最近，我採訪了南京樓市一位專業投資客，10多年時間，在南京買過好幾十套房子，經驗十足，可以說是南京二手房活地圖。
（左：南京樓市編輯邢怡 右：南京專業投資客）
我和他聊了好幾個小時，聽他分享了自己的買房故事以及不少買房觀點，犀利獨特。我整理下他的十大金句，和大家分享（以下僅代表他的個人觀點，也歡迎大家留言一起探討）：
1、我不建議年輕人買新房。
2、最值錢的不是房子，不是黃金，而是負債。
3、年底是買房的好時機，南京房價我長期看漲，預計明年初就會有一定漲幅。
4、我曾經多次創業，賺的不如買房多。
5、一定要學會用最少的資金去買房。
6、我出手買房，從不考慮未來升值空間，到手就要賺到錢。
7、我堅持房住不炒，如果一套房你裝修完自己都不想住，建議砸掉重做。
8、如果你對經濟、樓市、政策、設計等沒有研究，是做不好房產投資的。
9、當下南京二三線的二手學區房，最有投資價值。
10、對我個人來說，按總價來計算，短期回報率在50%以上的房子，才有投資價值。
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專業投資客：長期看好南京樓市，預計明年初，房價會有小漲。
他本人是學藝術的，大學畢業後開過遊戲公司，做過美術培訓，開過店，先後創業好幾次，但發現自己創業賺的錢還不如買的幾套房子升值多，才一心做起投資。
2008年的時候他因為準備結婚，需要房子，在南京買下第一套房，是橋北的威尼斯水城，買的最小的戶型，當時總價30多萬。大概2年時間，房價就翻了一倍，賣掉之後，他在主城又買一套二手房，還留出一筆錢做創業啟動資金。
結果房子漲價了，創業又失敗了。於是他才下定決心研究房產，十幾年時間，在南京已經買過近100套房，實戰經驗非常豐富。
以他的經驗，每到年底都會是買房的好時機，因為這個時候急需用錢的人多，就會有很多二手房降價出售，你能淘到一些性價比很高的房子。
同時他也覺得，有買房打算的人近期可以入手了，明年年初南京整體房價可能會有10%甚至更多的漲幅，類似於2012年左右的小漲，大漲目前還不具備這個條件。
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「不建議大家買新房，我買房從不考慮房產增值，到手就要賺到錢！「
相信很多人聽到投資客幾個字，最想了解的還是他們的買房故事以及投資理念。這位投資客有2個觀點非常有趣，第一是他不建議大家買新房，第二個是他買房從不考慮未來增值，只買低於市場價的房子，到手就要賺到錢！
他告訴我，這些年他在南京買過很多房子，唯一沒賺錢的就是他在寶華買的一套新房。「新房是需要持有成本的，而且沒有可操作空間。現在南京限售3年，如果你買的是期房的話，基本需要持有5年時間，首付至少3成。但如果你買二手房，你立馬就能拿到房，裝修好租出去就可以抵掉一大半的房貸。」
他跟我講了自己的一個經典買房故事：2015年的時候，4號線還沒通車，他在龍江的正泰花苑買了一套老房子，200多㎡的一套頂躍，當時小區整體均價已經在3萬/㎡了，但是那套是大戶型頂躍，房主急用錢，1.5萬/㎡就賣了，總價300多萬。
（小區190平頂躍戶型，僅供參考）
「我拿著房子去銀行評估貸款，評估出來房子市值500萬，就給我貸了300萬，相當於我首付沒花錢。因為這套房子有6個陽臺，我們後來重新裝修做了單身公寓，交給了第三方租房公司，現在月租金1.7萬左右，又完全覆蓋掉了我的月供，等於白賺一套房。」
「我一直想不明白，好多人說不喜歡老房子，不喜歡頂樓，送一套給你，你要不要？」
至於買房到手就要賺錢，他是這麼說的：「如果你去考慮房產增值的話，你的帳是算不過來的。一方面，你的資金鍊可能根本撐不到它幾年後漲價，再一方面，你真的撐到了，萬一沒漲呢？所以對我來說，房產增值是一筆意外收入，我只賺眼下的錢。」
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「現在最值錢的是負債！南京主城二三線的二手學區房可以關注。」
他告訴我，在很多場合他都分享過這麼一句話：「現在最值錢的，不是黃金、不是房子，而是負債。」
按照通貨膨脹率，你從銀行貸越多的錢，就意味著你賺的越多！而且現在還有不少裝修貸、金融貸，利率非常低。
現在他因為買房的資格很有限了，所以出手都很謹慎，目前最看好的還是南京二三線學區房。「你看今年南京哪些二手房漲幅最高，寶船小學、成賢小學的學區房，現在南京一線學區房已經漲到了一個高點，買房風險比較高，但二三線學區的學區房還有一定漲幅空間。」
我找到365二手房統計的今年南京各小學南外錄取人數匯總（數據不一定精準，僅供參考）：
今年夏天寶船小學突然火了，據傳第一屆畢業生就有5人考上南外，旁邊寧工新寓二村、華堡新寓、江景園、辰龍雅苑等學區房業主都忍不住在大門口掛出橫幅慶祝。不少房子二手房確實在短時間內漲了不少。
他還提到一點，目前主城很多地方都在進行舊城改造，老小區出新、加裝電梯。「這個時候完全可以去淘淘看有沒有性價比高、租金收益高的二手房。」
聊了很多南京的二手房，我最後也向他提問：「你覺得南京一些有明顯倒掛，或者明顯被限價的新房值得買嗎？」
他回答了我一段有趣的話：「我身邊也有很多朋友去搖江心洲的仁恆江灣世紀，還有河西南的華僑城天鵝堡，如果你非常有錢，買來自住完全沒問題。但我不會買，因為首付5成、8成，會佔用我太多的資金流。
800萬首付款，5年時間我可能能再賺回500萬，如果真的喜歡那個房子，過5年，你再加200萬買回來不好嗎？而且那個時候還是全新未住的現房。」
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「沒有過硬的知識儲備和抗風險能力，是做不了專業投資客的。」
沒有金剛鑽，不攬瓷器活。做專業的投資客不僅要研究房價、政策，需要各方面的人脈資源，也需要研究設計。他就跑了不少國家去學習最新的裝修設計理念，在改造老房子上很有一手。我看過幾套他設計裝修的幾套房子，確實非常不錯。
他最近在棲霞萬壽的燕華花園改造了一套躍層，經過裝修改造，實景比很多樓盤的樣板間還要驚豔。
如果他不說，我確實很難想像，這套房子是在一個房齡快20年的老小區。
「房住不炒，老房子如果我裝修完之後，自己都不想住進去，那不如扒掉重裝，別人也不會買單的。」
他自己也說：「如果你對經濟、政策、樓市、歷史、城市發展等方面知識沒有深入的了解，是做不了投資的。」
專業投資客畢竟是少數，目前在南京有買房需求的，大部分還是剛需家庭。買房還是要結合自己實際需求，以上內容僅供參考，切勿模仿。最後，也祝大家在年底都能成功在南京買到心儀的房子！