100萬人民幣能在越南買到多少套房子？
在我們的印象中越南一直是落後的國家，通人民幣與越南官方貨幣越南盾的驚人匯率，也常常被編成各種段子進行調侃。
不過調侃歸調侃，在越南100萬人民幣可能真的買不到什麼好房子。
就拿越南的首都河內來說，房價平均為每平米4萬元，甚至在一些區域房價更是達到了6萬元每平。
類似於越南的一些二線城市房價也達到2.5萬元每平的程度，結合越南人均年收入3000美元的現實，究竟誰才是越南地產購買的主力軍？
答案是中國人。
01 被中國大媽盯上的越南房地產
「中國大媽」一詞經常被用來調侃中國中年女性無與倫比的資本角力能力，畢竟這一群體在黃金掃貨的過程與華爾街的資本大鱷正面相抗，且不落下風。
2018年，類似的一幕正發生在越南這個國家。
彼時在越南胡志明市西貢證券的營業大廳內，股民正在為不斷上漲的股價而歡呼慶祝。
但是中國的大媽們卻在越南一邊享受著美景，一邊忙著「掃樓」。
對，你沒聽錯，中國大媽又將自己的注意力放在了越南房地產市場。
為此越南的一些媒體還整理出了一份數據來佐證這樣的觀點。
越南媒體在數據中指明，在過去的數年時間內，日本和韓國人才是越南房地產購買的主力軍。
但是在2018年這一情況卻發生了變化，中國炒房團的強勢介入似乎在宣告著自己才是真正的主力。
於是乎，在越南的兩個著名城市河內市和胡志明市，中國的炒房團沿著這兩座城市對越南的沿海城市進行南北夾擊。
長達3260公裡的海岸線上出現的最多的是中國炒房團的身影。
越南這個東南亞小國為什么正在成為房地產投資熱土呢？
一些中國的炒房客給出了自己的理由，他們覺得現今的越南與改革開放初期的中國有著太多的相似之處。
而今中國發生的巨大變化，似乎都在無時不刻地堅定著這些炒房客的決心。
如東協、APEC、WTO、「一帶一路」，越南在國際化這條道路上開啟了山寨版的「改革開放」。
不過中國的炒房客對越南有如此恐怕還由於越南目前正處在巨大的人口紅利期，據越南2016年公布的一組數據顯示，越南目前15-64的勞動人口佔比達到70%。
而這樣的數據無疑與2003年的中國極為相似。
從前的我國是世界工廠的代名詞，但是如今這一頭銜正在悄然轉移到越南頭上。
所以現今中國這些炒房客的心理很容易理解，當初賭對中國國運的他們想在越南再一次複製這樣的成功。
而那些錯過中國騰飛機遇的，無疑將這次飛往越南的機票看作是改變自己命運的密匙。
02 野蠻生長的越南房地產業
2019年越南全年的GDP總量為2600億美元，遍觀越南的發展歷程，外資在其中的作用無疑是不可磨滅的。
這一點在房地產行業尤為突出。
通常來說外資是錢、人才和技術的代名詞，隨著外資的不斷湧入，越南的房地產市場猶如幻燈片進行著各種切換。
不過由於戰爭的原因，越南進行改革開放的時間比中國要晚一些，所以直到2005年這個節點，越南的房地產市場才初具規模。
在越南2006年加入WTO之後，越南的公寓在外資的作用下一度達到1600美元每平。
雖然與現今的價格相比，當時的房價似乎不值一提，但是在當時這樣的房價已經超過了工薪階層能承受的極限。
可見在越南有很多地產的銷售對象明顯不是針對越南本國人的。
2009年，對於越南的房地產行業來說應當是一個轉折點。
擔心房產泡沫的越南政府迅速對房價進行調控，使得公寓的價格重新跌回1000美元一平。
但是隨之而來的是越南房地產的銷售低迷，銀行出現了大批壞帳。
也就是在此時越南政府想到了一個新的辦法，他們決定放寬外國人在越南購房的限制。
自2015年後，越南重要城市胡志明市的房價每年都要經歷20%以上的漲幅。
這麼看來越南的房價似乎正在處於新一輪的繁榮期，不過這些繁榮卻是外國資本帶來的。
據機構CBRE的統計，越南的胡志明市在2018年住宅的銷售均價為1714美元每平，而這一年銷售數量則為31083套。
不過有人的地方就有貧富差距，胡志明市的住宅均價雖然是1714美元美元，但是豪華住宅的均價卻早已突破了5518美元每平。
作為對比的是，胡志明市工薪階層每年3000美元的收入。
那麼來自中國的炒房客真的能通過這次「賭國運」來藉助越南房地產的春風嗎？
在房地產行業一直流傳著這樣一句話：房地產在初期靠人口，中期靠土地，至於在後期則要靠金融。
從人口來看，越南目前的人口結構中，青壯年佔比高，勞動力價格還處在極低的階段。
至於從城鎮化角度來看，根據2018年的數據越南目前的城鎮率僅為36%。
而如此低的城鎮化率，在未來將會成為推動越南房地產市場發展的重要因素。
至少從目前來說，胡志明市的土地供應是稀缺的。
2018年胡志明市的新房供應量為4萬套，而這樣的數據已經是連續四年減少了。
值得一提的是在2018年的一場推介會上，越南的地產中介在宣傳時，直接將越南河內的位置標註為「北京」，胡志明的位置標註為「上海」。
而越南人則普遍認為胡志明市的第二區就是下一個上海浦東。
截至目前，外國人投資胡志明房地產中來自中國大陸地區佔比30%，排名第一。
第一個吃螃蟹的人固然是勇士，但是勇士的結局會美好嗎？