(作者： 豆豆豆豆泡，本文轉載自微信公眾號「 杭州房叔」，鳳凰網房產已獲授權)
遠洋西溪公館的第二次開盤正在來的路上。
去年12月初，西溪公館在萬眾翹盼中首開，不料推出的是42套售價千萬的排屋，期待小高層洋房的購房者為此空歡喜了一場。
但這次不會了。售樓處消息稱，西溪公館第二次開盤將推出全部108套洋房和部分小高層，最晚4月底開盤。
西溪公館是房叔一直建議關注的閉眼搖項目，但是這次開盤卻有所爭議。
爭議焦點之一：這次開盤加推房源會如何定價？小高層價格會是之前盛傳的2.8？還是售樓處所稱的3.2？
爭議焦點之二：假如按售樓部所稱價格開盤，項目還蘊含多少價格紅利？
爭議焦點之三：和天空之城間誰的性價比更高？
爭議焦點之四：由於此次推盤所含房源從60方小戶型起步，涵蓋80-90方市場最愛，以及90-140方小高層偏改善房源，以及140方以上洋房房源，假如搖中，剛需按自己預算選擇頗為簡單，改善及偏投資保值客戶改如何選房？哪些房源性價比最高？
本文在敘述西溪公館看盤情況同時，也嘗試解答這些問題。
▲西溪公館周邊實景（攝於2020.3.9）
| PART 1 |
產品解讀
西溪公館為低密大盤，在1.8容積率、約16.2萬方土地面積上開發了小高層、洋房、排屋共43幢、2217套住宅房源，並配建約7000方社區商業和一所12班幼兒園。
▲西溪公館項目效果圖
儘管排屋、洋房、小高層三種產品混搭，項目多半土地資源被留給了小高層，結合低容積率，三種不同類型產品都能享受近1:1的樓高與樓間距比例——
小高層區樓間距約40-50米，洋房區約20米，另外項目南、西、東三側均無高層建築，因此西溪公館的採光條件整體不錯。
▲西溪公館項目實景（攝於2020.3.9）
但由於樓棟朝南外立面牆體有凹凸，可能影響部分房間的採光。
▲沙盤展示：樓棟朝南外立面牆體凹凸不平整（攝於2020.3.9）
低容、寬樓間距和洋房排屋佔據土地面積小，衍生出的第二項優勢是小區內公共綠化空間的豐富。項目內部規劃了近13萬方、10大主題景觀園林，大部分小高層在樓下就能便捷享受到一方景觀資源。
▲沙盤展示：小區內部部分園林景觀（攝於2020.3.9）
小區的第三項優勢是外立面全石材幹掛到頂，這樣的外立面品質在今天的樓盤中鳳毛麟角。
▲西溪公館石材幹掛外立面實景（攝於2020.3.9）
樓盤的主要缺陷在於人車不分流和戶型設計陳舊。
小區被一條東西向的緯十路分為南北兩個區塊。
私家車出行業主和步行業主由緯十路進入小區。小區出入口雖然分隔設置人行和車行兩種，但在離小區出入口較遠的小區內部設置了部分機動車地下車庫出入口，汽車可開入小區後經由這些車庫出入口駛入地下停車庫。
▲西溪公館沙盤（攝於2020.3.9）
小區戶型優勢是得房率較高，有部分贈送面積，空間尺度較大；但部分戶型設計較落後，空間實用性較差。
小高層規劃建築面積約60-226方，其中約89方主流房型是三房一衛，部分只能做兩房一衛；
約140-190方中，一部分做四房，另一部分做三房。該面積段內的三房戶型突出了多陽臺和闊尺度主臥空間的設計理念；
面積段約190方以上的主流房型為四房，設計特點是次臥帶獨立衛生間或戶型帶儲藏室或主臥尺寸空間尤其豪大。
洋房規劃建築面積約138-200方。
底躍建築面積約165-193方，優點是花園面積大，近70-300平方，地下室層高可達約5.6米。約165方底躍戶型設計較落後，該戶型設計為三房，三房中僅一個主臥朝南，其餘兩房朝北；廚房和餐廳空間相距較遠。
頂躍建築面積約182-200方，優點是第二層層高達約3-4.5米（坡屋頂），該層空間實用性較強。其中約182方戶型設計為三房，存在和底躍約165方類似的缺陷。
平層建築面積約138-195方，其中138-153方為三房兩衛，戶型設計較落後，空間實用性不強。
西溪公館戶型設計雖然整體上較落後，但也有部分接近今天的設計理念。我們挑選出了這部分戶型圖，附錄在本文PART 3中，供購房者選擇參考。
綜合來看，西溪公館產品品質和TOD地鐵萬科天空之城比較，勝在外立面用材、園林景觀設計以及毛坯低價優勢，輸在戶型、小區整體規劃和不具地鐵出行優勢上。
項目還需要注意到以下三個問題：
1、近鄰河道可能造成地下室潮溼；
2、拿地時間為2009年，到今年為止，土地使用產權只剩下約60年；
3、機場快線從項目地下斜穿而過，據了解機場快線的運行時速達120km/h，而地鐵1號線的運行時速則為80 km/h。
介意這三種情況的購房者慎選。在樓幢選擇上需要關注相關不利因素的影響，尤其是下穿機場快線的影響。
| PART 2 |
地段、配套解讀
西溪公館位於未來科技城內與蔣村板塊交界處，該片區是未來科技城的低密住宅片區，地段特點是多河道，但近鄰繞城高速。
▲西溪公館周邊實景（攝於2020.3.9）
西溪公館的南、東兩面具備河道景觀——河道環境待整治，而東側隔河道景觀約150米近鄰繞城高速，另隔綠化帶約50米近鄰文一西路，具有一定的景觀優勢，但也會受較大的交通噪聲影響。
▲西溪公館周邊實景（攝於2020.3.9）
西溪公館離未來科技城的幾個繁華中心點較遠：和阿里巴巴淘寶園區直線距離約1.9公裡，和規劃未來科技城公共中心直線距離約5.4公裡，和歐美金融城所在的商務中心直線距離約4.5公裡。
因而項目缺乏地鐵出行優勢：距離最近的地鐵站點為地鐵5號線五常站，步行約1.6公裡；其次是規劃機場快線阿里巴巴站，步行距離約2.5公裡。
不過交通上除了地鐵出行不夠便捷，公交和私家車出行都很方便。
項目近鄰部分公交站點，可乘坐公交前往地鐵五常站；
私家車出行也是不錯的選擇，周邊荊長大道、文一西路、繞城高速都是城市主幹道，10-15分鐘車程可涵蓋未來科技城、蔣村的核心商業、商務、醫療等配套。
「家門口」的商業購物配套較豐富，除了小區自帶底商，還有一路之隔的博雅城購物中心，可滿足日常購物消費需求。
▲西溪公館周邊實景（攝於2020.3.9）
▲北大資源博雅城實景（攝於2020.3.9）
學校離項目較遠。五常中學的步行距離約1.4公裡，五常小學的步行距離約2.3公裡。
對比天空之城的地段條件，項目的短板是近鄰高架、遠離地鐵和學校；以及周邊土地資源更短缺帶來的區域成長性小，勝在擁有河道景觀資源。
| PART 3 |
戶型圖展示
洋房戶型 →
小高層戶型 →
| PART 4 |
價格爭議
西溪公館售樓處表示，這次開盤房源定價將參考地鐵萬科天空之城——洋房平層毛坯均價約3.6-3.7萬元/平，小高層約毛坯均價3.2萬元/平。
我們翻看天空之城已開盤房源的毛坯備案價，可以更細微地了解西溪公館不同樓幢房源的開盤價格。
西溪公館洋房樓層數為7層，天空之城中同樓層數房源備案價格在毛坯約3.6-3.8萬元/平；
西溪公館小高層樓層數有9-14層。
其中樓層數在12層以下的小高層，參考天空之城樓層數為11層的小高層房源備案價格在毛坯約3.2-3.4萬元/平；
樓層數超過12層的小高層（實際應該為高層），參考天空之城樓層數為17層的樓幢房源備案價格在毛坯約3-3.16萬元/平。
這和西溪公館售樓處當前釋放的開盤價格大致吻合。
西溪公館拿地時間久，拿地成本低，屬於老項目續推。而市場上這類項目都自有一套定價邏輯，它的排屋毛坯均價54800元/平可以參照。如果老盤續推按照原先的定價，則高層的價格應該在2.8萬元/平左右，小高層的價格應該在3萬元/平左右。
那麼項目小高層洋房最終是否會按售樓處口徑的價格開盤，尚有疑慮。
在大量剛需亟待上車的背景下，從房叔的主觀意願上來說，是希望能開較低的價格的。
| PART 5 |
購買建議
話說回來，萬一最終西溪公館和天空之城按照同樣的價格體系定價，從產品規劃、戶型、生活配套、地鐵出行方面看，天空之城更具性價比。
由此衍生另一個問題是，參照天空之城定價體系的西溪公館，還有多少一二手房價倒掛紅利？
以洋房平層毛坯均價約3.6-3.7萬元/平的價格來看，價格紅利空間較窄。
距離西溪公館約1公裡處的大華西溪風情澄品洋房，2019年大戶型成交實價約毛坯4.2-4.5萬元/平。
乍看與西溪公館洋房售價有較大倒掛利差，但西溪風情澄品不論地段位置、樓盤品質——尤其是戶型設計方面，相近面積段下澄品能做四房，西溪公館只能做三房——都要優於西溪公館，作為西溪公館的對標標的不合適。
西溪公館南鄰的華元美林公館、興業耦園等低密住宅片區更適合作為對標標的。
西溪公館和美林公館的戶型設計接近，美林公館的約90方兩房簡裝成交價在約3.5萬/平，洋房約126方三房帶裝修掛牌價約3.3萬/平。
參與美林公館二手交易較多的中介表示，美林公館成交價格低於周邊樓盤的部分原因在於「戶型設計比較差」。
興業耦園、西溪之星的四房戶型洋房毛坯成交價格在約3.8-4萬/平，但兩個樓盤的物業、戶型設計都優於西溪公館，比如興業耦園約123方可做大四房，西溪之星約138方可做五房。
依此來看，西溪公館洋房的價格倒掛利差大致在約1000-2000元/平；而小高層房源，尤其是約90方戶型的倒掛利差更大些。
考慮到二手房市場中戶型設計也會影響房源升值空間，西溪公館的價差紅利主要存在於和今天的設計理念接近的戶型中。
面對今天未來科技城新房的供需矛盾，以及西溪公館部分戶型存在的價差紅利、未來科技城的板塊成長價值，西溪公館值得買入，只是要注意對項目戶型的甄別，優先選擇文章PART 3中所羅列的、和今天的設計規劃理念接近的戶型，其中：
小高層約60方小戶型，由於總價低，性價比不錯，適合投資客和趕著上車的低預算剛需。
小高層約80-90方三房一衛戶型是項目最值得去搖的房源；其次是小高層約90-140方戶型；
洋房價格紅利小，性價比一般，可根據自身情況斟酌是否購買。
價格競猜：
西溪公館小高層價格最終會開多少？