來源：消費者報導
隨著近兩年樓市調控政策的不斷深入，房地產行業的格局悄然發生著改變。表面上樓市依舊維持著往日的熱度，但對於開發商來說，日子並沒有大家想像中好過。為了快速回款，不少開發商各施奇招破解困局，其中有開發商以「增加贈送面積」為噱頭吸引購房者，這樣的優惠力度你心動了嗎？
南京市溧水區愛濤·天禧明庭（下稱「天禧明庭」）的業主們卻為此煩惱不已，購房時開發商聲稱增加的贈送面積可做成一個獨立的房間。但臨近收房之日，有業主發現開發商將空調外機放置在贈送面積的空間裡。
空調外機放置室內（業主供圖）
「把中央空調的外機放在家裡面就很奇葩啊，前所未聞。」業主認為，空調外機放置室內嚴重影響日常生活且佔用了居住面積。此外，有業主發現售樓部擺放的沙盤模型中的標註從「三房」改為「兩房」，雙方為此爭論不休，這究竟是怎麼一回事呢？
空調外機放置家中，業主質疑設計不合理
「買房的時候說好了三房兩廳兩衛，現在告訴我兩房兩廳兩衛，你說我一家五口怎麼住得下？」業主楊女士告訴《消費者報導》，家中一共五口人，看房時開發商一直以「三房兩廳兩衛」自居，便選擇購買該樓盤。
臨近收房之日，楊女士了解到有業主發現空調外機安裝在室內，且室內空間相對密閉，將影響到日常生活和居住面積。「有業主過去看房，發現有一個小房間隔了一半出來放空調外機，現在就是連一張床都放不下了。」楊女士無奈的告訴《消費者報導》，「當時開發商並沒有和我們說空調裝在那裡，只是說那個空間是給我們使用的。現在裝了空調我們就完全沒有辦法將那裡利用起來。」
空調外機放置的空間（業主供圖）
據了解，該小房間被開發商用牆隔開一半用於放置空調外機，其空間為「贈送面積」，不計入產權面積。「因為我們公攤面積蠻大的，所以銷售說是送給我們用的，那一半的空間沒有精裝修交付，就是毛坯房。他們說到時候我們自己可以把牆打通了使用。」
《消費者報導》了解到，建築外牆預留了空調外機的機位。不過有不少業主表示因中央空調外機過大，就算自行移出牆外可能會存在承重問題，安全隱患很大。業主認為，開發商設計不合理，空調外機放置家中不僅佔用了居住面積，還會產生噪音、空調外機散熱等問題，而放置建築外牆則擔心會有安全隱患，開發商應在業主交易前明確告知中央空調外機的擺放位置。
「買的時候開發商沒有和我們講空調外機會放進室內，如果和我們說的話我們肯定不會同意買這個房子的。」業主徐先生對《消費者報導》說。
那麼，開發商是否有義務提前告知購房者空調外機會放進室內呢？《消費者報導》針對此事向上海正策律師事務所的吳聲威律師進行採訪問詢，吳聲威表示，如空調外機放在設備平臺是不需要提前告知購房者的。但購房者可以提前了解，在開發商說要「贈送面積」的時候，購房者就要詢問清楚，如果開發商在這個時候說不放的，那就是欺詐。
對此，《消費者報導》針對此問題向天禧明庭的開發商南京愛濤置地有限公司（下稱「愛濤置業」）發送採訪函問詢，截至發稿時間，愛濤置業沒有任何答覆。
沙盤模型字樣由「三房」變「兩房」
空調外機的位置問題尚未解決，有業主還發現售樓部的沙盤模型標註被改動了，從「三房兩廳兩衛」「三房兩廳一衛」變成了「兩房兩廳兩衛」「兩房兩廳一衛」。這讓業主百思不得其解，明明說好的三房，為何變成了兩房？
業主於今年11月初發現沙盤模型的標註被改動（業主供圖）
業主朱小姐回憶稱，在購房時，其房屋格局分配只能通過售樓部的銷售人員和沙盤模型了解，期間從未見過開發商提供戶型圖等相關資料。此外，售樓部現場的樣板間只有面積為114㎡的戶型，而朱小姐購買的是面積為95㎡的戶型，樣板間並無參考價值。
《消費者報導》採訪了多名天禧明庭的業主，均表示其購買的房屋格局分配只能通過售樓部的銷售人員及沙盤模型了解到，在此過程中銷售人員均以「三房」自居。
此外，有業主發現當地的一家樓市資訊自媒體「韶韶溧水」曾發布了關於天禧名庭的文章，其介紹內容顯示該樓盤有「三房兩廳兩衛」「三房兩廳一衛」的戶型。不過，該文章近期已下線。
業主供圖
業主朱小姐告訴記者，他們曾撥打了當地的12345反映該問題，南京市溧水區市場監督管理局組織業主代表與開發商進行調解，在調解過程中，開發商否認了沙盤模型被改動、資訊媒體發布的文章內容的說法。
「贈送面積」為設備平臺，或存「偷面積」隱患
空調外機位置的擺放究竟與「三房變兩房」之間有何關係呢？《消費者報導》通過南京市規劃和自然資源局公示的溧水天禧明庭商住一期項目規劃圖發現，空調擺放的室內空間實則為「設備平臺」。
黃色框內為室內的「設備平臺」，即空調外機放置處（圖片來源：南京市規劃和自然資源局）
據了解，設備平臺用於放置空調外機、熱水機組等設備，該區域一般不能夠直接通行和作為日常使用，也因此不具備計算面積的條件。不過，高層框架結構很容易就可以在設備平臺部分開個小門，或者打通變成一個更大的空間。因此有很多開發商將設備平臺進行包裝，作為「贈送面積」吸引購房者。本是「兩房」的戶型，打通後即可變為「三房」。
不過，將設備平臺打通後會有安全風險嗎？《消費者報導》針對此情況向業內建築工程師問詢，該工程師表示，「從平面圖紙可以看出，設備平臺與儲藏室之間的牆體僅為分隔牆，並非承重牆，所以拆除的話基本是沒有安全隱患的，只是要注意拆牆的時候不要把牆體上方的結構梁給拆掉了。牆體上方的結構梁是承重該戶上一層的牆體的，不能打掉。其次會造成的影響可能就是，拆除了該牆體之後，實際戶型就與設計圖紙不對應了，如果有相關規劃部門過來檢查，可能會面臨整改的風險。」
據了解，破除設備平臺與套內的牆體等分隔物，並將設備平臺改造為套內面積使用屬於違法行為，事實上變更了規劃設計方案，與房產登記面積和套型不符。
其實，南京市多樓盤將設備平臺變身為「贈送」房間的案例屢見不鮮，設備平臺「偷面積」的問題屢被推上了風口浪尖。
吳聲威告訴《消費者報導》，「開發商大多數時候確實存在誤導購房者，實際上，業主是不能隨意地拆除和擴建。開發商在銷售的時候跟購房者說可以自行拆除、擴建，實際上法律上是不允許的，這個宣傳行為屬於欺詐行」
律師：「贈送面積」的說法本身就是欺詐行為
那麼，天禧明庭的業主們該如何維護自己的權益呢？吳聲威表示，「贈送面積」這四個字本身就是欺詐，沒有贈送面積這一說，這個「贈送的面積」本身就是一個不計算面積的設備平臺。
但吳聲威告訴記者，天禧明庭的業主維權將會很困難，「因為證據太少了。沒有錄音，也沒有什麼書面材料，比方說宣傳廣告、宣傳冊來證明開發商說了『贈送面積』這個事情。現今政府在這方面管得比較嚴，一般來說開發商已經不敢說『贈送』這兩個字了，就是在打廣告的時候，他們不敢在廣告冊上印這個『贈送』兩個字了，所以一般都是銷售口頭上說這事，這就很難抓到開發商的書面證據，因為只有書面證據才能明確證明開發商存在欺詐行為。如果是口頭上了，他可能就是認定這是銷售的個人行為。」
對此，《消費者報導》提醒有購房需求的消費者，當遇到開發商表示」贈送面積「給購房者居住使用時，儘可能的保留書面證據，避免掉進「贈送面積」的坑裡。