01 問題
常有業主將住宅改為經營性用房，特別在是鬧市區更為常見。那麼，業主可以將住宅改為經營性用房嗎？需要滿足什麼條件？是不是要徵得所有業主同意？哪些業主是有利害關係的業主？本文通過一個法院的判決予以說明。
02 裁判正文
審理法院：南京市中級人民法院
案 號：（2019）蘇01民終3580號
案 由：建築物區分所有權糾紛
當事人信息
上訴人（原審被告）：南京西瓦納達商務諮詢有限公司
上訴人（原審被告）：李福華，
被上訴人（原審原告）穆章勇，李俊，李丹，梁蓓蓓，孫曉軒，謝倩，王文韜，趙清。
穆章勇等一審訴訟請求
1.西瓦納達公司、李福華停止將坐落南京市建鄴區廬山路200號南京世界貿易中心C幢1802室住宅改變為經營性用房的行為，恢復並保持房屋住宅用途；
2.西瓦納達公司、李福華承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實
穆章勇、李俊系坐落南京市建鄴區廬山路200號南京業主。李丹、梁蓓蓓系坐落南京市建鄴區廬山路200號南京業主。孫曉軒、謝倩系坐落南京市建鄴區廬山路200號南京業主。王文韜系坐落南京市建鄴區廬山路200號南京業主。趙清系坐落南京市建鄴區廬山路200號南京業主。李福華系南京市建鄴區廬山路200號南京世界貿易中心C幢1802室（以下簡稱1802室）業主。
穆章勇等及李福華與開發商江蘇富通置業有限公司（以下簡稱富通置業）所籤《商品房預售合同》中均載明：該商品房設計用途為酒店式公寓，商品房土地用途為商務金融、其他商服用地，土地使用年限自2008年3月23日起至2073年3月22日止，年限為65年。
穆章勇等及李福華所籤《世界貿易中心業主臨時公約》補充約定第5.0條「酒店式公寓業主的特殊權利與義務」第（2）條載明：南京世界貿易中心酒店式公寓絕對不允許存在群租、辦公、經營、私搭亂建、或其他有違臨時公約、本約定及相關物業管理規定的行為。
另查明，2016年5月19日，西瓦納達公司、李福華籤訂《房屋租賃合同》，約定：李福華將1802室租予西瓦納達公司用於經營瑜伽諮詢服務，租期五年（自2016年5月19日至2021年7月15日），前三年租金14萬元/年、第四年15萬元/年、第五年16萬元/年。2016年7月21日，西瓦納達公司以1802室為住所註冊成立，並使用該房屋用於經營「納達瑜伽」至今。
還查明，富通置業於2010年4月20日就河西新城區中心商務區NO02、NO04地塊取得寧建國用（2010）第06341號《國有土地使用權證》，載明涉案地號為05006094031土地地類（用途）為商務金融，並載明酒店式公寓住宅土地使用權出讓年限為65年，自2008年3月23日起算。富通置業於2012年10月31日就涉案工程取得編號為建字第320105201211390的《建設工程規劃許可證》，其中載明04-C幢第6至37層建築用途為酒店式公寓。
一審法院認為
本案爭議焦點為：
一、涉案房屋是否屬住宅性質，將涉案房屋用於辦公是否屬「將住宅改變為經營用房」；
二、若涉案房屋屬「將住宅改變為經營用房」，則是否應經其他業主同意。
關於爭議焦點一
一審法院認為，涉案房屋應為住宅性質，將涉案房屋用於辦公屬於「將住宅改變為經營用房」。
住宅是指專供個人、家庭日常生活居住使用的房屋；經營性用房是指用於商業、工業、旅遊、辦公等經營活動的房屋。
首先，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。」
從涉案房屋所在土地來看，雖地號為05006094031的土地地類為商務金融，但涉案酒店式公寓所在土地的使用權出讓年限為65年，顯然已超過了除居住用地以外土地的使用權出讓最高年限，故以土地用途為商務金融界定涉案的酒店式公寓系經營用房，顯然不妥。
其次，根據《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》第五條：「居住用地上建設的酒店式公寓，其配套公共服務設施按一般住宅標準設置。商業辦公用地或酒店式公寓用地上建設的酒店式公寓項目，除物業管理用房按一般住宅標準設置外，其他配套公共服務設施按公建標準設置」，涉案酒店式公寓應屬於在居住用地上建設的酒店式公寓。
綜合以上兩點，涉案房屋系設計用於居住，應為住宅。西瓦納達公司、李福華籤訂《房屋租賃合同》後，西瓦納達公司將1802室用於經營瑜伽場館，屬於將住宅改變為經營性用房。
關於爭議焦點二
一審法院認為，將涉案房屋作為辦公使用應當經得其他業主同意。
《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意」。
故1802室用作經營性用房使用，應滿足兩個條件：一是遵守法律、法規以及管理規約，二是經有利害關係的業主同意。李福華作為業主，《世界貿易中心臨時業主公約》對其具有約束力，其將1802室酒店式公寓出租後用於經營，違反了該管理規約。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：「業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關係的業主』。」其他業主作為世界貿易中心C幢業主，屬物權法第七十七條所規定的有利害關係的業主，西瓦納達公司、李福華將1802室用於商業經營，應當經其他業主同意。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款亦規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按物權法第七十七條的規定經有利害關係業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或賠償損失的，人民法院應予支持」。西瓦納達公司、李福華將1802室房屋用作經營的行為屬將住宅改變為經營性用房，違反了管理規約，也未經本案其他業主同意，應承擔相應責任。
故對其他業主要求西瓦納達公司、李福華停止將1802室住宅改變為經營性用房的行為、恢復並保持房屋住宅用途的訴訟請求，一審法院予以支持。
一審法院判決
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十七條、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款、第十一條的規定，一審判決：
南京西瓦納達商務諮詢有限公司、李福華於判決生效之日起三十日內恢復坐落南京市建鄴區廬山路200號南京世界貿易中心C幢1802室的住宅用途。
本案受理費80元，由南京西瓦納達商務諮詢有限公司、李福華負擔。
西瓦納達公司上訴請求
1、依法撤銷一審判決，改判為駁回被上訴人的全部訴訟請求。
2、本案一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
事實和理由：
一、涉案房屋性質的認定問題，依法屬於行政機關的權限範圍，一審判決的認定超出司法權限範圍。
(一）被上訴人提交的相關房屋《商品房預售合同》、房屋產權登記證書記載的相關房屋用途均為「酒店式公寓」，上訴人提交的涉案房屋《建設工程規劃許可證》載明，涉案房屋的建築用途亦為「酒店式公寓」；涉案房屋《建設用地規劃許可證》載明，用地性質為商業金融用地。上述證據均可以證明涉案房屋為「酒店式公寓」而非「住宅」，且土地性質明確為商業金融用地而非居住用地。
(二）一審判決僅以「涉案酒店式公寓所在土地的使用權出讓年限為65年」及《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》第五條「居住用地上建設的酒店式公寓項目，其配套公共服務設施按一般住宅標準設置」的相關規定將涉案酒店式公寓認定為住宅，顯然不妥，己經超出法院作為司法機關的審理權限。涉案房屋性質認定問題應屬於行政機關行政權力決定事項，在行政機關未對房屋性質作出變更的前提下，被上訴人不享有訴權。
二、一審關於「上訴人進行辦公應當經被上訴人同意」的認定屬於認定事實錯誤，適用法律錯誤。
(一）上訴人租賃相關房屋進行經營，己經己取得工商營業執照，經工商行政部門認可。《市政府關於放寬市場主體住所（經營場所）登記條件的實施意見》(寧政發（2016)15號文）規定，市場主體可以利用酒店式公寓作為其住所（經營場所）申請登記。在涉案房屋性質記載為「酒店式公寓」的前提下，上訴人經申請取得工商營業執照，獲得行政許可，其經營合法合理，並不需要經被上訴人的同意。
(二）對於涉案《世界貿易中心臨時業主公約》的約定問題，西瓦納達公司及李福華從未籤署過該《臨時公約》，所以該《臨時公約》對西瓦納達公司及李福華並不產生效力。同時，該《臨時公約》關於「不允許辦公、經營」的約定明顯損害了上訴人的合法權益，前述《實施意見》（寧政發（2016)15號文）明確規定酒店式公寓可以用於經營的前提下，《臨時公約》關於「不允許辦公、經營」的約定應系無效。
綜上所述，一審法院在認定事實和適用法律方面均存在錯誤，部分認定超出司法權限，有司法權幹預行政權之嫌，依法應予以糾正。上訴人請求二審法院依法審理，支持上訴人的上訴請求。
被上訴人辯稱
穆章勇等辯稱，西瓦納達公司的上訴意見與其一審期間的抗辯意見一致，故各被上訴人的二審答辯意見也與一審意見相同。
李福華述稱，臨時公約是不合理的，存在很多問題，如要求全部業主統一懸掛窗簾等。
李福華上訴請求
1、請求依法撤銷一審判決，將本案發回原審法院重新審理或者查清事實後改判；
2、本案一、二審的訴訟費由被上訴人承擔。
事實和理由：
一、原審判決存在案件事實未查清及認定錯誤等問題。
1、被上訴人隱瞞實情，誤導裁判。原審中，上訴人多次強調，其所購買的房產為酒店式公寓，並且建設用地規劃許可證上也清楚載明為商業用地，根據《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》，允許在商業辦公用地上建設酒店式公寓，其使用用途符合規劃設計。而被上訴人在原審規程中，隱瞞建設用地的規劃用途這一重要事實，而僅僅因為有部分業主，將酒店式公寓作為住宅使用，便認為上訴人的使用方式，侵害了被上訴人的權益，可上訴人的使用方式，沒有超出當初規劃設計用途，其使用方式是正當的、合法的。
2、涉訴房產使用用途符合規定
根據《江蘇省城鄉規劃條例》規定：房屋產權登記機關核發的房屋權屬證件上記載的用途，應當與建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證確定的用途一致。而本案中上訴人所有的房屋，建設工程規劃的用途恰恰就是商業辦公，並且南京西瓦納迗商務諮詢有限公司的工商登記資料顯示，企業地址為南京市建鄴區廬山路200號1802室，也進一步說明，其使用用途符合工商管理部門的規定，工商部門已經為其辦理了工商登記，並不存在擅自改變使用用途的情況。
原審法院基於涉訴的酒店式公寓土地使用年限和設計標準符合居住條件，從而認定涉訴房產為住宅，將住宅改為經營性用房，需有利害關係的業主同意，否則便認定為上訴人侵權。房地產是由土地和建築物有機組合在一起而構成的，其房地產的屬性，主要是由土地使用權的屬性決定的，而不因為建築物的設計決定的，至於建築物的設計中是住宅的屬性多一些，還是商業的屬性多一些，並不能決定建築物的使用用途。本案中建設用地規劃許可證上也清楚載明為商業用地，那麼承租人南京西瓦納迖商務諮詢有限公司作為瑜伽健身使用並無不當。
原審法院據此即認定上訴人變更使用用途，屬於認定事實錯誤。
3、上訴人不存在影響被上訴人生活的行為
建築物區分所有權包括專有部分所有權和共有部分所有權，專有部分所有權人有權對專有部分單獨行使權利，但不得妨礙建築物的正常使用，共有部分所有權包括建築物的支柱、屋頂、外牆等基本結構部分，以及建築物的樓梯、走廊、電梯、大門等公用部分，業主應依其用途合理、正常使用，不得改變公用部分的設施和結構，不得有損害他方利益的行為。本案中發生爭議的地點為專有部分，屬於上訴人一方獨有。上訴人所有的房產位於世貿中心1802室，而被上訴人都不與上訴人在同一樓層，甚至有的相差十幾層距離，而且從用途上看，瑜伽健身也並非經營易燃、易爆、劇毒、危險化學品、放射性危險物品的行業，也不存在噪音汙染，油煙汙染、人流劇增等情況，同時瑜伽活動是需要安靜的環境的，健身人員相當一部分為本小區業主，不存在擠佔業主的生活空間，影響其他業主正常生活的行為，反而豐富了小區業主的日常運動方式。
業主臨時公約是房產開發商提供的格式文本，在籤訂過程中不允許進行修改，體現的是單方面的意見，並不能代表業主內心真實的意思，其強制要求業主籤訂的行為，損害了業主的利益，違反了合同法的平等、自願原則，將開發商的意志，強加給業主方，其約定對世貿中心業主無效。
二、原審法院基於錯誤的事實從而作出錯誤的裁判。
原審法院錯誤認定涉訴房產屬於住宅，進而錯誤適用物權法，業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關係的業主同意，而本案中並不存在將住宅變更為經營用房的行為，因此原審法院錯誤適用物權法和最高院司法解釋。同時，關於民用水電的問題，即使是40年產權的房屋也存在民用水電的情況，故原審關於該事實的認定是錯誤的。綜上所述，請求二審法院支持西瓦納達公司的上訴請求。
被上訴人辯稱
穆章勇等辯稱：
1、案涉房屋性質系住宅，一審的認定並無不當。
從土地的使用年限來看，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限為居住用地70年、工業用地50年、教育科技文化衛生體育用地50年、商業旅遊娛樂用地40年。從涉案房屋所在的土地來看，雖然土地的性質為商務金融，但涉案房屋所在的土地使用權出讓年限為65年，顯然已經超出了除居住用地以外土地使用權的出讓最高年限。
2、上訴人將涉案房屋進行辦公已經侵犯到其他業主權益。
根據《德基世貿中心業主臨時公約補充約定》第5.0條「酒店式公寓業主的權利與義務」第（2）款載明，南京世界貿易中心酒店式公寓絕對不允許存在群租、辦公、經營、私搭亂建或其他有違臨時公約、本約定及相關物業管理規定的行為。雙方當事人既然已經籤署該公約，應該遵守該公約的約定。上訴人違反臨時公約的約定，擅自將房屋作為商業使用，應當予以改正。而且上訴人將涉案房屋用於商業，客觀上也對其他業主日常生活造成了不便，因此一審法院判決上訴人恢復房屋的居住用途並無不當。
西瓦納達公司陳述，其認可李福華的上訴請求、事實及理由。
二審法院認定事實
二審中，各方當事人沒有提交新的證據。各方當事人對於一審查明的事實無異議，本院對一審查明的事實予以確認。
二審法院認為
本案中，各方當事人對於涉案房屋是否能夠作為經營用途發生爭議。現涉案房屋所在土地使用權出讓年限遠超普通商業用地，故一審法院認定涉案房屋設計用於居住，並無不當。
因《世界貿易中心臨時業主公約》已規定南京世界貿易中心酒店式公寓不允許用作辦公、經營之用，故涉案房屋作為商業經營之用，已違反了臨時業主公約的規定，也未能經過本棟建築物內有利害關係的業主同意。
因此，一審法院支持各被上訴人的訴訟請求，具有事實與法律依據，應予維持。
李福華、西瓦納達公司認為李福華未籤署業主臨時公約而無須遵守該條款，該主張於法無據，本院不予支持。
西瓦納達公司認為寧政發（2016)15號文規定酒店式公寓可用作工商登記地址，其利用涉案房屋經營的行為即為合法，但涉案房屋用作經營之前仍須滿足《中華人民共和國物權法》所規定的相關條件，故西瓦納達公司這一上訴理由亦不能成立。
二審法院判決
綜上，西瓦納達公司、李福華的上訴請求不能成立。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由南京西瓦納達商務諮詢有限公司、李福華負擔。
本判決為終審判決。
03 法律條文
《中華人民共和國物權法》
第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關係的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。