2020年6月19日，國務院批覆同意吉林省變更公主嶺市代管關係，將四平市代管的縣級公主嶺市改由長春市代管，這意味著長春公主嶺同城化協同發展邁出了關鍵一步，作為緊靠長春汽開區、高新區的範家屯被無數的投資客推到了風口浪尖，今天我們就來分析一下這個板塊。
此次區劃變更後，長春市將轄7區1縣，代管3個縣級市，總面積在全國省會城市中排名第3位，總人口將達到854.4萬人。面積與人口的增加，將有利於長春城市發展空間提升、產業結構優化，城市競爭力有望得到進一步增強。要想知道房價的走向，我們一定要了解一個重磅的規劃，這份重磅規劃將被很多長春人忽視。
為什麼說重磅？
1、這是影響長春西南四區+公主嶺三鎮未來15年發展的規劃；
2、這份針對萬億級產業布局的規劃，必將影響西南樓市格局；
3、這是公主嶺如何融入長春的首個明確規劃。
《長春國際汽車城規劃（2020-2035年）》（以下簡稱《規劃》），已由吉林省人民政府批覆。
先從《規劃》覆蓋的範圍看，涉及長春四區和公主嶺三鎮，這是宣布長春公主嶺同城化戰略後，首個涉及兩市的明確規劃。
其次，《規劃》強調，「長春市、公主嶺市要建立聯審聯批制度，指導建設項目用地審批，確保規劃目標的落實」，「規劃區域範圍內土地出讓價格要與長春市區域同類用途供應價格相銜接」。
簡單說，在公主嶺範圍的項目建設，也要長春同時認可，而土地價格也與長春同步了。
2020年2月9日，長春市規劃編制研究中心赴汽開區管委會，與長春市規劃和自然資源局等部門，進行紅旗小鎮相關規劃的對接工作。而紅旗小鎮是國際汽車城的重要組成部分。
2020年1月9日，汽開區舉辦政企座談暨商務推介會，向150名駐區機構、駐區重點企業負責人分享區域發展情況，邀請他們共同參與到現代化國際汽車城建設中。
開年這兩個會告訴我們，相關工作開展很快。
紅旗小鎮範圍：以東風大街為主線，輻射至中國一汽新總部、汽車公園等周邊標誌性建築的範圍內
吉林以長春為主，長春首發在西南
長春國際汽車城是落實「一主、六雙」所提出的產業空間布局。
「一主、六雙」的一主，就是以長春為主要區域，建設現代化都市圈。
「一主、六雙」也明確提出，要推進長春公主嶺同城化協同發展。
長春國際汽車城位於長春和公主嶺的交界區域，地緣上註定成為長春都市圈的核心區域，作為長春都市圈首先亮相的規劃，其重要程度可見一斑。
《規劃》對長春國際汽車城的目標定位是：建設世界級汽車產業基地、長春都市圈綠色發展示範區、城鄉統籌協調發展示範區。
長春加速發展的兩個萬億級產業，一個是汽車，一個是信息技術。
建設世界級汽車產業基地，是《規劃》的首要目標，產城融合也必將以主體產業為主，而房地產是生活和服務配套。
《規劃》中直接提到與居住相關的只有一行字，「居住生活區內滿足15分鐘社區生活圈配套要求」。
所以，我們談這個區域樓市，前提是不要過度炒作房地產。
而且，從近幾年公主嶺的土地出讓情況和房企進駐情況來看，房地產已經跑得超前了，未來肯定會優先發展主體產業，產業發展了才有人氣，樓市才有底氣。
四區三鎮，哪裡是核心？
長春國際汽車城包括哪些區域？《規劃》中這樣說：
一廊三楔：新凱河濱水休閒遊憩景觀廊、西湖生態綠楔、汽車產業綠楔和景臺生態綠楔；
一核三翼一片區：以東風大街、新凱河交匯區域為核心，向西南方向發展，構建南、北汽車產業發展翼和中部綜合服務翼，依託響水建設現代農業和高新技術研發生產示範區。
依此判斷，長春國際汽車城位於長春與公主嶺的交界處，是長春公主嶺同城化優先融合發展的區位，範圍包括：長春市汽開區、高新區、朝陽經濟開發區、西新工業集中區和公主嶺市大嶺鎮、範家屯鎮、響水鎮，也就是「四區三鎮」。
區域核心就是「一核」：東風大街、新凱河交會區域。
核心區也是中部綜合服務翼的中心，還是「一廊三楔」中的新凱河濱水休閒遊憩景觀廊和汽車產業綠楔的交會中心，還是紅旗小鎮的西延。
核心區以「綜合服務」為主打，那麼重點發展的應該是金融、商業、商務、文化、教育、科研、文旅、會展等服務業態，打造未來的長春都市圈的西南副中心，這裡是長春國際汽車城的地標區域，也是西南交通樞紐區域。
核心區的交通體系尚不完善，要成為西南中心和樞紐，一定會加快東風大街、區域周邊的快速路建設，甚至出現新的軌交規劃和城際鐵路客運規劃，房報君都不會驚訝。
生態景觀、商業配套、文娛配套、交通配套等大配套聚集於此，讓西南副中心區域成為新興城區中資源最強的區域，未來這裡的住宅價值也將是最高的。
目前核心區還沒有出讓住宅用地，但在核心區輻射範圍已有恆大、保利、旭輝等頭部房企開發，它們是嗅覺最靈敏的一批房企。
除了範家屯，還有哪值得關注
我們上面說了核心區的位置，輻射到大嶺和汽開樓市，那麼如今也是熱點的範家屯板塊和其他區域呢？
《規劃》對長春國際汽車城的空間定位非常清晰，除了一核和中間翼外，還有：
南、北汽車產業發展翼：北翼的大嶺鎮和西新工業集中區，以及南翼的朝陽開發區和範家屯鎮，未來等會以汽車產業發展為主。
一片區：依託響水建設現代農業和高新技術研發生產示範區。
總體來看，這些區域還是以產業為主，住宅項目開發則是產城融合的配套。
重點可以關注城市主幹路和「一廊三楔」交會的地方，生態景觀+便利交通，將會成為新興住宅板塊。
首先，矽谷大街沿線，特別是矽谷大街與新凱河交會處，會是宜居住宅板塊。
其次，高新區向南部跨過繞城外區域，一方面銜接高新區的高新產業，另一方面向東連接人民大街商務區，如果未來快速路建成，這個新興區域也值得關注。
在此我想提醒購房者，著重注意地價的變化。
《規劃》中提到，「規劃區域範圍內土地出讓價格要與長春市區域同類用途供應價格相銜接」，簡單理解，就是未來大嶺、範家屯等區域的住宅用地樓面價將向長春同類用地樓面價靠攏。
現在已經拿地的房企，很可能是享受到最後一波便宜地價福利的房企。
再加上疫情對樓市的影響、公主嶺融入長春才剛起步、利好沒有盡出等綜合因素影響，今年上市的房源價格，將是未來最低的一個階段。
到2025年，長春國際汽車城初見規模，長春公主嶺也基本形成同城化格局，這裡將成長為真正的長春西南樓市大板塊。
那麼西南板塊哪裡最適合投資居住呢？
就目前已經在建的項目情況分析，主要投資熱點區域一定是矽谷大街延長線板塊。
矽谷大街延長線距長春西南交通樞紐3-5公裡，緊鄰朝陽工業開發區，雙澤、萬科等項目更是一路之格，今年交房的樓盤就有高新名邸一期、龍府御桂園一期、雙澤潤和園一期、矽谷印象二期、加上2018年入住的矽谷印象一期，幸福嘉園，預計明年第二季度實際居住人口就能達到二萬人以上，基本形成了規模居住，商業配套基本可以入駐，教育規劃也會從規划進入實施。
2019年是矽谷大街板塊的建設年，龍府御桂園率先於6月開盤，第一次開盤就形成了搶購的風潮，成交均價4500元左右，8月份高新名邸開盤，成交均價4700元左右，9月份雙澤潤和園開盤，成交均價5100元左右，時至今日三個樓盤價格更是水漲船高，均價基本達到6500元一平，較去年開盤成交均價上漲了45%，如此的漲幅讓第一批購房者受益頗豐，初步估計，去年此板塊整個銷售量不下5000套房子。
今年年初，萬科更是布局範家屯板塊，從側面確定了公主嶺劃歸長春的規劃，因為縱觀萬科在長春的布局，就可以看出萬科是一個保守的開發商，它重來都不會冒險，矽谷大街延長線板塊成了萬科第一個在春城周邊開發的樓盤，萬科向日葵項目，在新冠病毒爆發期間開盤，進一步6500元開盤到日前已經到了8500元的均價，嘉慧燕京十裡，也一路飆升至8000元毛坯價。
不經意間，很多人錯過了，不經意間，很多人得到了，投資就是這樣，等我們看到了，是不是晚了？不，一切都不晚，矽谷大街還有200米左右沒有開通，開通後還會引起一波漲價潮，5號線地鐵正在加緊建設步伐，城市一體化進程正在加速推進，無數的工廠正在建設，不論是教育、醫療、交通、社保、醫保，都在加速一體化進程，就目前的種種利好來看，即使房地產市場環境不好的情況下，矽谷大街板塊也依然是一匹黑馬，投資此板塊受益依然可期。
朋友們，你認為範家屯房價還會漲嗎？歡迎大家留言評論……