文 | AI財經社 仉澤翔
編 | 嵇國華
青島海邊開來了一隊挖掘機，中國華北海岸最豪華的一塊別墅區變得一片狼藉。
3月25日，青島市黃島區委宣傳部通過官方微博表示：「新區涵碧樓項目建設45棟建築，在建設過程中實施了海岸線施工、回填，對礁巖造成一定程度破壞。根據省、市有關單位研判，需對項目涉及破壞生態岸線的41棟建築進行整治。」
青島涵碧樓項目是鄉林集團在內地的第一個項目，位於青島市黃島區張屯嘴鳳凰山下的九龍山路，項目佔地14萬平方米，總投資額超過5億美元，約合人民幣30億元。
這座花了6年才正式建成的海上莊園，在存活了6年之後，終於倒下。與它一同破碎的，是臺灣地產大亨賴正鎰的「涵碧樓之夢」。
（青島涵碧樓俯瞰圖）
不賺窮人的錢
1980年，21歲的賴正鎰創立了鄉林建設公司，賺到了他人生中的第1個100萬，卻也在這一年賠了4000萬新臺幣。
讓小賴賠錢的一個位於彰化鄉下的項目，背上巨債。據賴正鎰回憶，那個項目一共147戶，相鄰建設按照每戶60萬臺幣的成本蓋好房，卻因施工隊偷工減料，搞得建好的房子滿地是水，最後賣40萬臺幣一套都沒人買。
最重要的是，樓盤蓋在鄉下，鄉下的莊稼漢要收一季莊稼才能付他一部分錢，回款周期超長，對於地產商來說，資金不能回流，造成的打擊將是致命的。
這次失利讓賴正鎰學到了三個道理，要在都市中間賺有錢人的錢，在好的地段蓋好的房子，不要去賺窮人的錢。
窮人有多少錢，賴正鎰是知道的。儘管是未來臺灣地產圈一哥，可在小時候，他也過了好多年苦日子。他的父親在他13歲的時候就去世了，家裡7個兄弟姐妹，賴正鎰排老三，下面是個妹妹嗷嗷待哺。年輕的賴正鎰不得不想辦法賺錢。
17歲才去臺中上高中，賴正鎰為了解決住的問題，在學校附近租了一棟房子，裡面6間屋子，他把另外5間轉租出去，當起了二房東。
住的問題解決了，接下來就考慮怎麼生活。賴正鎰就找同學湊了不到100臺幣，開始做些小生意，平時賣音響，寒暑假在學校辦青年旅遊組織大家爬山。這是賴正鎰最成功的一個創業項目。他在寒暑假帶同學出去旅遊，讓哥哥妹妹把家的四合院改成民宿，接待參加旅遊的同學住。回溯歷史，這或許是臺灣第一家民宿。
彰化的大跟頭讓賴正鎰蟄伏了6年。為了填這個巨坑，他還去擺過地攤。在1986年，賴正鎰重整旗鼓，再次下注房地產，以高出周邊區域地價15%的價格拿下臺中市漢口路的一宗地塊，並命名為「漢口山江」。
項目一出手就創下當地商品房零售價格新高。40套房源一掃而空，單套房價格從280萬元新臺幣飆升至千萬級，令質疑其高價拿地的臺灣地產界人士紛紛緘口。
以此為開端，鄉林建設在臺灣開發了鄉林皇居、鄉林士林官邸等40多個樓盤，定位非常精準，客群清一色面向高端商務人士。
在蓋樓這件小事上，賴正鎰真正做到了不忘初心，「不要去賺窮人的錢」。
多年後，在接受大陸媒體採訪時，賴正鎰表示，「鄉林一直是走高端路線，我們一直在強調賣的是新的、過去沒有的生活體驗，這是我們和其他開發商不同的特色。」從開發、到設計、再到物業管理，一個樓盤從誕生都是鄉林自己負責，數遍全臺灣也獨此一份，「現在不是沒有消費者，而是沒有好東西，只要做出好產品，就有人來消費。」
「南三亞，北青島」
儘管把樓盤賣給了全臺灣的名流，可真正讓賴正鎰蜚聲地產界的卻是日月潭上的奢華酒店涵碧樓。
1997年，賴正鎰斥資18億新臺幣,買下日月潭涵碧樓，並下決心打造出臺灣第一家國際級奢華酒店。涵碧樓最早是日本人蓋得一幢小木屋，後經擴建成為臺灣地區領導人的行館。賴正鎰買下之後，邀請世界著名建築大師Kerry Hill操刀重新設計。
和賴正鎰重整旗鼓時一樣，日月潭涵碧樓在當時無人看好。賴正鎰剛剛買下涵碧樓兩年，臺灣便遭遇了「九二一」大地震，日月潭所在的南投縣是地震的重災區之一，日月潭更無人問津，涵碧樓這麼貴的價格，真的有人會買單嗎？
遊客最終用腳投了票。2002年，日月潭涵碧樓開業，客單價很吉利，基礎房型每晚售價新臺幣12300元（約合人民幣2891元），這個價格頂住了十幾年間的通貨膨脹，保持至今。
據賴正鎰自己說，富士康董事長郭臺銘每年都要在日月潭涵碧樓裡住些日子，就在酒店裡現場辦公。郭臺銘脾氣火爆，有一次對下屬發起火來，直接把酒店套房的門給踹壞了。
（臺灣日月潭涵碧樓）
可是臺灣雖是「寶島」，可地產市場實在太小，把鄉林的旗幟插遍全島後，賴正鎰有點發愁了。如果繼續深耕臺灣市場，只能參與城市翻新工程，單個項目的周期至少8年，和強調「高周轉」的大陸同行相比，太浪費時間了。賴正鎰因此把目光放在了中國大陸。
賴正鎰第一次來大陸是在1990年，當時還是以「探親」的名義來的。透過北京崑崙飯店的窗戶，賴正鎰沒有發現什麼燈火和商業，但在此之後，賴正鎰每次來，都對大陸的發展有著新的感慨。
這種感慨，一直持續了13年。2003年，在北京賴正鎰受邀參加了一場論壇，他發言的主題是《中國大陸充滿著新的希望和機會》。
在演講中，賴正鎰指出，不動產經營，很重要的一點是在大面積開發中，產品是不是有特色，能不能在大面積中做出不同消費能力的區隔。這條思路在日後鄉林建設進軍大陸後，被賴正鎰應用在青島涵碧樓中。
青島涵碧樓是賴正鎰進入大陸的第一個項目，沿襲了臺灣涵碧樓的選位和設計理念，項目位於青島市西海岸新區鳳凰山麓三面環海的半島。
賴正鎰不止一次提到自己選定這塊地只用了半小時，但他卻很少說整個項目從拿地道建成花了6年。整個青島涵碧樓建築群分為奢華酒店涵碧樓和別墅「海上莊園」兩部分，別墅區包括41棟海景獨棟別墅及30棟海景複式別墅，酒店的每間房都在100平米以上。
為了買下這塊地，賴正鎰花了1.74億元，而整個項目的總投資卻高達3.5億美元，樓盤的代言人是彼時風頭正健的範冰冰，有傳聞範冰冰事後以五折的價格購入了一幢別墅。
賴正鎰希望通過涵碧樓「把青島打造成像三亞一樣的地方，大家冬天到三亞避冬，夏天到青島避暑，讓全中國的人都知道『南三亞、北青島』。」
（賴正鎰與範冰冰）
兩個小目標
沒有哪家開發商不想在北京市場分一杯羹。
賴正鎰原本也是想把涵碧樓進軍大陸的第一站放在北京，他本已選定了故宮隔壁的菖蒲河公園，在其中建造一個具有北京文化特色的四合院式涵碧樓。但這只是他的一廂情願，最終將眼光放在了青島。
如前文所言，賴正鎰對大陸市場的研究有些年頭，但卻遲遲未能落子，在2008年金融海嘯之際，他甚至還警告業內人士，提防大陸的房地產泡沫。
然而在青島涵碧樓開業前夕賴正鎰面對媒體時卻有些後悔，「都是我判斷失誤，晚了十年，來不及了，來不及了」，二十年前，鄉林的規模比王石的萬科還要大，現在和他們比起來，「我是就是小蝦米。」
儘管錯過大陸地產的黃金年代，但青島涵碧樓的成功暗合了大陸消費升級的浪潮。「大陸民眾能接受這樣的酒店，顯示消費在升級。」青島涵碧樓項目敲定後賴正鎰認為，內地房地產將繼續蓬勃發展的20年，而青島作為臺灣鄉林集團布局大陸事業版圖的「橋頭堡」，將在大陸打響整個鄉林集團在大陸的品牌知名度。
按賴正鎰2010年的計劃，鄉林建設將在10年內，先後在成都、蘇州、揚州、金華和三亞等地密集商談投資項目，投資30座涵碧樓，也就是賴正鎰的「1030計劃」。其中在未來5年內，這一計劃的總投資額將超過1000億元。
賴正鎰將「1030計劃」比作談戀愛，「我們同時在和30多個地方談戀愛，先和誰擦出火花就先和誰結婚」。
後面故事的發展卻沒有按照賴正鎰寫得劇本來。桂林是鄉林建設最早進入是大陸城市，十幾年過去了，徵地卻毫無進展，項目遲遲未能動工。
南京涵碧樓雖然開工但建設期內狀況頻發，先是項目內有26畝水源保護區，隨後又在更改規劃後在地塊下發現了一條江水源熱泵管道。
南京涵碧樓是青島涵碧樓之後，賴正鎰在大陸落下的第二子，是被他稱為集其一生智慧的建築，但在項目歷經坎坷完工後，面臨賣不出去的尷尬，有媒體在2019年走訪南京涵碧樓時發現，整個項目有一半閒置。
青花郎在南京涵碧樓舉辦品鑑會
至於成都的涵碧天下，在2013年拿地後開始，多次因擅自開工被當地政府處罰，隨後由於附近有軍用機場，航空限高遲遲未能動工，一度被傳爛尾。
2010年，「1030計劃」剛剛推出時，賴正鎰曾表示，等涵碧樓開到第10家時，將在上海或者香港打包上市，並希望在他80歲的時候，全球能有200家涵碧樓，目前來看，實現這兩個小目標還不容易。