（原標題：青島城陽「人才共有產權房」寬鬆升級，業內人士：分期首付有隱性風險）
湖北荊州、江蘇淮安近日出現放鬆限購政策，但很快就相繼被收回。而青島先是在3月出臺針對人才共有產權住房政策，後在4月11日出臺限售與限購寬鬆政策，3天後被收回。但青島繼續優化了人才共有產權房政策，以城陽為試點，後期不排除全市推廣。
日前，青島城陽區委宣傳部在微信公號「陽光城陽」上發布了《城陽區六條硬核舉措，集聚人才釋放活力》一文，其中提到了「共有產權住房讓人才有房住」的相關舉措：
聚焦人才「買房難」「買房貴」的難點，創新出臺《關於吸引人才享受共有產權住房政策的實施意見》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購房壓力。在區域內統籌優質商品住房，面向從院士到大專學歷等各類人才開放。根據青島市確定的人才七個層次，對不同層次人才購房時由企業承擔購房總價的20%或30%，與企業共有產權。其中，屬於一至四層次的人才，產權比例為3:7，期限為8年，期滿後，企業無償贈送共有產權；屬於五至七層次的人才，產權比例為2:8，期限為5年，期滿後，人才按照「孰低」原則，回購共有產權。
與此同時，青島公積金經審議通過，正式開展共有產權住房公積金貸款試點業務，試點階段。青島共有產權住房公積金貸款主要面向城陽區四個區屬國企與人才實行共有產權住房項目。
青島業內人士指出，這是嫁接於商品房之上的共有產權房政策，且首付分期，有利於刺激樓市。
零首付重現
政策利好的雙重「加持」下，城陽新房市場迅速升溫，連續數周登上青島區域成交量榜首。據青島第三方機構統計數據，4月13日-4月19日一周內，城陽以909套穩居榜首，其中青島全市銷售前十有4個項目來自城陽區，其中包括龍湖和旭輝所開發的兩個項目。
同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，「零首付」一般分兩種支付方式兌現：第一種是分期支付；第二種是開發商與第三方機構合作，將首付做成一個貸款品種，讓購房者把首付轉化成貸款。「首付遲早要付的，只不過付款方式發生了變化。開發商通過降低門檻吸引消費者，把購房門檻降低」。
青島有當地媒體報導舉例說明人才共有產權房的優惠：在城陽一所中學任教的林洋（化名）接到了學校下發的關於本校教職工購買共有產權住房的通知，根據人才政策，研究生學歷的林洋屬於第四層次的人才，可以享受「本人與企業的產權比例7：3」的政策，即學校為林洋繳納30％的購房款。為此，早有換房計劃的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作為改善性住房。林洋看中的房子總價152萬元，樓盤均價16000－18500元／平方米。青島二套房首付比例在40%，按照學校政策，學校幫林洋出資30％，林洋只需要再出10％，也就是16萬不到就夠首付了，加上辦理公積金組合貸款，首付款和每月還貸壓力都小很多。
通過測算，林洋剩餘的91.2萬元購房款若使用商業貸款，在貸款利率上浮的情況下，月還款額約為5400元；如今人才共有產權住房政策疊加公積金貸款政策，使用公積金組合貸款後月還款額約為4900元，每月節省房貸500元。讓林洋在首付款上節省45.6萬元；30年期貸款成本節省18萬元。
換言之，如果1－4層次的人才購買的是首套房，企業為其支付的30％購房款可全部用作首付款，人才購房相當於「零首付」，僅需償還貸款，便可在8年後擁有一套屬於自己的住房。
不過，前述青島業內人士指出，這是建立在人才不結束與單位勞動合同的前提下才能實現的。
隱性風險猶存
對於青島這一「變通」的政策，上海中原地產市場分析師盧文曦持有不同看法。他認為青島人才共有產權房政策存在打「擦邊球」的嫌疑，是偷換概念的一種做法。首先，共有產權房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府籤訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額；青島城陽關於「共有產權房」的定義，疊加了「人才政策」，是針對企業與人才共同購買普通商品房的政策。其次，青島人才共有產權房首付的做法本質上是擴大共有產權房保障範圍，然後通過分期首付拉動消費。這表明了地方經濟下行的時候尋求房地產產業拉動經濟的慣性，很多城市經濟轉型遇阻，就是因為市場預期有固定思維，經濟稍微不行就從房地產入手，這樣也很難避免炒房投資資金進入樓市的隱性風險。
盧文曦認為，此前已經有多個城市在不斷試探調控邊界，荊州、淮安樓市調控政策的「一日遊」也許還會重現在其他城市。背後折射的是地方政府對經濟下滑的焦慮情緒。
統計顯示，3月4日-4月23日期間，全國至少有10個城市出現了「政策一日遊」的現象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，購房端放寬的政策條款被撤回或調整。這也說明，涉及限購、首付等方面的政策調整仍然謹慎。
「從經濟拉動的效用來看，房地產的確能起到一定功效。但是住房不炒是樓市調控的底線，所以對限購限貸的鬆綁還是敏感話題，尤其會助長投機炒作氛圍。政策的出爾反爾反而不利於市場穩定。」盧文曦認為，如何突破央行首付政策也是一個問題。央行規定首付款不低於25%，目前有限購限貸的城市對於首付款比例均已加碼提升。
前述青島業內人士也提醒道，屬於五至七層次的人才，在5年後要面臨共有產權的回購，因此購房者需要綜合考慮一下自己的收入情況和還貸能力， 5年以後能不能把首付還上。
附：
陽光城陽
人才共有產權住房政策明白紙
一、人才及符合購房條件的範圍
(一)什麼是人才共有產權住房?
為了更好地吸引人才,符合條件的人才個人和企業按照相應比例共同持有產權的住房。
（二)可以申請人才共有產權住房的人才是哪些範圍?
1、具有城陽區戶籍且滿足青島市人才類別規定的七類人才(詳見附件)。
其中，人才對應最高學歷(含非全日制)享受相應層次政策;全日制碩士可享受第四層次對應政策；夫妻雙方均為第四層次及以上人才的，可享受夫妻雙方中最高層次人才上一層次對應政策。
2、具有非城陽區的青島幣戶籍人才，且在青島市其他區市有一套住房的人才，可以申報購房，但必須在籤定正式購房手續後一個月內承諾將戶籍遷至城陽區,並由所屬單位加蓋公章確認。
(三)申請購買人才共有產權住房是否受青島市住房限購政策限制?
是。堅持符合國家統一政策的原則，申請購買人才共有產權住房必須符合青島市住房限購政策。
二、共有產權住房的產權比例及回購
（四)共有產權住房的產權比例是如何劃分的?
屬於一至四層次的人才(詳見附件1,下同)，本人與企業的產權比例為7:3，共有期限為8
年；屬於五至七層次的人才，本人與企業的產權比例為8:2，共有期限為5年。
（五)共有產權到期後，如何進行回購?
屬於一至四層次的人才，在城陽區範圍內工作並享受共有產權政策滿8年後，由人才個人提出申請，經用人單位、企業同意，並由相關部門批准後，無償贈送30%產權；
屬於五至七層次的人才，自辦理完購房網籤之日起滿5年後,由個人將剩餘20%的產權回購
回購價格按照「孰低」原則，即5年後市場價高於原購房價的，人才按原購房價回購；5年後市場價低於原購房價的，人才按5年後市場價回購。
人才可提前回購。滿3年不足5年的，如個人提出回購申請,經用人單位、企業研究後,可按「一事一議」原則給予辦理。
三、人才共有產權住房房源、價格、面積及稅費
（六)人才共有產權住房房源、價格如何確定?
在限定期限內，人才根據公示的房源名單及確定的團購價格進行選擇，購買價格原則上低於市場團購價格。
(七)人才共有產權住房的房屋面積有何規定?
第一層次人才不限面積；第二層次限制180平方米(含)以下;第三層次人才限制160平方
米(含)以下；第四層次人才(含全日制碩士)跟制140平方米(含)以下；第五、六、七層次
限制120平方米(含)以下。
對超過應享受政策面積以上部分，價款由個人負擔。
(八)對辦理人才共有產權住房產權證書及持有過程中產生的所有相關稅費如何承擔?
由共有產權人雙方按照各自持有比例承擔相應稅費。
（九)關於人才共有產權住房的購房資金如何籌集?
1、按照產權比例,人才個人承擔購房總價款的80%(或70%)，並自行籌集資金;企業承
擔並自行籌集購房總價款的20%(或30%)，這部分資金作為購房首付款一次性到位。
人才個人購房首付款和企業支付的購房款可認定為人才共有產權住房的首付款。
2、人才個人可辦理商業銀行個人住房貸款公積金貸款或公積金與商業貸款組合貸款。借
款及抵押手續按照金融機構、公積金管理中心的規定執行。
四、購房流程及資料準備
(十)有購房意向且符合條件的人才如何申請人才共有產權住房?
1、人才向所屬單位提出申請,由所屬單位或主管部門匯總報至企業處，人才所屬單位導航
業籤訂委託協議，明確雙方權利、義務後,由企業匯總向區人社、自然資源部門進行購房資格認定。
人才進行資格認定需提供以下資料：
人才類別資格認定
（1）個人申請、學歷證明、職稱或職業資格證書、戶口簿(戶籍不在城陽的，帶著承諾書
)、勞動合同、社保證明等其他相關證明材料的原件及複印件；
購房資格認定
（2)家庭所有成員的身份證明、戶口簿、婚姻證明。
2、經購房資格認定後,由企業辦理住房團購手續
（編輯：李清宇）