文｜汪弘量
編輯｜鹿鳴
蛋殼公寓「房東免租，租客交租」的風波不但沒有平息，反而有愈演愈烈之勢。
近日，蛋殼公寓疑似強制租客搬離、強行扣除租金、強行與業主解約等事件也紛紛浮出水面。據此前多家媒體報導，就蛋殼公寓延付房東租金、要求房東「免租」一事，深圳蛋殼公寓相關負責人已被深圳市住房和建設局約談。
2月17日下午，AI財經社曾撥打蛋殼公寓運營公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司電話（2018年年報顯示號碼），該號碼顯示為空號。此後，AI財經社通過業主聯繫到蛋殼公寓工作人員，對方表示不接受採訪。
到目前為止，租戶、業主、蛋殼公寓三方的博弈仍在進行當中。
租戶：業主因「不可抗力」收房？
一位較早收到通知的租戶王成（化名）告訴AI財經社，早在2020年2月13日，上海、北京、杭州、深圳、成都、南京等多地的蛋殼公寓就已以業主因「不可抗力」要收回房子為由，要求解除與租戶之間的合同，給出的主要解決方案為無責換租或者無責解約。
不過，大部分租戶都表示不能接受上述方案。深圳租戶李明（化名）認為，這是故意引導用戶「把被迫的換房子或退租，處理成正常業務中租戶自行發起的換和退」。
李明告訴AI財經社，2月13日，蛋殼公寓客服人員以相似的理由要求他儘快搬出。但在退、換租的補償情況上，該客服人員則「語焉不詳」。他表示，客服人員對於換租的說法為可以「和新籤合同享受同樣優惠，再給一定的搬家費」；而在退租方面，客服人員則未提到賠償。
根據微博、租客維權群中多個已經深入談過換租的租戶的說法，蛋殼公寓所提出的換租，是在原有合同時間作廢的情況下，重新籤一年的合同。而如果選擇退租，蛋殼公寓平臺上每天只有400個退租名額，租客還需要排隊。
奇怪的是，在聯繫到業主後，王成和李明發現，因「不可抗力」收回房子並非完全出於業主的意願。
王成表示，他從2019年6月與蛋殼公寓籤約以來，已經交清了1年的房租。但在2020年2月14日與業主取得聯繫時，業主表示目前沒有收到蛋殼的租金，如果蛋殼公寓在3月份仍未打款就會收房。
王成提到，據他所了解，目前也存在業主自己「趕人」的情況，但理由為「蛋殼公寓未按合同約定時間支付房屋租金」。據悉，業主與蛋殼公寓籤訂的合同中，其中一項條款即為「乙方（即蛋殼公寓）延遲支付租金滿15個工作日，甲方（即業主）有權單方解除合同」。
李明也是以年付方式交清了一年的房租，目前才剛剛住滿4個月。他的「大房東」表示尚未被欠租金，也從未提出要收回房子。但讓他感到擔憂的是，雖然他所住的房間仍在租期內，但該房屋的其他空置房間在蛋殼APP均已被下架。
業主：滿房免租，空置房解約
「不同意免租，就利用合約時間差來免租」，深圳業主錢勝（化名）告訴AI財經社，他至今未收到2月的房租。2月17日，蛋殼公寓客服曾給他打來電話稱，將在「15個工作日內打款」，錢勝追問從哪一天算起，客服回應「從接這個電話算起」。
錢勝堅持認為，要按合同上的付款日算起，「如果按電話算起，15個工作日一到就到另外一個月的房租了，這是暗地裡來了一個免租金。」
深圳業主石浩（化名）同樣是滿房被要求免租一個月的業主之一。石浩表示，他將房子租給蛋殼公寓的合同價格為6500元/月，扣除兩年間45天的免租期，實際相當於每月收到5600元。對於租戶，蛋殼公寓則開出了其中三間每間1860元/月，一間1930/月的價格。據石浩計算，再加上向租戶、業主收取的管理費，蛋殼公寓在這套房上，一個月可以賺取近2000元。
石浩告訴AI財經社，根據合同，他在1月份已經給出了25天的免租期，由於難以承擔連續兩個月的免租期，他拒絕了蛋殼公寓以疫情為由提出的免租要求。此後，他本應在2月9日收到房租，但至今未收到打款。
2月19日，石浩收到了其管家提出的方案：其一為最少給予15天免租期，租金在兩個工作日內打款，其二是將2月的延付租金分24期付款。石浩表示，對兩種方案均不同意。
在採訪中，多名業主向AI財經社提出了他們的判斷：盈利、空置率低的房子的業主才有可能收到打款，不盈利的房子則會「被解約」，而現在已經解約的房子，蛋殼並沒有履行解約的條款。
北京亦莊業主張雲（化名）就沒有收到「免租1個月」的要求。2月10日，她直接接到了蛋殼公寓單方面解除合同的電話。蛋殼公寓稱解約理由為「現在沒有租客」，並給張雲開出了將押金、裝修費、家具家電都留給業主的條件。張雲拒絕了解約，她很快發現，自己的房源從蛋殼公寓APP上消失了。
張雲的房子的確沒有租客。張雲告訴AI財經社，自從9月18日將這間兩居室租給蛋殼公寓以後，兩個房間始終處於空置狀態。
在張雲看來，租不出去並非房子的問題。她表示，她將房子租給蛋殼的合同價是5700元/月，扣除裝修、家具費用以及第一年兩個月、第二年一個月的空置期，每月均價應在5200元左右。而在蛋殼公寓APP上，該房源一間房間的報價為3400元/月，「前幾天去房子裡看，原本的閣樓封起來了，那價格就更是高得離譜」。
算上蛋殼公寓「不要了」的押金，5個月以來，張雲總共收到了相當於4個月租金的錢。但此時解約，讓張雲深感憂慮。她表示，全家每月要為這套房還7300元的貸款，在疫情期間解約，此後的空置費用就得自己扛。「蛋殼公寓這時候解約很不道德，即便解約，也應該按照合同約定，賠付兩個月的租金。」
律師：有瑕疵錄音仍可採信
一直在申訴的王成卻對此後的情況感到不太樂觀。他提到，蛋殼公寓目前所打過來的電話，部分為網絡電話，無法回撥，其客服人員在聊天過程中也絕不透露員工個人信息、工號及姓名等信息，因此對於相關錄音等信息能否取證感到擔憂。
石浩和蛋殼公寓的交涉經歷可以佐證這一情況。他告訴AI財經社，此前他曾兩次撥通過蛋殼公寓以「400」打頭的客服電話，對方均已「170」打頭的電話回撥，在被石浩質疑詐騙後，400客服解釋稱，這是無法撥入的虛擬電話。
圖源：採訪對象提供截圖
AI財經社就此問題諮詢了廣東宏力律師事務所羅剛律師。羅剛表示，如果客服人員並非是服務公司外包的，而是蛋殼公寓自己的員工，這種形式的網絡電話確實會對單一維權者造成困擾。這對通話錄音的證明力和證據效力確實有一些影響，但是錄音只是眾多需要的證據之一，還需要跟其他證據結合來共同證明蛋殼違約的事實。
羅剛建議，維權者們在交涉過程中都應該留存錄音，希望通過這種方式，讓裁判者知道這不是孤立的證據，而是蛋殼的一貫做法，這對於證據的證明力也大有益處。民事裁判的證明程度，只需要達到大概率就行，不一定要排除所有合理懷疑，因此對於有瑕疵的錄音，在數量眾多，且與其他證據能夠互相印證的情況下，法院也可以根據高度蓋然性原則進行判斷和採信。
蛋殼公寓：協助個別業主收回房屋
面對外界質疑，蛋殼公寓已經做出了兩次公開回應。
2020年2月17日晚間，蛋殼公寓發布《致廣大房東的真心話》，回應了此前「房東租客兩頭賺」的問題。蛋殼公寓回應稱，這次向房東尋求的免租期愛心支持，將用於對租客進行補貼，因此獲得的額外收益，將全部返還給房東。而對於外界「單方面通知」的質疑，蛋殼公寓表示，存在部分員工與房東溝通時的問題，由於工作沒有組織好，導致協商變成「通知」。
2月18日，蛋殼公寓發布微博稱，近期受疫情影響，蛋殼將協助個別業主收回房屋，因此涉及到部分租客的換租問題，已成立專項工作組，妥善處理租客的租務問題。對於因房屋收回確需搬離的租客，蛋殼公寓表示，對於換租租客，將提供活動折扣、服務費補貼、搬家補貼；如果暫時無法返回所住房屋，將協助打包、暫存；如果租客選擇離開蛋殼公寓，可以享受免費退租。
同時蛋殼公寓承諾，將妥善安置每一位受影響租客，絕對不會無故驅趕租客。
不過，對於如今的蛋殼公寓而言，要想重新取得租戶和業主的信任，恐怕會非常艱難。
在採訪中，石浩告訴AI財經社，他是從2018年12月起將房子租給蛋殼公寓的，合同期有五年時間。到目前為止，他尚未收到蛋殼公寓延付的租金。假如收到款了，他還是會進一步諮詢律師怎麼處理，因為「擔心是他們（蛋殼公寓）的緩兵之計」。
「連合同都能修改的公司還怎麼敢相信。」令錢勝最為質疑的，是蛋殼公寓私自修改電子合同一事。錢勝表示，2月9日，他和蛋殼公寓所籤訂的電子合同中，付款計劃部分突然消失，至今仍未恢復。同時他還提到，他已經無法聯繫上蛋殼公寓的管理人員，「以前負責我的工作人員也在不久前辭職了。」
據此前AI財經社報導，成立5年時間即運營超43萬間房源的蛋殼公寓，步子邁得相當大。
2020年1月17日，蛋殼在美國納斯達克上市。據蛋殼公寓招股書顯示，截至2019年6月30日，租客入住率為89%，居於行業首位。財務數據上，蛋殼公寓在2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣。
雖然規模龐大，蛋殼公寓卻始終難以擺脫「燒錢」的困境。據招股書顯示，2017年，該公司淨虧損2.72億元；2018年淨虧損13.69億元；2019年前9個月，淨虧損25.16億元，經營活動所產生的現金流則為-16.29億元。
除了急速擴張導致的空置率問題以外，蛋殼公寓還高度依賴租金貸。
AI財經社發現，蛋殼公寓APP目前的付款方式包括分期月付、年付、半年付、季付、短租月付。其中對分期月付的介紹為：「蛋殼公寓協助您與第三方金融機構辦理的租金分期的租金貸款服務，分期利息和手續費全部由蛋殼公寓承擔。」而據深圳租客劉遇（化名）稱，分期月付也是蛋殼公寓主推的付款方式。
租金貸模式下，蛋殼公寓可以一次性從第三方金融平臺得到租客需要繳納的租金總額，但要以承擔高額利息和手續費為代價。據劉遇提供的《個人借款合同》顯示，他所籤訂的租金貸年利率高達9.5%。
招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓使用「租金貸」的租客佔比分別為91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；並由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。
據官方網站信息，蛋殼發行價每股13.5美元，總計募集資金超1.49億元，市值可達27.4億美元。截至美國時間2月18日收盤，蛋殼公寓股價為每股11.5美元，總市值為21億美元，相較發行時市值已減少6億美元。