疫情後的商業市場到底是個什麼情況？現在還有人熱衷投資商鋪麼？
在很多人眼中，經歷疫情一戰後，實體商業下滑，大量店鋪關店，生意蕭條，再來看商鋪投資實在是一個不明智的選擇。不僅總價高，回報率低，資金投入大，風險往往比居住屬性的住宅和公寓產品要大很多。
然而，有人退出，有人觀望，卻也有人仍在尋找機會入手。
5月8日位於光谷南一項目開盤現場，推出的90套商鋪幾乎全部售罄。毫無疑問的是，最搶手的必定是項目中那些位置較好的鋪面，
而留下少量的暫未賣出去的，多是些邊邊角角或是面積太大、詬病明顯的商鋪。
為何一個位於光谷南、三環外的商業項目會在疫後贏得市場？
不得不說，投資的核心在於投資是否具有價值前景，當一個項目具有非常明顯的投資價值時，依然會吸引一部分手頭有閒錢的人投資入手，搶佔投資商機。
這一點，或許我們可以從該商業項目找到一些答案。
01
投資看重商業的稀缺性。
當前武漢商業項目眾多，如果一個項目具備片區商業的稀缺性，且周邊配套成熟，人流顯而易見，那就極具有一定的投資價值。
毫無疑問，這個叫光谷青年匯的項目，就兼具了這樣的投資屬性。
項目位於光谷南，光谷大道與藏龍北街交匯處，武漢傳媒大學的正對面，打造針對年輕人集居住、及辦公娛樂於一體的綜合體項目。
整個項目涵蓋有3棟公寓樓和2.8萬方的商業街。
首先從區位上來講，項目明顯佔據了投資中的幾大優勢：
1、周邊成熟小區眾多，人口基數大。
3公裡範圍內有鳳凰花園、鳳凰花園二期、三合光谷道、中冶創業苑、兆麟育龍灣、金地藝境、尚谷居、當代國際城、平安光谷春天等眾多成熟小區，項目後方緊鄰成熟小區—長咀社區，合計約46424戶，約14萬人口。
2、周邊3大高校、科研寫字樓、產業園聚集。
臨近的三大高校：武漢傳媒學院、武漢軟體工程職業學院、武漢市交通學校；
3公裡內有烽火科技大廈、百捷科技園、長咀科技園、中原電子產業園、光谷金融港、聯享企業中心、光谷8號工坊、武漢眾博工業園等企業和產業園區。
3、地鐵2號線秀湖站、藏龍東街站的中間，前往光谷步行街方向也很方便。
4、招商先行，引進有星巴克、肯德基、麥當勞，陳赫的人氣火鍋店、亞朵酒店、名創優品、屈臣氏等品牌，目前部分品牌店已開業。並且將引進一家大型超市，對外宣傳為盒馬鮮生或是沃爾瑪商超。
5、光谷南片區目前少有的綜合體之一，或許這是其項目被投資者看好的最重要價值點。
據了解，項目周邊3公裡之內，小區、企業眾多，但至今沒有一個大型商業體來支撐片區的吃喝玩樂，大多前往光谷步行街進行消費。
可以說，光谷青年匯項目的出現，將一定程度上填補區域小範圍內的商業空白。
02
商業規劃上，商業街整體分為1、2、3、4、5號樓，分別對應有相應的業態。
1號樓為特色餐飲區：引進的代表品牌有星巴克、肯德基、麥當勞、賢合莊、吉野家、江戶前、helens酒吧等。從實景上看，目前大部分品牌已基本入駐，星巴克已在營業中，演員明星陳赫所開的賢合莊火鍋店也在其中，現場看店面已裝修完畢，預計將於下個月試營業。
2號樓品牌餐飲區。引進渝裡、77自助、鑫然火鍋店等。
3號樓為精品購物區。引進如屈臣氏、INSHOP等。
4號樓為品質生活區。如名創優品、七分美、發源地、便利店、女裝服飾等品牌。
5號樓為休閒娛樂區。規劃1樓為大型超市，2樓為想唱就唱KTV和私人影院—聚影咖，3樓為金逸影城。
從現場商業街實景來看，目前已有部分商家提前進場，正在裝修或是試營業階段，而據置業顧問介紹，此階段是不收取租金的，直至2021年1月1日商業正式開街為止。
從這點來看，無論對商家經營還是品牌招商來講，都是一個很給力的措施，畢竟武漢疫後重啟，消費復甦，仍需要很長一段時間，這也是很多當前商業體將開業時間推遲到明年的原因。
03
再來看看商鋪位置和價格。
目前該公寓部分僅剩少量房源在售，降價後均價僅在1萬出頭。現推出的主要為商業部分。
5月8日項目推出了2、3、4號樓的90套商鋪，已基本售罄。目前僅剩5號樓一樓的3間鋪子，不過二樓的共16間鋪子還剩一些，
具體來看，5號樓1、2層均價從2.6-3.3萬元/㎡不等。其中1樓鋪子為自營（處於超市入口兩側）；
2樓商鋪未來將會是為私人影院—聚影咖，採取售後包租5年的模式，5年租約分別為5%、5%、6%、7%、7%個點，前三年租金直接抵扣總房款。
以5棟2樓一間47㎡鋪子大小為例，均價為3.3萬，總價在157萬，按照1~2年5%的租金收益可推算，其5棟二樓前兩年的租金約為140元/㎡*月。
04
而待售的1號樓最為靠近主幹道，是項目最好的位置所在，也就是引進的星巴克、肯德基、賢合莊火鍋店的樓棟。
業態分布上，其1樓以星巴克、麥當勞、肯德基、我家小館、老鄉雞等餐飲品牌為主力店；2樓以美食小吃、女裝、酒吧、和幾家大型餐飲店為主。
價格上，1樓均價為5-6萬/平，2樓在3萬一平，其中類似主力店星巴克、肯德基這總店面籤約多在5年起，採用售後包租5年的方式；2樓小品牌餐飲則以售後包租2年的方式。
因此，整個項目出售1-2層的商鋪，商業街的3層大面積鋪由開發商進行自持，自持比例為30%，邀請專業公司為其商業運營管理公司。
【後記】
有商機，就一定會有市場熱度。
從數據上來看，武漢商辦市場成交量在4月份開始破冰，但上升幅度並不大，多區域仍有呈現0成交狀態。以位於漢口苗慄路某中心區域打造的社區商業街為例，共124套的商鋪，目前僅賣出6套，不僅銷售去化難，招商也很難。
市場預冷，但並不代表完全沒有熱度。
還是印證那句話，當前項目分化將會越來越明顯，好的產品依然不愁賣。不被看好的產品即使市場再好，也依然會很艱難。
最後針對該項目，給大家做出幾點投資點評：
1、項目周邊消費市場可觀。周邊高校環繞，龐大的學生群體，將帶來源源不斷的年輕客流；周邊鳳凰花園、長咀社區、中冶創業苑等大型社區及金融港、長咀科技園等產業園，帶來穩定的消費群體。綜合來看，周邊消費群體眾多，消費潛力可觀。
2、項目周邊的三公裡內，多以沿街小店和社區底商為主，並沒有一個大型的商場或購物中心，大學生大多前往光谷步行街進行消費，商業的稀缺性，決定了項目在區域內確實有一定的商業價值。
3、招商先行，該項目引進的區域內首家星巴克咖啡、麥當勞及品牌餐飲店、網紅店，及大型超市，可以對自身項目起到很好的引流作用，對投資者而言，也是一種看得見的商業在培育升值中。
4、需要注意的是，開放式商業街要重點關注商業的後期運營管理，如招商團隊和運營能力，同時警惕過高的商鋪租金帶來後期的經營和招商壓力，畢竟商家的經營好壞才是整條商業街的活水之源。