來源：海外掘金
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我們都知道，大阪是日本僅有的五個民宿特區（一年365天都能運營民宿）之一，有不少投資者盯上了這裡。
大阪的民宿也是全國平均一人居住日數最長。日本民間機構民俗大學根據日本觀光廳發布的數據做了推算，東京平均一人居住日數為3.5日、北海道為2.8日，大阪則有4.1日。
與此同時，大阪的酒店入住率保持在每個月80%以上。根據大阪府發布的數據，從2013年至2017年間，赴大阪府旅遊居住的人中，84%的人選擇居住在大阪市。大阪市平均每年承載2477萬人次的住宿需求，也就是說，平均一天有6.8萬人在大阪旅宿。
2023年左右的大阪賭場綜合度假區，還有2025年的世博會，大阪正迎來一波又一波的旅遊熱，會帶動整體的民宿居住需求。
大阪的民宿大有可為！
昨天，我的同事介紹了大阪的町屋民宿，
今天，我要為各位在大阪的民宿圈中「掃掃門前雪」。
同樣是在Airbnb和Booking上，搜索大阪的住宿，出來的數量已經上千↓↓↓
（booking於2月3日-2月5日的可供選擇住宿數量）
（Airbnb於2月3日-2月5日的可供選擇民宿數量）
總數超過3000！也就是說，可供一對遊客兩個人選擇的房源超過了3000家，被他們選中的機率是多少？
0.03%！
在旺季還好，基本上是個民宿、價格便宜，就有人住。但淡季時怎麼辦？只有那些條件好的，才能在千分之一中脫穎而出，而剩下的，只能遭遇殘忍的「空置懲罰」，有時行情不好還可能連續幾個月每月都只有兩三天有人住。
有些公寓式民宿，每天的例牌價甚至低到百元以下……
這個價位的公寓，即使是在今年中國人出行旺季的1月27-28日，也能找到135家！
我在一開始給大家看這個數據，就是要你從「大阪隨便買一個民宿就能賺錢」的幻想中醒來：
別做白日夢了，大阪的利好已經召喚了大量資金，民宿會越來越多，而沒有特色的公寓式民宿，終究要迎來死亡威脅！
在我跟大阪的幾位房地產朋友聊天時，他們雖然站的立場各不相同，但對一件事卻有十分統一的觀感，那就是：這個市場的公寓式民宿，真的很多坑。
先給大家做一個選擇題，以下這兩個房產，你會選擇哪個？
兩個房源都是離大阪中心站難波站11分鐘的交通路程，都是套內面積在25平米左右的公寓，一個是2007年年底建成的二手房，售價1430萬日元（差不多人民幣93萬），另一個是新房，預計今年10月竣工，售價2500萬日元（160萬人民幣）。
關鍵來了，關鍵來了！前一個做長租，租客2年一籤，淨收益率為4.5%。後一個是短租，開發商承諾包租10年，每年給你保證淨收益6%！
如果是你，你會選哪個？
按簡單幼兒園數學，4.5%對比6%，哪個看起來更好？那當然是房源B，沒商量啊！
但聰明的掘金日本房東們肯定看出了我想說的，房源B不就是公寓式民宿嗎？對，你拿到了一套嶄新的公寓，但其實是開發商用來做民宿轉租的，而且別光看著收益，比較一下投入成本：房源B比房源A高出了將近70萬人民幣。
這一類公寓式民宿坑就坑在，它的價格可以是市面價格的50%以上，多出來的錢用來幹啥？大家心知肚明，我就不展開了。
也就是說，你花了高溢價購買了一套在市面上絕對不稀缺、競爭力缺缺的產品。指望著它給你賺大錢，可能反過來是商家賺你的錢。
另外，還有一些開發商會提出幾年後回購房產的政策。這也要小心，因為日本當地開發商是沒有這樣的服務的，而有這些服務的開發商是什麼樣的背景？細細品。
所以記住我的話：個人投資者投資大阪的公寓式民宿，是沒有出路的。
一是同類型競爭太多，價格基本沒有優勢。
二是開發商在中間賺差價的機率高，買了這種溢價50%以上的資產，品相普通的公寓並不值得。
三是我將要講的，大阪這塊肥肉，可不止普通投資人看上，許多國際知名大機構都已入場。
首先是松下。
沒看錯，就是那個做電器的Panasonic，它進軍大阪的民宿業了。松下公司旗下的Panasonic Homes投資的第1號特區民宿「難波日本橋BON Condo」近日開業，民宿位於大阪市中央區，距大阪地鐵日本橋站和近鐵難波線站徒步僅2分鐘。
該民宿共有54個1LDK（一房一廳戶型），每間約40平方米，最多可供5人居住。
在Booking上看，基本上每天都滿室，2月3日的單日預訂價也達到了500元人民幣。而這個房子的室內設計，可以說是大多數我們市面上能買到的公寓式民宿中最好的配置了。悄悄告訴你，那個2500萬日元的公寓，室內裝修沒有松下這個好。
還有一個知名企業是大阪地鐵公司。大阪市高速電軌（大阪地鐵）在去年11月宣布進入民宿市場，以20億多日元（約1.3億人民幣）的價格收購了大阪市浪速區的公寓住宅，計劃於2021年2月左右開放。
其他大手企業還包括大東建託、住友、三菱等，都入駐了公寓民宿的市場。你說，去買小開發商的民宿，跟這些著名企業競爭，還沒有差異性和稀缺性，在這個市場怎麼生存？
根據日本觀光廳的統計，截至2019年11月18日，在大阪民宿特區的民宿總件數達到2993件，是全日本最多的。
對了，我還忘了說酒店，它們也是明面上的競爭對手。而公寓式酒店的致命傷也在這：如果是小戶型，那麼裝修跟酒店幾乎毫無差別……
現在在大阪的酒店數量還在不斷增加，據了解，日本最大型商務酒店集團APA酒店，將在浪速區建一個房間數量超過2000的超大超豪華酒店，來勢洶洶。
預計在2021到2023年間，還會有大量公寓式民宿和新酒店湧入這個市場。你在整個資本洪流中，就像個小蝦米。
普通公寓式民宿沒有稀缺性、沒有特點，而且還貴，開發商又背景複雜……因此，我在這裡勸你，千萬別入這個坑！