火箭哥上海新房指南
最近，是不是覺得樓市很熱？
新房認籌爆表、二手跳價飛漲：過去見識過的、沒見識過的，在2020年的下半年帶我們全都長了見識——
原來買房子，是要靠搶的。
房產市場中，購房者的選擇天然被劃分為了兩類：新房 & 二手。
但經過我長時間的觀察，我發現99%的絕大多數人是不了解真實市場的——
或者自以為了解。
新房，本身就是一個自帶流量的存在。
大家應該都知道，當下只要你想購買新房，就必須參加搖號——這個天然帶有競爭屬性的規則就讓人覺得很有看點，很有弱肉強食的意味。
而人類的天性，就是吃瓜——說的通俗點，就是看熱鬧。
所以，無論你是不是想要購買新房、只要你對上海的樓市感興趣，自然就會選擇去閱讀新房方面的知識。
即使你關注二手房，最傾向於打開的也是當下成交價格最高、最貴的是誰，而不會去關注這個板塊的平均成交價。
每天，我們在新房自媒體中閱讀頻率最高的資訊新聞大致無非就是以下幾種：
1.「項目A以500%的認籌率實現日光，全城瘋搶」
2.「土地B以50%的溢價率被房企C拿下，成交樓板價達到9萬/平」
這些是不是證明新房很熱？是的。
可是新房，只是上海房產交易市場的小小一部分而已。
大家猜猜，新房到底佔據上海房產交易多少的比例呢？
24%
這個數字可不是我拍腦袋想出來的，而是整理了2016-2020年（截止10月份）的五年數據得出的平均交易比例。
（註：上海上一輪完成翻倍的大行情，就是在2016年——在此之後，房價有漲有跌，但整體平均的交易標的基本保持在一個平均水平。這裡截取5年數據更加具備參考意義。）
如果這個數字還不夠震撼，我們可以來看看絕對數：
上海過往4年年均成交新房56928套
而二手，卻成交了183697套。
（註：這還是建立在2020年1-10月的數據之上，二手基數更大，最終的差距會更加明顯）
上面的數字告訴我們這樣一個結論：
上海，是一個以存量市場為主、增量市場為輔的競爭格局；
換成通俗的話來說：買二手的人數遠遠超過新房。
由於發展時間較早，上海整體的城市化進程相比其他城市而言更加成熟，市區範圍內土地供應越來越缺乏也就不可避免：
這也在一定程度上解釋了為什麼，當下中內環範圍內的新房項目如此吃香的原因——未來市區內的地塊不會多、只會少；而改善需求，卻在日益增加：
而稀缺的東西，永遠都是最值錢的。
土地是有限的。
終有一天，上海將變成100%的二手交易市場；
終有一天，上海新房指南將成為無用的公眾號；
這一天，什麼時候會到呢？
再過三十年——等你下下下次換房子的時候。
我們就拿當下最搶手、最難買的大虹橋來舉例好了：
蟠龍天地948套房源，3715組認籌，認籌率392%
虹廬灣125套房源，1153組認籌，認籌率922%
首創禧瑞薈268套房源，1365組認籌，認籌率509%
這得有多少人排著隊要買大虹橋啊？
了解大虹橋規劃的話你應該知道，這裡主要分為這樣幾個部分：
1.華漕北
2.華漕南
3.徐涇東
4.徐涇南
5.虹橋CBD
6.南江橋
我們就拿虹廬灣&禧瑞薈所在的華漕來舉例好了：
華漕北側，根據規劃定義共計分為三個大板塊，分別為：
MHP0-1402、1403、1404單元（01單元已經開發殆盡，在此不做具體展開）
而在這三個單元中，MHP0-1402單元其實應該最為大家所熟悉：Costco、虹廬灣和首創禧瑞薈就坐落於此。
但大家會發現，在MHP0-1402單元中的住宅用地規劃其實不多（黃色標註即為住宅用地），虹廬灣西側的宅地大多都為動遷安置房規劃，而東側就是首創一期和二期項目。
這裡的宅地規劃和接下來的1403和1404單元比起來，那可都是小巫見大巫。
根據華漕鎮MHP0-1403單元控制性詳細規劃圖的內容，火箭哥標註出了每一塊住宅用地的規劃套數和學校位置：
這裡，總計還有14塊住宅用地、8401套住宅等待入市。
而位於1403單元北側的MHP0-1404單元則是有過之而不及：
從圖上可以看到，這裡不僅也有8000+套住宅規劃（不包含動遷安置房），同時在單元西側還設置有大面積的體育公園，一路向南沿著水系和南側的前灣公園串聯在一起；
這裡，總計還有10塊住宅用地、8107套住宅等待入市。
結論1：華漕還有24塊住宅用地、16508套住宅等待入市。
按照一年就拍兩塊地的調性（2020年的華漕沒有任何土地出讓），這裡如果按照年均拍賣一塊地的節奏來計算，這裡能賣個20年；
如果房企再在一個項目分期開盤，感覺一個項目就能賣上大半年：大家仔細看看上圖會發現，這些未出讓地塊中，可有不少都是1000套以上體量的項目——不是每個項目都有蟠龍天地那樣的勇氣的。
結論2：光一個華漕就能賣10多年，上海有多大？
過往的經驗告訴我們，每年上海都有將近200個新房項目取證入市——而據我所知，明年也將會保持在這個數字。
突然感覺，這份事業能做一輩子。
等我跑完10000個新房項目，我就再開一個公眾號，叫：上海新房編年史。
新房和二手，誰都無法迴避互相之間的存在——兩者，是相輔相成的。
但顯然，大家對新房是有著執念的——房子越貴，執念越深。
我們先看看二手市場的交易比例：
可以看到，在上海的二手交易市場中，基本呈現一邊倒的態勢：
低總價標的佔據絕對高點，超過1200萬的二手交易僅佔到全部交易的2%。
再來看看新房市場：
差別顯然易見：有錢人，明顯都跑這裡來了。
誠然，新房的品質和產品力會高於二手：人車分流、裝修風格、小區景觀，新一代的東西肯定是有所超越的；
但是，二手佔據的核心地段、強力學區，都是新房所不具備的——畢竟哪個好學校周邊會留個空地造樓呢？
大家在買房時，不要盲目追求新房、也不要無謂看低二手，各有優劣、各有千秋：
選擇最合適自己的房子，才是最要緊的。