雅居樂(03383)屋漏偏逢連夜雨再遭維權,進京房事能兩不誤嗎?

公司

雅居樂(03383)屋漏偏逢連夜雨再遭維權，進京房事能兩不誤嗎?

2016年7月9日 10:46:57

智通財經網

無論雅居樂(03383)在7月7日被曝將以2.3億元進軍北京第一個項目，會令其士氣有多大的振奮，不能忽視的是，7月1日，雅居樂也被曝因房屋漏水和鼓包等問題再遭業主維權。

從雅居樂近日及其多年來頻頻被曝出的產品質量問題來看，想要「心見」的雅居樂對於業主們而言，真是不走心。

智通財經了解到，2014年，雅居樂曾陷於官商勾結等醜聞旋渦中，風雨飄搖。之後雖無更大風浪，但其卻在一直吞食此前激進拿地結下的高庫存等苦果。以至於2015年被認為是雅居樂「最糟糕最難過的一年」。

不過，無論這些果子有多苦，也不應該讓業主們來分食。雅居樂在重新調整失衡的戰略布局之時，也該管管自家的房事，對業主負責任吧。

雅居樂難樂

據中山日報報導，7月1日，逾200名中山雅居樂劍橋郡三區睿峰業主在樓盤銷售部前聚集，要求開發商解決房屋存在的漏水、鼓包、貨不對板等問題。而雅居樂也承認的確有個別房屋存在空鼓和鼓包現象，但強調僅是個別事件。

這真的僅是個別事件嗎?智通財經了解到，半個月以來，中山雅居樂劍橋郡多次發生聚集維權事件。智通財經梳理此前雅居樂被曝光的產品質量問題，可謂醜聞累累。

2014年7月，雅居樂劍橋郡被曝繼涉嫌合同欺詐遭業主維權後，雅居樂劍橋郡劍橋匯一期業主指出驗樓時發現很多質量問題，稱「劍橋匯的裝修幾乎是慘不忍睹」。2014年9月，廣州雅居樂精裝房被曝只修牆紙不管牆面，變「黴斑」房。2015年4月，江蘇雅居樂星河灣小區一商品房被曝房頂凹陷，落差10釐米。2015年10月，瀋陽雅居樂花園被曝是「水簾洞」，有業主房屋鋼筋鏽跡斑斑，牆體裂縫壁磚脫落。2016年5月，遼寧雅居樂花園洋房被曝地下室滲水，業主稱「老鬧心了」。

智通財經了解到，雅居樂一貫堅持所謂的「心見」理念，即用心做產品、用心提供服務，注重對細節的提煉。如今，問題如此之多，說好的用心呢?智通財注意到，雅居樂頻現質量問題的時候，其正在遭受轉型的陣痛。

創造傳奇兵敗雲南，轉型隱患多

雅居樂曾經創造過一段地產圈的傳奇，也慘遭過「兵敗」。在業內人士看來,雅居樂在前幾年的開發模式中埋下隱患。

於1992年發家於廣東中山的雅居樂，在2005年12月赴港上市。2007年雅居樂進軍旅遊地產，圈下海南清水灣1.5萬畝土地進行開發。

智通財經了解到，2009年，得益於政府「4萬億」救市政策的刺激，尤其是海南國際旅遊島規劃的刺激，海南樓市一路飆升。2009年雅居樂清水灣項目銷售被稱為「火爆得一塌糊塗」，2010年該項目創下單盤99億銷售額的紀錄，清水灣一躍成為全國的明星樓盤。該項目引爆了旅遊地產開發熱，將雅居樂帶入高毛利時代。

早在那時，外界就認為雅居樂的清水灣項目過於激進。因為在雅居樂宣布清水灣總投資額達200億元之時，雅居樂的總資產規模才100多億元。而相關報導也就此揭秘雅居樂的秘密武器在於「滾動開發」。巨額投資並非一次性投入，而是分期分批進行，待第一批資金回籠後再進行第二批開發。

由此，業內人士認為雅居樂開始迷戀上高毛利和長周轉的模式。在豪賭海南清水灣項目獲利頗豐後，雅居樂將旅遊地產提升到空前的戰略高度,並將第二個發展目標投向全國旅遊重鎮雲南。

2011年雅居樂開始進軍雲南，截至2014年，雅居樂在雲南已有四大項目，分別位於西雙版納、瑞麗、騰衝、昆明，其對外聲稱的預計總投資額高達600億元。以該四處項目的開發體量來計算，雅居樂雲南旅遊地產項目總量相當於五個海南清水灣。

智通財經了解到，2013年下半年以來，全國絕大多數城市房地產供過於求的現狀逐漸暴露，北上廣深等一線城市的銷售也日顯疲態。儘管雅居樂在雲南拿地成本都很低，但是拿到手的是毛地，需要做相關開發，這需要大量的資金沉澱。而雲南項目的銷售不暢又加劇了雅居樂資金鍊緊張。

然而，雅居樂還未在雲南繼續成功創造神話，卻於2014年深陷官商勾結等各種醜聞，有分析因此認為其「兵敗雲南」。深陷政商風暴的雅居樂危機四起，被稱前景堪憂。

其實雅居樂除了向旅遊地產轉型之外，從2009年開始，雅居樂還從做剛需大盤轉向做豪宅。2009年樓市火爆，地王頻現。雅居樂也是地王製造者之一，在南京、廣州、常州等城市都拿下了高價地王，並試圖走高端路線。而正當雅居樂大步向豪宅邁進時，卻不曾想後來的市場情況卻是：在多年持續的調控之下，房地產投機性需求越來越少，自住型、小戶型成為主流。

早在2014年時，就有業內人士指出，雅居樂的土地儲備遠高於同行水平，激進的拿地囤地，在市場遇冷的大環境下很容易就造成存貨積壓，面臨去庫存壓力。果真此後雅居樂受困於高庫存，不得不降價去庫存。

畸形的政商關係、緊繃的資金鍊、無法完成的業績、家族企業轉型之困、儲備規模集中廣東發展受限、海外投資項目遭遇挫折……一路走來，雅居樂面臨的困局不斷。

在業內人士看來，在旅遊地產同質化和庫存高企的時期，雅居樂押寶雲南卻無法複製清水灣的成功。同時，公司過度依賴明星項目，導致企業布局失衡，經營風險增大。如今，雅居樂調整戰略，要在「三年布局京津冀」，上述進軍北京的項目正是該戰略的第一步棋。

毛利率已連續五年下滑

根據雅居樂2015年年報顯示，2015年，雅居樂的經營利潤錄得過去五年來的同比最大跌幅，該跌幅為27%。同時，雅居樂的毛利率也已連續五年下滑。從2011年的53.84%，下滑至2015年的25.14%。

雅居樂在2015年實現營業額為人民幣430.04億元，同比增長12.2%，但股東應佔利潤僅為13.90億元，同比下降跌67.6%。

這樣下滑的業績對於雅居樂而言多少有些「甜極生悲」的意味。

曾經，雅居樂締造的傳奇——海南清水灣項目，嘗到了大項目的甜頭。雅居樂當時在該項目的拿地成本僅226元/平方米，總價10億元。同時在2008年，雅居樂出讓30%的股權，引入摩根史坦利約53億投資，因此雅居樂在該項目的投資僅為140億元。而相關資料顯示，截至2013年，該項目開盤5年來，銷售合計超過300億元，這之間的利潤之高，讓雅居樂賺得盆滿缽滿。

然而好景不長。受宏觀調控影響，2012年後，旅遊地產銷售明顯遇阻，這影響了雅居樂的業績增長。但那時雅居樂依然堅守高端產品，產品定位和定價都偏高，且產品集中在二三線城市，銷售情況都不如意，再加上2013年其花費上百億拿地，庫存積壓，令雅居樂資金陷入周轉困難狀況。

銷售的惡化令雅居樂的財務壓力在2014年初露端倪。2014年3月底，雅居樂在常州的項目幾乎以腰斬的價格入市，令人大跌眼鏡。當年5月，雅居樂推出5折甩賣海南清水灣項目，其餘二三線城市的項目也全面降價銷售，加速賣樓回款意向明顯。

從雅居樂公布的2015年業績來看，雅居樂連續三年沒有達到年初定立的銷售目標。而銷售未達預期，在一定程度上也拖累了公司擴張速度以及去存貨效果。智通財經注意到，2015年雅居樂旗下項目的銷售均價為每平方米8642元，而2014年為9625元、2013年則是11577元。雅居樂集團運營中心總經理兼主席助理李雪君曾表示，因為積壓的存貨太多，2015年雅居樂不得不以價換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。

匯兌虧損吞噬逾10億利潤

智通財經了解到，除了去庫存帶來的陣痛，近兩年導致雅居樂艱難前行的癥結還有境內外債務結構的不合理。

根據雅居樂2015年報顯示，年內，該集團錄得財務費用淨額人民幣13.25億元，較2014 年人民幣2.93億元上升352.9%。雅居樂解釋稱，該增幅主要來自以外幣計價的借款於結算日換算而產生的匯兌虧損，及已竣工物業的利息費用不再資本化所致。

根據雅居樂披露的業績報告，該公司2015年總借款成本為34.21億元，較2014年36.54億元有所下滑。不過智通財經注意到，該公司的匯兌虧損淨額(不包括計入財務費用淨額的借款匯兌損益)為1.95億元，在財務費用淨額中，借款及可換股債券匯兌虧損為11.32億，由此可計雅居樂海外借款以及可換股債券的匯兌虧損高達13.27億元，扣除2.24億資本化匯兌虧損後，2015年雅居樂的匯兌損失為11.03億元。

香港交易所資訊服務有限公司、其控股公司及/或該等控股公司的任何附屬公司均竭力確保所提供信息的準確和可靠度，但不能保證其絕對準確和可靠，且亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任(不管是否侵權法下的責任或合約責任又或其它責任)