廣州南沙、中山馬鞍島、珠海唐家,潮水退去,到底誰在裸泳?

2020-12-13 樓三姐房產觀察

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深圳是一座傳奇故事,一路向西,造富神話未來如何續寫,很多人都在摸索下一站。

大家對這件事情共同的認知就是,誰距離深圳更近,誰就是窪地,所謂買深者強,臨深者富。精明的房企也毫不客氣的打出了「比深圳更近前海」的招牌!

珠江口兩岸,風起雲湧,近期有三朵流量小花c位出道,搶佔了投資界的頭版頭條。

今天三姐就跟諸位聊聊,誰才是真正的強者,誰在裸泳,誰在炒作!拋開深圳這條大腿之後,誰又啥都不是!

01.

為何它們是流量小花

先說這三朵流量小花,分別是廣州南沙、中山馬鞍島、珠海唐家,拋開自身的規劃很高之外,他們都有一個共同的特點,那就是距離深圳近,能接收深圳的外溢和產業轉移。

這幾年已經有一個成功的楷模,東莞松山湖造富神話已經成真,「近」水樓臺先得月,「近」朱者赤,「近」官得貴,「近」廚得食……正是因為如此,這三朵流量小花不斷釋放善意,拉近與深圳的距離!

地理位置上,

南沙自貿區本來可走虎門大橋直達深圳,作為灣區最愛幫別人修地鐵的城市,不滿於當下的銜接,意欲讓#廣州地鐵22號線#延伸到東莞,再「牽手」深圳寶安,共修廣深之好;

中山、珠海和深圳沒有直接關聯,但從大局觀出發,粵港澳大灣區要有所突破性的發展,必須擺脫往常「各幹各的」局面。

一條港珠澳大橋已經打破了港澳與珠海的地理桎梏,這是具有劃時代意義的,珠江口兩岸還有深圳、中山、東莞、廣州,他們呢?所以就有今天的「逢山開路、遇水架橋」,目的只有一個,實現人流、物流、資金流的流轉,協同發展!這才是世界級的灣區該有的樣貌!

馬鞍島作為深中通道的橋頭堡、起步區,也是中山重振虎威的重要支點;同時,深圳也正在規劃33號線從寶安機場直達中山,一頭挑惠州,一頭擔中山;

珠海唐家自身是國家級高新區,發展二十八載,已經有自己的沉澱和積累,想要再上一個臺階,就需要新鮮血液,為了雙贏現在豎起了「深珠合作」的大旗,而深珠通道作為物理空間載體;廣州作為老大哥,這次也沒落下,意欲將#廣州地鐵18號線#延伸至珠海站;

地理上的珠江口兩岸,逐漸被「縫合」了起來!

那麼,在有限的資金之下,哪裡的機遇更多,哪裡才是好去處?

02.

流量小花同臺競爭

先看這張圖,

直接說觀點吧,

三大板塊各有千秋,產業規劃是很高級,但脫離基礎和能級去談新區的發展,顯然有點脫離地心引力。

南沙自貿區

這幾年廣州的發展方向可以總結為「東進南拓」,在東進和南拓之間,南沙飽受爭議,還有人說南沙」只長骨頭不長肉」,但廣州zf是很想把南沙做起來的,「廣州市唯一的副中心、門戶樞紐」,琢磨一下就知道了這大概的意思。

縱然南沙是有份量的,但發展存在重重障礙,我們不得不承認:

1.南沙偏離主城區太遠,50公裡的距離,如同濱海新區之於天津、杭州灣新區之於寧波、蘭州新區之於蘭州,目前已經有地鐵4號線貫穿,仍然只有79萬常住人口、戶籍人口46萬,全市倒數第二;2.人口增速忽高忽低,從2016年至2019年,增速分別為8.2%、5.47%、3.68%、5.91%,今年南沙放開人才入戶政策,相信會有一大批買房人衝入,也許這個數據2020年會好看很多,但是在創收能力上,依舊打個問號;3.航運物流作為南沙主要名片,近幾年全球的航運都不太景氣,疫情又讓航運雪上加霜,珠江口兩岸修路修橋影響航線水運方面存在的爭議,在我看來最根本的問題還是整個航運產業的不景氣,蛋糕太小不夠分;4.整個南沙自貿區面積太大了,實現高質量全盤發展,仍需要耐心和時間的打磨!

樂觀點來講,做好長期持有的準備,南沙不缺伯樂!南沙也是整個粵港澳大灣區地理位置的幾何中心,目前仍然處於起步發展階段,基數比較小,增速方面來說還不錯。

至於南沙和深圳的互動,個人認為一條地鐵線的牽手不會有太大的改觀,中間有東莞、連接著寶安,縱然深圳再貴,退而求其次的選擇也不會有太多需求外溢到南沙來,所以地鐵的作用更多是聯通的作用,提高城市之間的效率!

珠海唐家

唐家高新區在珠海佔有一定的地位,距離市區近,不到15公裡;去年貢獻GDP佔總GDP的7.5%,國家級高新區,全國同類區域綜合排名22位,主導的是高科技、軟體等高新技術產業,有一定的規模。

但同樣也存在它的短板,深耕珠海市場,我認為唐家高新區是這樣的:

1.凡事從發展期到穩定期,再上一個臺階都有一定的難度,珠海高新區一方面需要形成產業集聚效應,一方面需要「鯰魚效應」來促進發展;2.「深珠合作」就是這條鯰魚,一方面唐家有高新區的基礎,珠海企業成本比較低;而深圳可以吸納到人才和技術,這是雙贏的;3.唐家房價起步比較高,早年拍了幾大地王,雅居樂和格力,橫向時間軸來看,均價似乎還有些降低,當下重點打造北圍新片區,房價平均下來是拉低的;4.唐家的配套是個詬病,醫療、教育、商業資源尚不能滿足片區需求;

樂觀點來說,唐家對外的價值更明顯,廣州18號線、深珠通道的開通都會給片區賦能,但是必須做好長期持有的打算。

至於珠海和廣州、深圳的互動,也可以說是珠江西岸都市圈與深圳、廣州的互動,高新區恰好是橋頭堡。正所謂「風過留痕,雁過拔毛」!

馬鞍島

馬鞍島是中山翠亨新區的起步區,這幾年中山經濟發展失速,所以zf喊出了「重振虎威」的口號,深中通道會是整個中山的一個突破點,馬鞍島自然被委以重任。

整個馬鞍島的規劃也是非常高大上的,像極了「為深圳人再造一座城」,高端醫療、高端教育,近期有項目開盤,實地走訪下來我有以下幾個方面的疑問:

1.目前正處於起步階段,房價已經3字頭,而整個中山市的均價才1.2萬;與之相鄰的南朗也才1.4萬,除了膨脹想不到別的形容詞;2.「新區」和「副中心」的區別在於,副中心是可以由主城區來供血的,新區是要單獨再造一座城,而整個馬鞍島是嶄新的,除了空地還是空地,距離主城區也有30多公裡,連接屬於斷開的狀態,未來中山市區過來的地鐵開通後反而很有可能會被市區虹吸,以後人口導入僅靠深圳人是不現實的;3.產業規劃非常高級,也很眼熟,這和珠海唐家產業定位有很大雷同,與之不同的是,珠海唐家高新區從1992年開始發展,有產業基礎的沉澱,有些在自己的領域裡面還是龍頭企業。這兩個地方如果同質化嚴重,論短期內爆發力和增長,可能馬鞍島表現不錯,但長遠來看,要找到自己的定位,有很遠的路要走。高新產業不是建個廠房,拉一套設備就能起來的;4.整個馬鞍島規劃住宅有600萬㎡,平均100㎡一套,約共有6萬套房子,除了房子越開發越多之外,出售時候也是新一輪的考驗;

至於中山和深圳的互動,個人認為更多方面是物流上的通達,地理上是打通了,房價上並沒有什麼能互通的道理!如果有,做夢來的更快!

那麼,在有限的資金之下,再考慮到資金沉澱成本,買房投資你會怎麼選?

我給大家提供個新思路——把深圳的利好因素拋去,看看這些地方還有什麼?

潮水退去,到底誰在裸泳?

常言道,「打鐵還得自身硬」,深圳能帶來一座城市的價值肯定是有的,但也是有限的,畢竟深圳只有一個,而且有些東西是不可複製的。

所以這三朵流量小花,以穩中求進的思路,我認為在選擇標的時候應該這麼排序:

唐家〉南沙〉馬鞍島

這三個地方誰最有可能發展起來?誰的家底更厚?你怎麼看?

1.南沙〉唐家〉馬鞍島

2.南沙〉馬鞍島〉唐家

3.唐家〉南沙〉馬鞍島

4.唐家〉馬鞍島〉南沙

5.馬鞍島〉南沙〉唐家

6.馬鞍島〉唐家〉南沙

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