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近兩年，光明熱度一直居高不下。
去年，深圳開出7個日光碟，3個都在光明；年初，光明二手房最高成交價破6萬；上個月，光明某樓盤開盤，除一套樣板間之外，全部賣完……
從一名不聞，到C位出道，光明紅的讓人猝不及防。
而現在，隨著光明崛起，房價到了新的水平線，又一個歷史性板塊輪動機遇來了。
很多人沒注意到，黃江離光明只有兩站距離，房價卻僅在3字頭，只有光明的一半，而且這個地方氣質和光明很像，也是大力發展科技創新產業，也有地鐵快要開通。
經分析，這個地方大概率會重演光明過去兩年的歷史，成為接下來最值得關注的新晉網紅。
01.
光明走紅背後的兩大因素
首先，需要搞明白一件事情，為什麼光明房價能在短短兩年內破5破6，打出連環暴擊？有兩大核心因素：
一是短期看，光明有地鐵6號線和13號線貫穿，將帶動光明成福田、南山的後花園，承接兩大中心區外溢。
6號線起於松崗站，止於科學館站，可與深圳1、3、4、5、7、9、11等7條已開通地鐵線路換乘，徹底打通了光明與龍華北站、福田等中心區的聯繫；13號線是一條快線，起自南山深圳灣口岸，終於光明上屋北站，徹底打通了光明與南山的聯繫。
據官方消息，地鐵6號線即將於7月28號開通，目前部分站點的實景圖已經曝光，環境非常寬敞明亮。
圖源深圳軌道交通
此外，地鐵13號線也預計於2022年12月開通，這種地鐵接棒利好，帶動光明成為福田、南山的後花園，是光明二手房成交價普遍破6的一個關鍵因素。
二是長期看，隨著光明科學城各項目規劃配套的加速落地，光明日新月異，會變成第二個南山。
光明科學城戰略規劃很高，是示範區文件部署的首個重要任務；在大灣區三年行動方案中，甚至早於前海被提及；今年3月，還被寫入了國家五部委聯合印發的文件，是國家級戰略。
據規劃，光明科學城面積達到了99平方公裡，佔全區面積的六成以上，這裡有產業、有大學、有名校、有TOD交通樞紐、有以深圳「新時代十大文化設施」深圳科技館（新館）為代表的一流文化設施。
深圳科技館（新館）效果圖
前段時間，光明科學城最新的規劃藍圖以及光明科學城中心區設計方案曝光，非常震撼，完全是世界一流水平。
光明本身規劃規模大，規格高、配套豐富、兌現速度快，是光明二手房成交價能普遍破6的另一個關鍵因素。
不過，值得注意的是，在房價日益走高，片區價值向南山看齊的過程中，光明也會像現在的南山一樣產生外溢，對周邊的房價產生帶動作用，催生一個置業風口：緊鄰光明的黃江，或許會重演光明近兩年的歷史，變成光明的後花園。
02.
兩站直抵光明
黃江是光明外溢第一環
從地理區位看，黃江緊鄰深圳光明科學城裝置核心區，本身就是光明外溢的第一環。
黃江—光明位置示意圖
而今年4月10日，深圳將6號線支線獨立成線，從即將開通的光明站引出，設「新明醫院站」、「中山大學站」以及「科學城東站」，北端延伸對接東莞1號線，直通松山湖科學城，進一步拉近了黃江與光明的空間距離。
6號線支線示意圖
而深圳6號線支線進入東莞的第一站，就是黃江，如下圖所示：
圖中「保利和光塵樾」所在的「黃江中心站」是深莞兩條地鐵線的交匯站點，從這裡出發，兩站直抵光明，在光明上屋站還能與深圳地鐵13號線換乘，通達南山、後海等中心腹地。
據了解，深圳6號線支線預計2022年6月底開通，東莞1號線預計2024年開通，這意味著，最快4年，從黃江坐地鐵就能直通深圳。
筆者提醒，深圳6號線與東莞1號線串聯起來的這條地鐵線，非同一般，它貫穿龍華—香蜜湖—深港科技創新合作區—光明科學城—松山湖科學城，是名副其實的科創地鐵線。
這意味著，這條線路含金量很高，串聯起來的都是高端發展片區，流通的都是高端產業和高端人才。
憑藉超級便捷的地鐵交通，壹地產認為，短期看，黃江承接光明的產業、人才外溢，就像目前的光明，承接福田、南山外溢一樣；而長期看，黃江和光明氣質很像，未來或將成為第二個光明。
03.
光明有的黃江也有
長期看黃江是下一個光明
光明科學城大家都很熟悉了，這個國家科學中心以「一心兩區，綠環縈繞」為空間布局，「一心兩區」即光明中心區和裝置集聚區、產業轉化區，「綠環縈繞」即藍綠活力環。
●其中，光明中心區定位深圳北部的城市新中心，這裡有高品質商業綜合體、深圳科技館、光明書城，有多所學校，可以說是匯聚了光明最頂級的市政配套，類似於福田、南山的中心區。
●裝置集聚區則包括「一主兩副」三個科學集群。「一主」即大科學裝置集群，「兩副」即科教融合集群、科技創新集群，布局有大科學裝置，以及中山大學深圳校區、中科院深圳理工大學研究型大學，深圳灣實驗室等研究平臺。
可以發現，整個光明科學城功能非常齊全，有高科技產業、研究平臺、智庫大學、生活中心區，黃江也是如此。
在今年6月份東莞兩會前夕，東莞市人大代表、黃江鎮委書記提到，將通過「軌道+更新」的方式全方位拓展與優化城市生產、生活與生態空間，把黃江打造成特色顯著的「TOD之城」。
圖源黃江視窗
根據規劃，黃江將主動對接深圳光明新區的優質科技創新資源平臺，著力構建創客+孵化+工程集群，建設一批科技企業孵化器、國家級重點實驗室及產業集群，打造有活力、有創造力的創新創業生態。
注意這些定位和規劃，從根本上來說，黃江的產業就是在光明及深圳現有的優勢上借力，與光明的規劃自成一個體系，未來，是要融合協同發展的，起點非常高。
起點高外，對於黃江的建設，政府可謂是下了血本，在5月底剛剛舉行過人工智慧小鎮項目動工暨航天電器、南京師範大學合作儀式後，又於6月初對黃江115項重大項目集中簽約。
這些籤約動工的項目，個個都是重量級「選手」，比如黃江人工智慧小鎮，擬建成「莞深科創CBD」項目，總建築體量260萬平，投資額超300億，預計入駐企業800家以上，產業年度產值100億，引進科技人才超3萬人。航天電器科研生產基地計劃投資額也達到20億，達產後預計年產值35億。
人工智慧小鎮效果圖 圖源網絡
仔細研究黃江的規劃可以發現，這裡和光明一樣，也有產業園、科技小鎮等高科技產業，將與光明形成聯動效應，形成產業、人口的資源集聚，讓黃江實現城市價值的飛躍。
所以，綜合上文對交通和規劃的分析，黃江在地鐵開通前的這幾年，以及自身價值加快兌現之下，大概率會重演光明的歷史。
加之，6月底，黃江的鄰居塘廈剛拍出兩塊地，可售樓面價達到了2.45萬/平，幾乎追趕上黃江約3萬/平的房價，明顯的麵粉貴過麵包。
一方面是眾多利好加推，一方面是地價反逼，這種情況在深圳的龍華、光明已經上演了無數遍，只要對樓市有所研究，其實就不難預見黃江的價值潛力。
04.
黃江中心站是新城中心
大概率是黃江樓市風向標
既然黃江這麼有潛力，那麼重點來了，買哪裡？
根據規劃，黃江TOD新城的具體打造，短期內，將以黃江北站、黃牛埔站、黃江中心站為重要抓手，構建三位一體的高品質生活圈、中小企業總部基地以及大型產業商展貿中心。
這其中，尤其值得重點關注的是黃江中心站，因為這裡是黃江的綜合交通樞紐，是東莞1號線和15號線的換乘站點，與黃牛埔公園站連成一片，將打造TOD核心區、商貿生活社區、綜合服務區以及居住生活區，未來這裡將成為黃江新的行政中心和綜合服務中心。
如果對標光明，這裡就是黃江版的光明中心區，未來潛力很大，大概率是黃江房價的風向標。
市場反應也已經證明了這一點，前幾天，莞深同城地鐵第一盤的【保利和光塵樾】開放營銷中心，當天客戶來訪量超800組，說明黃江中心站這個風口，已經被不少人盯上。
這些真正出手黃江的人是怎麼考慮的？營開當天，壹地產對現場的客戶進行了採訪，發現雖然各自考慮的因素不同，但總結下來，基本出於以下幾個方面：
一、交通優勢明顯，看好價值潛力。
保利和光塵樾距離黃江中心站僅約300米，待深圳6號線、東莞1號線開通後，未來從項目出發，無需換乘，2站直達光明科學城東站，3站直抵光明中山大學站。
而且黃江中心站還將與東莞4號線交匯，經塘廈、清溪對接深圳觀瀾。
6號線的重要性前文已經做了詳細解釋，它是一條科創線，在這條線上，香蜜湖10萬+，光明二手房成交普遍破6，就連松山湖都賣到4萬了，可想而知，黃江中心站的潛力有多大。
二、地段無敵，坐享黃江和光明兩大中心配套，還有名校加持。
項目位於黃江TOD新城核心，周邊就是星河互聯小鎮、碧桂園科技小鎮、享受黃江頂級配套。而且憑藉地緣和交通優勢，項目還能便捷享受光明的各種配套，包括括公明天虹商圈、大仟裡商場、鳳凰城商業中心等。
不過其中最打動客戶的是教育配套，因為項目旁邊就是華南師範大學附屬東莞學校，這所學校是當之無愧的名校。
華南師範大學附屬東莞學校項目總建築面積約16萬平方米，計劃總投資10億元，提供學位8000個，小學部已於2017年9月開學，中學部預計2020年8月正式投入使用。
圖源華南師範大學附屬東莞學校
華附（東莞）因創建時間較短，沒有明確數據參考，但從華附（廣州）的實力，便能了解到華附（東莞）的實力。據悉，華附（廣州）每年近60%的高三畢業生被國內「985」大學錄取，重本升學率和清華北大錄取數穩居廣東第一梯隊。
2019年廣州985率學校排名
這種背景之下，華附（東莞）也不容易小覷，完全有底氣比肩深圳名校，而深圳因教育資源緊張，名校學區房早已看齊豪宅，就連八卦嶺的老破小宿舍，都已經逼近10萬/平，而華附（東莞）周邊房價僅在3萬/平左右。
對比之下，保利和光塵樾離光明僅兩站之隔，家門口就是名校，性價比優勢十分突出。
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