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摘要
土地根據所有權分為國有土地和集體土地。城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
Part 1
土地分多少種類型
（一）根據土地所有權分類
土地根據所有權分為國有土地和集體土地。
城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
土地所有權是土地所有者在法律規定的範圍內，對其擁有的土地享有的佔有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有制的法律表現。新中國成立後，廢除了土地私有制，經過社會主義改造和農業合作化，建立了兩種所有制形式並存的社會主義土地公有制，並在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。
土地使用權是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。
（二）根據土地用途分類
根據土地用途分為：農用地、建設用地和未利用地。
農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；
建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；
未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
（三）根據土地利用現狀分類
《土地利用現狀分類》國家標準採用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。《中華人民共和國土地管理法》與《土地利用現狀分類》中類別的對照關係：
Part 2
建設用地分幾類？各是什麼含義
建設用地按用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。
（一）商服用地
商服用地是指該宗地塊規劃的用地性質是用於建設商業服務業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。可細分為批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。
（二）綜合用地
綜合用地是指不同用途的土地所構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用9地，科研設計、辦公綜合用地等。
（三）住宅用地
傳統意義上的住宅用地，有兩層意義：
一是住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。
二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮單一住宅用地，即城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮混合住宅用地，即城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地；農村宅基地，即農村村民居住的宅基地；空閒宅基地，即村莊內部的空閒舊宅基地及其他空閒土地等。
（四）工業用地
工業用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地進一步細分為一類、二類、三類工業用地。
一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無幹擾和汙染的工業用地如電子工業、縫紉工業、工藝品製造工業等用地
二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定幹擾和汙染的工業用地如食品工業、醫藥製造工業、紡織工業等用地
三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重幹擾和汙染的工業用地如採掘工業、冶金工業、大中型機械製造工業、化學工業、造紙工業、製革工業、建材工業等用地
（五）其他用地
其他用地是指規劃範圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。
Part 3
建設用地使用權如何取得
土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。
（一）劃撥
根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。
由於承擔公共項目的職責，國有企業與政府平臺公司的無形資產科目經常出現劃撥土地。
（二）出讓
出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。出讓的土地使用權人具有法定規範內的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。
1.招標
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
2.拍賣
拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
3.掛牌
掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
4.協議出讓
協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
Part 4
哪些土地使用權可以通過劃撥獲得
對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。
根據中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得
（一）黨政機關和人民團體用地
1.辦公用地。
2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。
（二）軍事用地
（三）城市基礎設施用地
1．供水設施
2．燃氣供應設施
3．供熱設施
4．公共運輸設施
5．環境衛生設施
6．道路廣場
7．綠地
（四）非營利性郵政設施用地
（五）非營利性教育設施用地
（六）公益性科研機構用地
（七）非營利性體育設施用地
（八）非營利性公共文化設施用地
1.圖書館
2.博物館
3.文化館
4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心
（九）非營利性醫療衛生設施用地
1．醫院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉衛生院。
2.各級政府所屬的衛生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。
3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。
（十）非營利性社會福利設施用地
1.福利性住宅。
2.綜合性社會福利設施。
3.老年人社會福利設施。
4.兒童社會福利設施。
5.殘疾人社會福利設施。
6.收容遣送設施。
7.殯葬設施。
（十一）石油天然氣設施用地
（十二）煤炭設施用地
（十三）電力設施用地
（十四）水利設施用地
（十五）鐵路交通設施用地
（十六）公路交通設施用地
（十七）水路交通設施用地
（十八）民用機場設施用地
（十九）特殊用地
1.監獄。
2.勞教所。
3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
Part 5
哪些土地使用權可以通過協議出讓獲得
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、2003年國土資源部令第21號《協議出讓國有土地使用權規定》等規定，以下土地使用權可通過協議出讓方式獲得：
（一）商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地和工業用地以外用途的土地，其供地公告公布後同一宗地只有一個意向用地者的；
（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規劃條件的，經規划行政主管部門批准，可以採用協議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；
（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續期，可以採用協議方式；
（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以採用協議方式供應；
（七）對無法單獨確定規劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規劃部門批准的相鄰建設用地規劃條件，協議出讓給該建設項目主體；
（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業或多功能立體開發利用的，其建設用地使用權以協議方式出讓給已經取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發建設用地使用權，以自主開發為主，物業自持；
（九）對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續；
（十）經營性文化事業單位轉制為一般競爭性企業的，原生產經營性劃撥用地可採用協議出讓或租賃方式進行土地資產處置；
（十一）由於城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃並經依法批准，可以採取協議方式；
（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經批准可採取協議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；
（十三）企業改制（破產、兼併、合併等）時，未納入企業改制資產的生產經營性建設用地使用權可以協議方式出讓給改制文件確定的承接主體；
（十四）採礦、採石、採砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵採取租賃，也可協議方式出讓；
（十五）本實施意見發布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經行政部門處罰後，需完善國有建設用地供應手續的，可以採取協議方式出讓；
（十六）人民法院生效法律文書和協助執行通知書要求辦理國有建設用地手續，涉及出讓的，可以採取協議方式出讓給協助執行通知書明確的土地使用者；
（十七）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形
一共分為17類土地，土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，必須要經過相關部門的審批或者人民法院的執行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規的規定。
Part 6
哪些土地使用權必須通過招拍掛獲得
（一）供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
（二）其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（六）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
Part 7
什麼是宗地
土地使用權人的權屬界址範圍內的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。
以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為:區、帶、片、宗，從大範圍逐級體現其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第24宗地。
Part 8
什麼是紅線圖
紅線圖是規劃局確定的項目建築總平面圖，或城市規範管理部門正式確定的項目建築的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建築物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。
建築紅線一般為建築物的佔地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不佔用地。也稱「建築控制線」，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建築物或構築物(如外牆、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。
Part 9
什麼是邊角地、夾心地、插花地
（一）邊角地
邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地範圍邊沿分隔（割）、面積小於3畝的地塊。
（二）夾心地
夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊包圍或者夾雜於其中、面積小於3畝的地塊。
（三）插花地
插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、與"三舊"改造範圍地塊形成交互楔入狀態、面積小於3畝的地塊。
Part 10
什麼是容積率、建築密度、樓面地價
容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
建築密度是指在一定範圍內，建築物的基底面積總和與佔用地面積的比例(%)。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度 。
樓面地價：是指單位建築面積平均分攤的土地價格。
一般來說，出讓土地都是帶容積率、建築密度等規劃要求的，規劃也決定了土地的價值。容積率和建築密度越高，開發商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發商在地塊上開發的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建築密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價格。
Part 11
建設用地使用權轉讓有何要求
《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34號：
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批准，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。
以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
Part 12
什麼是土地增減掛鈎
《城鄉建設用地增減掛鈎節餘指標跨省域調劑管理辦法》：
城鄉建設用地增減掛鈎節餘指標跨省域調劑，是指「三區三州」及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減掛鈎節餘指標（以下簡稱節餘指標）由國家統籌跨省域調劑使用。其中「三區三州」（即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、雲南怒江州、甘肅臨夏州）。
「土地增減掛鈎」，增是指城鎮建設用地指標的增加，減是指農村建設用地指標的減少（主要是深度貧困地區），增減要掛鈎，從以宅基地為主的村莊佔地中騰出土地復墾，將這種「耕地的增加」作為指標賣給建設用地緊缺的城裡，城裡購買了多少指標，就可以增加利用多少耕地，將這指標一增一減進行跨區域掛鈎。
Part 13
什麼是耕地佔補平衡
耕地佔補平衡政策是指建設佔用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地。佔用耕地的單位要負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。
Part 14
什麼是全域土地綜合整治
《自然資源部關於開展全域土地綜合整治試點工作的通知》
「全域土地綜合整治是以科學規劃為前提，以鄉鎮為基本實施單元，整體開展農用地、建設用地整理和鄉村生態保護修復等，對閒置、利用低效、生態退化及環境破壞的區域實施國土空間綜合治理的活動。」
Part 15
農用地轉成建設用地要經過哪些程序
（一）預選符合規劃的農用地
農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮建設佔用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批准農用地轉為建設用地。
（二）編制建設項目可行性論證
確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。
（三）提出用地預審申請
（四）辦理手續、繳納審批費用
（五）提出項目用地的正式申請
（六）各級政府審批
按照《土地管理法》有關規定，建設佔用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批准的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。
上述以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。
▲徵收土地的審批權限：徵收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務院批准（近期已試點下放權限至8省市），其餘由省、自治區、直轄市人民政府批准。
除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報省級人民政府批准，其中徵收土地面積超過省級批准權限的，土地徵收必須報國務院批准；建設項目確需佔用基本農田的，必須報國務院批准。
▲其中，如佔用農用地沒有涉及佔用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定徵地方案。
（七）辦理徵地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，籤訂補償安置協議，按徵地程序辦理徵地手續。
（八）領取用地批准文件
國土資源局根據批准的供地方案，在徵地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》，被徵地單位應在規定的期限內交出土地。
（九）繳納出讓費，獲得土地使用權
土地徵用後，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規定，籤訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
Part 16
什麼是儲備土地
（一）土地儲備
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准權限範圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。
（二）土地儲備機構
《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規定：土地儲備機構應為縣（含）以上人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄製管理。
Part 17
什麼是生地、毛地、淨地、熟地
一般而言，生地、熟地重點著眼於建設；而毛地、淨地更多著眼於出讓。
（一）生地
生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。
（二）毛地
毛地是指在城市舊區範圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。
（三）淨地
淨地是指已經完成拆除，地面平整，並且不存在未被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。
與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。從物質的角度來講，淨地是指完成基礎設施配套，場地內達到開工條件的土地；從權屬的角度看，淨地是指沒有設定他項權利，土地佔有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。
（四）熟地
熟地主要是指經過徵地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用於建設的土地。
Part 18
什麼是土地一級開發
從生地到熟地的過程就是土地一級開發的訴求。土地一級開發，是由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，使之成為淨地，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到「三通一平」（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或「七通一平」（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
Part 19
土地一級開發流程有哪些
（一）、土地一級階段包括「前期手續階段」、「組織實施階段」和「土地入市階段」。
一般而言，規範的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核准、融資、籤訂徵地補償協議、取得徵地批覆、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。
Part 20
土地一級開發有哪些模式
一級開發項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由於歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質並未改變。
各模式對比
文章來源：投拓江湖
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