來源：市值風雲
作者| 北貓家的田園犬，被貓抓瞎了左眼
流程編輯 | 小白
1、金陵飯店：打工人，我是80後！
在高樓林立的南京市新街口西，漢中路2號，矗立著一座白淨高大而又美麗的建築。雖然110米的它並不起眼，但她曾經榮膺中國第一高樓，這裡是每個藍鯨小姐姐的打卡聖地，南京城永恆的地標，被稱為上個世紀80年代中國改革開放的窗口。
她，就是金陵飯店。
1978年，新加坡華裔商人陶欣伯先生投資800萬美元，要在家鄉南京建設一家涉外旅遊酒店，並出面向銀行貸款3400萬美元。而當時江蘇並非三大出口省份，背上這麼大的債務能不能還得起，江蘇省決定闖一闖，結果不到10年就還清了所有美元貸款。
1980年3月開工建設，1983年10月正式營業，2002年12月正式股改，2007年4月主板上市，股票代碼：601007。
鄧小平先生兩次南巡經過南京都下榻金陵飯店。開業37年來，先後接待黨和國家領導人以及各國元首、國際政要 800多名，世界五百強董事長、總裁等各界菁英 5 千餘人次， 累計接待 168 個國家、2600 萬人次的賓客，彰顯了中國人管理酒店的品牌形象和國際水準。
金陵飯店經營業績在江蘇酒店業 37年保持第一，在全國酒店業名列前茅，金陵貴賓會員突破246萬。九度蟬聯全球服務業最高獎項"五星鑽石獎"。
走進金陵飯店的大廳，仿佛置身晚唐杜牧詩歌中的旖旎南朝，又恍若置身現代品牌專櫃，空氣中瀰漫著豪華典韻、撫慰身心的香氛，讓你忘卻一身的疲憊。
京東的創始人劉強東先生第一次看見金陵飯店就被她豪華的裝飾深深懾服，以至於繞著金陵飯店來回好幾遍。
由於酒店窗戶無法打開，進門就能聞到長久不通風特有的氣味。入戶右側衛生間面積不大，衛浴品牌是TOTO，淋浴要站在浴缸裡，花灑使用了德國的漢斯格雅，熱水出來快。歐舒丹的備品好用，入戶左側衣帽間厚薄兩件浴袍，符合酒店定位。迷你吧有三瓶礦泉水，冰箱裡有五瓶免費飲品。房間一米八的大床，配四個軟硬不同的枕頭。夏被雖然單薄，但舒適。
老舊的空調控制器，失效的門吸，沒有插座的床頭和牆上的斑駁，透露著她的年月。玻璃有些髒，不能盡情欣賞窗外的城市風景與橙黃的江水船影。酒店前臺會在入住不久來電詢問入住體驗和意見，卻沒有歡迎果盤。健身房寬敞明亮，設備齊全，健身器材酒店毫無客氣地使用了大品牌力健，恆溫遊泳池設施齊全，水質清澈，泳池最深一點六米。
作為江蘇省第一家五星級酒店，37層的金陵飯店，擁有中國第一個高層旋轉餐廳，第一部高速電梯，第一個高樓直升機停機坪。金陵飯店不但擁有因為售賣金陵大肉包而門庭若市的金陵食坊，還擁有可以製作國宴級別鹽水鴨，霸王別姬的梅苑餐廳。
川普即將離婚的大女婿若將來公司上市了，一定要請我去金陵飯店吃酒、遊泳、摔跤。讓我們一起對酒當歌，活得轟轟烈烈。
金陵飯店承載著很多南京人對豪華和精緻的想像，在每個南京人心中都有一座金陵飯店，就如同每一個女孩都會想像有一天穿上最美的婚紗的樣子。
金陵飯店改變了中國的服務業，電話接通不再是"餵"，而是"您好，金陵飯店。"對於從荒野30年中走出來的人來說，帶來的刺激成為一代人的記憶。
最難得是，作為地方性國資企業旗下的上市公司，80後的金陵飯店沒有表現出絲毫的暮氣與僵化。她推陳出新，適應時代潮流，給南京這座年輕人的城市注入了滾燙的激情。成為很多95後、00後女生自拍打卡的勝地，約會、轟趴、訂婚、喜宴、紀念日......，在金陵飯店，總能找到屬於所有年齡段的位置。
一個企業的產品、服務，老少鹹宜固然重要，而最重要的莫過於得到年輕一代的青睞與喜愛，畢竟他們代表著未來。用產品與服務對客人心靈的徵服是致命的，也是最成功的。
如果一個企業丟掉了年輕人的陣地，即便它是賣輪椅的，留給它的就像石楠花，最終花期將盡的悲哀，躲不過。
2、 金陵飯店：我是混血兒
2002年12月27日，有鑑於中國已經加入WTO，國際五星級酒店開始大規模進軍中國市場。南京金陵飯店集團有限公司以"淨資產"出資形式，新加坡欣光投資、江蘇交通控股、江蘇省出版印刷物資公司、南京消防技術服務事務所採用"現金"出資形式，發起設立：金陵飯店股份有限公司，參與到與國際酒店巨頭的競爭中。
其各自持股比例見2007年招股書：
從圖片中我們知道，股東層面主要分為3類：
a、 國有法人：金陵集團、江蘇交通控股、江蘇省出版，合計持股88.5%
b、 外資法人：陶欣伯家族全資子公司新加坡欣光投資，持股10%
c、 民營法人：宋氏家族控股的南京消防，持股1.5%
2007年4月首發上市後，其稀釋之後的股權結構如下：
首發上市之後，2007—2020年，金陵飯店的股本始終都是3億股，也就是說13年來，金陵飯店沒有進行任何的資本運作，專注於主營業務。
新加坡欣光投資有限公司僅僅在股份解除限售之後的2009年度減持了一部分，而減持的金額全部通過捐贈基金，用於大陸教育事業。剩下的股份一直持有到現在，11年間未減持一股，只是公司的名稱變了而已。
金陵集團減持了大概5%的股份，江蘇交通減持了1%，江蘇出版與南京消防選擇清倉式減持。另外，外資詩瑞德酒店管理（上海）有限公司近年不斷增持金陵飯店，逼近舉牌線，持股4.97%，尤其在2018年度金陵飯店控股股東金陵集團整合重組了江蘇省內國資旅遊酒店，這個期間買賣較為頻繁。
對於在逼近5%舉牌線附近的動機，大家也千萬不要一桿子打翻一船人，要冷靜分析，你至少要從兩個角度分析：
（1） 若之前持股超過5%，減持之後，持股正好略微低於5%，如4.99%，那麼後續，他是為了減持更便捷還是為了舉牌更迅捷呢？
（2） 若之前持股就低於5%，通過一番增持之後，持股正好略微低於5%，比如4.99%，那麼後續，他是為了舉牌更便捷還是為了減持更方便呢？而實際上，他減持都不用公告披露。
應該承認，金陵飯店興於外資，成於外資，一直到如今的基石投資者。陶欣伯先生的獨具慧眼以及當年江蘇人的勇氣，共同造就了中國大陸第一家5星級酒店。
他所帶來的那種服務理念與精神，實際上這個價值遠超建築物本身的價值。
3、 金陵飯店：關聯交易與同業競爭時刻困擾著我
在2002年股改成立之初，金陵飯店與其控股股東金陵集團的關聯交易、同業競爭問題就已經存在，這種尷尬的情況，整整持續了18年。
在上市之後，這兩個問題更加突出，因為江蘇經濟的飛速發展，控股股東旗下的湖濱公司與置業公司從事的酒店業與金陵飯店高度重合。
在2018年度金陵集團整合了江蘇省內的旅遊酒店資產，使得同業競爭的問題更加突出。儘管每年年報中都做了信息披露，可是解決的方案至今都沒有頭緒。
控股股東也一直信誓旦旦做出承諾絕不損害上市公司的利益，並以增持的形式表示決心，實際上市場本身並不買帳。
關聯交易又體現在5個方面：
（1） 土地使用權的租賃
a、 金陵飯店向金陵集團租賃10356.28平米土地，年租金202萬，20年；
b、 合作建房，酒店擴建，佔用金陵集團8622.5平米土地
（2） 商標的使用
金陵飯店的商標權，從2002年到如今，無償提供給金陵集團及其控股公司使用，雖然是歷史遺留問題，但權屬無爭議。
（3） 綜合服務
a、 金陵集團向金陵飯店提供：宿舍、就餐、倉儲
b、 金陵飯店向金陵集團提供：供水電煤汽、酒店管理服務、公共設施
（4） 借款與擔保
（5） 股權交易
兩次受讓控股股東旗下的物業公司、世貿公司，而本身土地與房屋的增值率又是很高，難免給人留下資金騰挪的嫌疑。
備註：
投資者在研究個股的時候，遠離關聯交易頻繁、金額重大的公司可能是明智之舉，畢竟不是老八股，如今上市公司已經突破4000家，樣本足夠得大，實在是沒有必要糾結那麼多。尤其是對於那些看不懂財務數據背後代表的含義的投資者。
當然了，也還是那句話，市場上完美的公司我相信是有的，但多數又都是不完美的。
也不能一桿子打翻一船人。為此對於關聯交易，你至少要關注一下5點：
（1） 符合商業理由、具備合理性的解釋、採用公允對價
（2） 交易的頻次、金額是否重大，是否始終橫亙前五客戶、供應商名單中
（3） 是否依賴關聯方交易，進而思考其商業模式是否成立
（4） 是否有關聯方尚未披露，已經披露的金額是否對損益影響至關重要
（5） 要認識到，關聯交易即便滿足所有的要求，實際上它低估了費用，關聯交易的魅力之處恰恰在於省去了中間努力的環節，沒有交易費用。
對於第（5）點，我做一下解釋。以例子來說明：
SNer置業公司還有3個門面房沒有出租出去，廣告打出去很久都沒有動靜，這個時候SNer老闆發現自己的髮小，也就是SNor超市的實控人，在新聞裡對著全國觀眾說要在2年內開一萬家小店，而且補貼100億，叫板TMD。
雙方一見面，覺得位置還不錯，人流量也大，租金也不貴，跟市場價格差不多，於是就籤了3年合同......
上面的例子，實際上它完全符合商業理由、合理性的解釋、價格公允等條件。但是大家要認識到，如果按照正常的出租門店，可能還要賄賂、佣金、達成交易的出差費用、通訊費用、招待費......而關聯交易恰恰都把這些給省了。
若關聯交易重大，最討巧的方法就是，根據銷售費用與營收的比率關係，重新測算一下若關聯交易是獨立的第三方交易的銷售費用。
金陵飯店與控股股東金陵集團之間的同業競爭、關聯交易問題，我認為只有金陵集團整體上市，將旗下的資產包裝進上市公司體系，這兩個問題才能真正迎刃而解，實在沒有第三條道路。
而根據國務院國資委官網公布的"混改雙百名單"，江蘇省的國有企業需要在2018-2021年度完成混改的是6家國企，其中就有金陵飯店的控股股東金陵集團。目前已經完成或方案已經披露的是：華泰證券、徐工集團，那麼只剩下四家，拭目以待。
4、 金陵飯店：麥琪家的傻兒子
從股改設立那天起，金陵飯店就駕馭著三駕馬車，它們分別為（1）酒店投資與管理、（2）旅遊資源開發、（3）酒店物資貿易，毛利率分別為：82.93%、83.48%、16.13%，2007-2020，整體毛利率在50—60%之間。較為穩定。
管理建築面積17萬平米，客房總數超過1000間，同時擁有茅臺、五糧液等 500 多個品種酒水在江蘇地區的經銷權，成為江蘇省內高中檔酒類品牌的主導運營商。
金陵飯店對旅遊地產的痴迷最早在2009-2010年就表現了出來。而正是因為2009-2010年的兩起對淮安市盱眙縣王店鄉小龍山的土地的競拍，多年以後竟是竹籃打水一場空。
通過下圖，很容易發現，"捂地"是最大的風險，尤其是在風景秀麗的旅遊山區"捂地"，正好趕上"青山綠山，也是金山銀山"的政策，導致早期白菜價拿地的優勢直接喪失，甚是可惜。
其實，不僅金陵飯店遭遇這個問題，珠海地王世榮兆業的老闆也是這個問題，捂久了，不是令人眼紅就是遭遇新政策的無窮捶打。所以，在拿到土地的那一刻，就要想著哪怕聯合開發，也最好不要讓土地閒置。拆遷難道不香嘛？
實際上，原價收回，金陵飯店的2885萬，10年連個利息都沒掙到。
5、 金陵飯店：我屬於隱性資產類型股票
（1） 品牌、商標
金陵、金陵嘉瓏、金陵文璟、金陵山水、金陵飯店等中高端新品牌
（2） 優質股權
2009年投資3000萬入股資金財產保險股份有限公司，1.2%
（3） 會員
貴賓會員246萬名
（4） 特許經營權
是茅臺、五糧液等500多個品種在江蘇省內的主導運營商
（5） 長期合同
租賃方式取得21286.5平米，租期到2042年12月
（6） 建築面積
2006年上市時：5.03萬平，漢中路2號
2013年度擴建工程，17.24萬平，漢中路2號
2015年2.68萬平，漢中路2號，世貿中心大廈
（7） 土地
6520.7平，南京漢中路2號
2012年，1.93萬平，盱眙天泉湖旅遊生態園
2010年，5.77萬平，盱眙天泉湖旅遊生態園
6、 金陵負債：負債很低，不給國家添堵
金陵飯店的負債率很低，主要有3個原因：
（1） 早期股改的時候，獲得控股股東優質資產的注入，避免了需要購置土地，建設房屋等大額支出；
（2） 酒店行業屬於現銷，幾乎都沒多少應收帳款，典型的現金牛行業
（3） 募集資金珍惜使用，預算做的非常嚴格
關於金陵飯店真實負債率的計算：
分母：總資產—預付帳款
分子：總負債—預收帳款—合同負債—遞延收益—長期應付款
說明：
（1） 預收帳款、合同負債，並無償付壓力，實際上是議價強勢與在手訂單的具體情況；
（2） 遞延收益主要為政府補助，一半都會最終進入損益
（3） 長期應付款，金陵飯店此科目是核算"貴賓充值享受的積分計劃"，實際上是貴賓權益價值
關於金陵飯店有息負債率
分子：長短期借款+一年內到期長期借款
金陵飯店的負債情況如下：
未完待續……
來源：市值風雲App用戶「北貓家的田園犬，被貓抓瞎了左眼」作品。
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