來源：焦點財經
作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
12月9日，華潤萬象生活正式在港交所掛牌上市，股票代碼1209.HK。物業股中，再添一家在管面積超1億平方米的物企。
截至當日午盤，其股價每股報收30.6港元，漲37.22%，總市值673.2億港元，靜態市盈率高達165，超過了融創服務上市當日140倍的PE。
華潤集團董事長、華潤置地董事局主席王祥明，華潤置地總裁、華潤萬象生活董事會主席李欣等出席了上市儀式，華潤集團前董事長傅育寧也到場祝賀。
在現場，李欣難掩激動之情，高興的表示：「分拆商業運營和物業管理業務，成立萬象生活，是華潤置地面向新時代、推動新發展的戰略選擇。」
同日，另一家物業企業也成功上市，發源於浙江省的佳源服務，股票代碼為1153.HK。上市後，佳源服務仍由佳源國際控股，持有其75%股權，背後實控人為沈天晴。
兩家企業成功上市，上市物企的數量也增至39家。今年以來已有15家物業公司成功登陸港股市場，近期已上市的有金科服務、融創服務、恆大物業等。另外，遠洋服務即將於12月17日上市，迪馬股份正準備分拆物業板塊東原橙方上市。
此次IPO，華潤萬象生活每股發售定價22.30港元，全球共發售5.5億股股份，所得款項淨額約120.04億港元。其中，香港發售0.275億股，國際發售5.225億股。
7名基石投資者認購其全球發售股份的41.1%（約2.26億股股份），包括新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、中國平安、Cephei、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業結構調整基金及GLP，分別認購其全球發售股份的9.5%、7.6%、6.3%、6.3%、5.1%、3.2%及3.2%。
上市之前，華潤萬象生活由華潤置地100%持有。全球發售完成後，華潤置地持股比例稀釋為75%，剩餘25%股份由公眾持股。
此次上市募集資金，華潤萬象生活約將60%用於擴大物業管理和商業運營業務的戰略投資和收購；約15%用於提供增值服務和本行業上下遊產業鏈的戰略性投資；約15%用於投資信息技術系統和智能化社區；約10%用於營運資金及一般公司用途。
三個附屬公司，分管全部業務
在8月底遞交招股書之前，華潤萬象生活完成重組，旗下主要有三大附屬公司經營其主要業務，分別是華潤萬象深圳（提供商業運營服務）、華潤物業科技（提供物業管理）、華潤潤欣商業管理（提供商業分租服務）。
目前，華潤萬象生活的服務業態主要分為三大類：住宅物業、購物中心和寫字樓，這樣的業態構成與母公司華潤置地的發展歷程相關。
1994年，當時華潤集團併購華遠地產（華潤置地前身）並開展物業開發、投資及管理業務，其後重組成為華潤置地。由此，華潤萬象生活作為其一部分，開始為其所開發的物業提供物業管理服務。
2000年，華潤置地開始建設第一個「萬象城」購物中心項目——深圳萬象城，華潤萬象生活也由此展開籌備以「萬象」品牌提供商業運營管理服務；2004年，深圳萬象城開業，華潤萬象生活確立了以「萬象」品牌提供商業運營管理服務。
之後的2005年，華潤置地收購華潤集團若干物業，包括北京華潤大廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心，自此華潤萬象生活開啟寫字樓物業管理服務。
華潤萬象生活的三大物業服務業態由此形成，此後管理規模逐漸擴大，截至2020年6月30日，物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米，提供商業營運服務的購物中心建築面積約560萬平方米，合計約1.116億平方米。
從管理規模來看，華潤萬象生活與上市不久的融創服務相近，但略高於融創服務。截至2020年5月31日，融創服務在管面積約1億平方米。
目前，在已上市的將近40家物企中，在管面積超過1億平方米的還有彩生活、雅生活服務、保利物業、碧桂園服務、恆大物業、綠城服務、招商積餘、中海物業、金科服務和融創服務。
如今，華潤萬象生活也位列其中。
商業物業，撐起半邊天
背靠華潤集團及華潤置地，是華潤萬象生活的一大優勢，其所管理的住宅和其他非商業物業的在管建築面積和收入，主要來自於華潤集團及華潤置地所開發的物業。
聆訊後資料顯示，截至2020年6月30日，華潤萬象生活在全國共管理502個住宅及其他非商業物業項目，在管建築面積為9750萬平方米；而來自華潤集團及華潤置地的項目為405個，佔在管面積的81.6%。
商業運營及物業管理服務板塊（購物中心和寫字樓），也是如此。以寫字樓為例，截至2020年6月30日，華潤萬象生活為73棟寫字樓提供物業管理服務，在管總建築面積510萬平方米，其中來自華潤集團及華潤置地開發的在管面積佔比為95.4%。
據了解，華潤置地最初透露分拆計劃時，物業管理和商業管理是分開籌劃的，但最終華潤萬象生活計劃將住宅、寫字樓、商業等物業服務一同打包上市，上市主體的名稱從「華潤物業科技」確定為「華潤萬象生活」。
有市場人士分析道，華潤最終選擇物管+商管打包上市，與寶龍商業的選擇相同，有利於其估值提升。雖然商管板塊體量沒有住宅板塊大，但對其整體收入貢獻頗多。
招股書顯示，截至2020年6月，華潤萬象生活總收入為31.34億元，其中商業運營及物業管理服務佔比為46.4%，撐起了業績收入的半邊天。
而且，商業物業板塊也是華潤萬象生活此次赴港IPO的一大亮點。根據弗若斯特沙利文的資料，按2020年上半年購物中心運營服務市場收入計算，華潤萬象生活在全國所有購物中心運營服務供應商中位居第二。