，這項業務收入額同比增長了約2%。
而21世紀經濟報導記者了解到，截至目前，普洛斯在中國擁有價值300億美元的物流基礎設施，佔地面積4600萬平方米，已竣工和計劃建築面積共計3200萬平方米。此外，2020年上半年，普洛斯在中國地區的物流設施新增和續約的面積達到了740萬平米，同比去年增長了48%。
面對競爭越發激烈的物流地產行業，普洛斯的「野心」不止。諸葛文靜告訴21世紀經濟報導記者，「普洛斯這些年依託底盤資產，希望加大科技方面的投入，來幫助整個物流行業『降本增效』。」
普洛斯的「大物流」棋局
「技術的發展使我們正在重新架構物流業。」在兩年前（2018年）的全國物流園區工作年會，普洛斯聯合創始人、執行長梅志明曾說普洛斯在「構建引領和匯聚物流新模式和科技創新的平臺」的進程中。
在接受21世紀經濟報導記者採訪時，諸葛文靜坦言普洛斯想要建立的是一個「大物流」產業的發展生態體系。而在過去的十多年裡，普洛斯已經在全球範圍內構建起了龐大的物流基礎設施網絡，轉型升級的時刻早已到來。
21世紀經濟報導記者注意到，在今年的進博會上，普洛斯的展臺刻上了較濃的「智慧、智能」的印記。
而對於普洛斯的投資運作，諸葛文靜頗有心得。除了是普洛斯中國區常務副董事長外，諸葛文靜的身份還包括普洛斯金融董事長、普洛斯資本董事長兼總裁，主管中國區的戰略規劃、投資與融資等工作。
諸葛文靜告訴21世紀經濟報導記者，普洛斯在中國的基金資產管理規模達到190億美元。圍繞「大物流」的概念，普洛斯在近幾年落子不少，顯著的四個方面為PE投資、冷鏈物流、新能源設施以及供應鏈金融等。
2019年，普洛斯創立普冷國際，提供全程冷鏈物流服務。據悉，成立一年多時間以來，該公司的冷鏈運營網絡已經在全國十幾個城市布點，冷鏈基礎設施面積達到近百萬平方米。
在新能源領域，該公司2018年與加拿大的另類資產管理公司博楓（Brookfield）成立了合資公司普楓新能源，專注投資和運營屋頂太陽能發電。目前，普洛斯在全球擁有超過173萬平方米的屋頂光伏面板，發電裝機量為122MW。
21世紀經濟報導記者還獲悉，普洛斯在中國的光伏併網發電裝機量今年上半年增加了約34MW，同比增長了113％。該公司預計，截至2021年底，其投資的分布式光伏裝機量將增加至427MW，並以1GW為近期目標。
「我們在通過新業務拓展我們的生態圈。」諸葛文靜對21世紀經濟報導記者表示，普洛斯的多元化投資是有內在邏輯，例如資產類別的擴充，產業園區和研發辦公，都是為了應對市場需求，衍生出的投資與服務，以推動「大物流」產業及其上下遊發展。
從2003年進入中國市場，普洛斯在市場和行業的不斷演化中、在內外因素的驅使下，走向了物流產業發展的縱深之路。其能否成為物流生態體系的真正打造者，有待時間來檢驗。
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