編者按：經過數年來的「躍進式發展」，中國商業地產已經走到了非常關鍵的時點。大量不乏泡沫化、同質化的商業物業不斷興建，空置率高企，運營能力欠缺之際同時遭受網際網路和電商的衝擊，我們不得不反思，商業的未來究竟如何？
2014年11月24-26日，觀點地產新媒體將在廣州舉行第二屆觀點商業年會，圍繞論壇主題「網際網路時代的商業」，觀點地產新媒體遍訪商業地產的行業專家學者、中國內地、香港及海外知名商業地產發展商、品牌商、零售商以及網際網路電商，推出「網際網路時代的商業」2014觀點商業年會系列報導。
觀點地產網 線上電商的擴張，讓線下傳統商業倍感壓力。不過，在大連海昌房地產集團總裁王剛看來，電商雖會影響人們的生活，但是只是一部分，不會是全部。
日前，王剛接受觀點地產新媒體專訪時指出，電商消費的產品大部分是大眾消費品，可能更多影響服裝、百貨類商業等隨時可以移動的業態，但海昌商業項目沒受到電商的影響。
「海昌做的是餐飲、娛樂等類休閒體驗性質的商業。」在王剛看來，體驗是不可以移動的，也不是網際網路能夠解決的。
資料顯示，大連海昌房地產集團有限公司隸屬於大連海昌集團，是專門從事旅遊綜合項目開發和房地產項目開發與建設的大型房地產企業。
據悉，海昌業務涵蓋住宅、寫字樓、購物廣場、酒店及旅遊商業街等多個品類，目前其已布局大連、天津、重慶、成都和武漢等城市。
值得一提的是，2014年3月13日，大連海昌集團旗下的海昌控股有限公司成功登陸香港聯合交易所。據了解，該上市平臺主要包括大連、青島、成都、天津、煙臺及武漢等6個城市的海洋主題公園。
「海昌地產業務是分兩塊，一塊是住宅類房地產，一塊是旅遊類房地產。」王剛指出，目前海昌的旅遊和旅遊周邊商業地產屬於上市平臺，而住宅地產和其它商業類地產等非上市板塊由他負責。
具體而言，王剛表示，海昌非上市板塊地產業務主要是做三種業態為主，第一類是傳統住宅，這類產品佔所有地產業務比重20%；第二類是如高爾夫球場等純休閒類項目；第三類便是做沿海商業綜合體，這部分佔比10%左右。
就其中的商業板塊，王剛介紹，海昌主要是做依靠景區而生的商業開發，「海昌的商業項目選偏好擇城市中心比較好位置的景區，其客戶群也主要是當地城市的消費人群」。
王剛指出，海昌布局商業時，首選考慮的是一線和重點二線城市；「海昌主要布局500萬人以上省會城市或重要城市，最好是旅遊資源比較豐富的城市」。
以大連老虎灘漁人碼頭項目為例，該項目位於大連老虎灘海洋公園東側，佔地面積6萬平方米，總建築面積7萬平方米，是集觀光、娛樂、文化、餐飲、購物和旅遊度假等多項功能為一體的綜合性特色主題商業區，建成後與現有老虎灘景區和濱海路一起形成標誌性的綜合特色主題商業區。
以下是觀點地產新媒體對大連海昌房地產集團總裁王剛先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：海昌集團今年上市了，您負責的是哪一塊？
王剛：海昌集團是分兩塊，一塊是住宅類房地產，一塊是旅遊類房地產。目前海昌的旅遊和旅遊周邊商業地產上市了，住宅地產和其它商業類地產沒有上市，這部分沒上市的業務由我負責。
觀點地產新媒體：沒有上市的那部分，經營情況怎麼樣？
王剛：今年，大連海昌的住宅類房地產業務情況和全國一樣，都不是特別好。到現在(截至11月12日)，這部分也就完成全年任務指標的70%左右。
海昌非上市板塊剛分開，這部分業務也是在今年才開始打基礎。目前在大連、武漢、天津、成都和重慶等五個城市有項目，每個城市都是單項目運作，開工面積是72萬平方米，其中南方城市要好於北方城市。
觀點地產新媒體：怎麼來分配這些項目上市還是不上市？
王剛：簡單理解，海昌集團的40年產權部分業務都在上市平臺之內，40年產權之外的部分都在上市平臺之外，我是負責40年產權之外那部分業務。
觀點地產新媒體：海昌非上市部分業務有哪些布局安排？
王剛：海昌集團首選考慮的城市是一線和重點二線城市，同時先排除掉三四線城市。其中海昌會選擇人口在500萬人以上的省會城市或者重要城市，最好是旅遊資源比較豐富的城市。
到目前為止，海昌還是深耕已進入的五個城市。海昌也會考慮下一輪擴張到一些比較好的城市。根據市場狀況，明年公司也在接觸一些城市。
觀點地產新媒體：未來70年產權的業務會不會也逐步裝入上市平臺裡面？
王剛：未來有可能，但短期內不會。海昌也不排除去拿商業項目的可能，在做選擇的時候會優先考慮上市公司，但還是會進行綜合考慮，也不一定非要裝在上市平臺裡。
觀點地產新媒體：您提到會拿商業項目，那目前商業項目佔公司業務比重有多少？
王剛：大概10%左右。
觀點地產新媒體：這些商業的類型是社區配套還是獨立的？
王剛：海昌非上市板塊地產主要是做三種業態為主，第一類是傳統住宅，海昌20%都是做這樣的項目，包括高層住宅、別墅和公寓等產品。
第二類是做沿海商業綜合體，這不是經營型商業，而是休閒式的，比如大連漁人碼頭系列和水城系列，這些都屬於商業綜合體，一般體量是10到20萬平方米之間。這還分純商業物業和開放式街區等，其中一部分由海昌自持，另一部分就屬於銷售部分。海昌主要是做依靠景區而生的商業開發。
第三類產品是純休閒類項目，比如之前海昌集團高爾夫球場，在球場旁邊便有公寓、別墅等純休閒類產品。
觀點地產新媒體：海昌是依託景區特色來打造商業？
王剛：對。海昌主要依靠景觀做商業，大部分項目還是要靠城市消費人群，因此項目主要選擇城市中心比較好位置的景區。
觀點地產新媒體：你們未來會不會更多考慮投資商業？
王剛：海昌集團會根據不同區域和不同城市來判斷，不會一概而論。目前有一些城市的商業市場明顯過剩了，有一些城市還是稀缺，如果有好的商業物業，海昌會持有並進行操作的。
觀點地產新媒體：海昌的業態和其他的商業業態不一樣，怎樣選擇品牌？
王剛：在大連，海昌集團都有一些固定合作夥伴，這些品牌不是以休閒為主的，大部分是以餐飲、娛樂、咖啡等體驗式業態為主。海昌之前做的幾個系列產品中，這些品牌都是長期合作的。
觀點地產新媒體：在選擇品牌的時候，海昌主要有哪些考慮因素？
王剛：外地人到景區畢竟是以觀光為主，因此海昌做商業希望做的是本地人消費。在選擇品牌的時候，公司更多考慮本地人喜歡的品牌為主，包括餐飲和娛樂都是以這個為首選。
一方面，一些比較好的品牌落地以後，也會吸引很多外地人會慕名而來，這也是對海昌商業項目的一個補充。另一方面，在選擇品牌的時候，海昌主要選擇對本地人有好的號召力的品牌，從而希望能夠引導本地人消費。
觀點地產新媒體：如何和品牌建立和維護合作關係？
王剛：海昌集團每年都會有一個商業年會，會把公司全國各地的商家請到一起來交流，並互相促進感情。另外，跟海昌有合作兩個項目以上的品牌，公司會籤訂給予一定優惠政策的協議。
觀點地產新媒體：電商越做越強，有一種觀點認為今年線下的實體商業受影響很大，海昌項目可能比較特殊，有沒有受到電商影響？
王剛：海昌集團做的是餐飲、娛樂等類休閒體驗性質的商業，因此，目前海昌商業項目沒有受到電商的影響。
電商是個趨勢，改變人們的生活，給人們提高了便利性，讓大家的選擇比較多，價格也比較合適，符合人的需求，其發展空間會越來越大。不過，電商雖會影響人們的生活，但是只是一部分，不會是全部。
電商消費的產品大部分是大眾消費品，這可能更多影響服裝、百貨類商業，這些業態隨時可以移動，在線上線下平臺的價格相對不一樣。對電商而言，在這些方面，其相對有優勢。
但是，海昌做的商業大部分是體驗式業態，而體驗是不可以移動的。比如海昌在海邊做一個漁人碼頭項目，你在這裡吃飯的環境，和你在沒有海的地方吃飯感覺不一樣，這個不是網際網路能夠解決的。所以海昌做體驗式業態，希望把周邊大的環境做好。