來源：自媒體   2020年10月18日 09:47
(作者：江公子，本文轉載自微信公眾號「層樓」，鳳凰網房產已獲授權)
01
大熱門的紫璋臺，預售證遲遲未出爐，招租公告卻率先發布。
就在本周一（10月12日），杭州市住房租賃監管服務平臺網站，發布了紫璋臺公寓項目招租預公告。
4幢自持住宅、共722套房源，面積段從78-109㎡不等。既有月租3000-3500元的兩居室、也有月租4000元的三居室。租金按季支付，最長租賃期為1年。
不過，紫璋臺尚未開售，也未到預計的交付期，招租公告未明確後期是精裝出租，還是純毛坯出租。
除紫璋臺外，另一關注度頗高的自持項目，是南星橋新房售價高達7萬的保利濱江·上品。
從發布的招租預公告可知，自持23%的上品，可供出租房源有378套，面積段在38-114㎡不等。
房源量最多的是兩居室，有141套，月租金在7000-9000元；最小的是38㎡的一居室，月租金4000元；最貴的是114㎡，月租金高達20000元。
自公告發出後，不少租客前來詢問。有的，是本就租在附近的小年輕；有的，小孩在娃哈哈上學，想就近租一套。
不過，這兩大熱門樓盤，最快也得明年年中，才有可能進入租賃市場。目前暫定的預約時間，是明年三季度。
02
其實，早在兩個月前，杭州已有自持地塊房源對外出租。
它，就是下沙大學城北的金地都會錢塘。2017年6月，金地以自持41%+現房銷售拿下，目前自持房源作為長租公寓出售，取名為芝士草莓公寓。
一共606套（間），面積段在25-50㎡不等，精裝出租，有整租、也有合租。合租單間，月租金在1400-1700元不等；整租更貴些，一室月租金2300元，一套則在2900-3500元，含物業費與寬帶。
十一假期新房售罄的中海雲宸，本月下旬，自持部分的樣板房也就對外開放。最快今年底，可入住。
已經對外出租的金地都會錢塘
雲宸面積比都會錢塘更大，起步40㎡、最大88㎡。開業前期預定有95折優惠，折後月租金4500-9500元不等。
還有濱江碧桂園翡翠江南，預計今年年底、明年年初對外出租。它也是濱江集團旗下自持項目中，最早入市的一個。
一共467套房源，最小68㎡、最大89㎡，精裝整租。主力戶型為兩居室，月租金5000-5250元。據悉，入市時也會有相應折扣。
參照租賃市場慣例，租金可月付或季付。最長租賃期限有1年（如上品）、3年（如翡翠江南）、跟10年（如都會錢塘）。
像中海雲宸，租客若想長籤，最長3年，且需接受每年租金上漲5%的要求。
03
開發商自持房源出租，乃杭州租賃市場「新物種」。
該物種源於3年前的杭州土拍新政。為抑制土地市場熱度，2017年3月24日，杭州市出臺土拍新政，當溢價率達到70%時，轉入競報自持比例。
去年3月調整為，溢價率達到30%，轉入自持比拼。
截至10月16日，杭州十區共有131宗涉宅用地，涉及自持。83個項目已完成房屋備案，確認可用於租賃的自持商品住房建築面積136.1萬㎡，房源多達1.48萬套。
其中，14個項目已完成驗收，5695套（間）租賃房源，已上傳市租賃平臺。
主城區佔比最多，有9個；其次是蕭山區，有3個；富陽、餘杭各1個。
除了都會錢塘部分已入市外，餘下還有超5000套（間），將於今年底到明年，相繼進入租賃市場。
租金最便宜的是丁橋的電建瀧悅華府，合租房月租金僅900元；桃源的聯發溪語宸廬也不貴，最便宜的合租房，月租1050元。
04
伴隨著開發商進場做莊，明年杭州租賃市場競爭勢必更激烈。
首先，開發商自持項目，房源更穩定。目前已知的自持項目，多數由開發商組建團隊負責出租，房源所有權歸項目公司所有。
當然，也有部分項目自持房源量少，選擇長租公寓企業負責代運營。
這跟市面上大大小小的長租公寓企業，本質上不同。長租公寓企業，說白了是「合法的二房東」，旗下房源只有使用權，而無所有權。
遇上經營不善，或是高收低拋的無良企業，人財兩失。類似的「血淚教訓」，這兩年杭州頻頻上演。
其次，開發商統一裝修，品質有保證。
今年6月交付的桂語江南，96㎡月租金高達7500元，遠高於濱江區自帶學區光環的東方郡跟自帶天街綜合體的春江酈城。
現在的年輕人、高收入人群，普遍「喜新厭舊」，哪怕租金貴一點，他也樂意呀。
自持項目，自規劃設計之初已明確某幾幢房源不得出售，方案設計就奔著長租公寓去的。不像市面上有的長租公寓，由寫字樓或商業樓改建而成。
它也不像酒店式公寓，存在民用水電、無陽臺、燃氣等bug。地塊屬性上，自持項目是住宅，享受住宅的便利性。好些還能直接享受住宅小區的環境、園區配套及物業服務。
一旦進入租賃市場，必然對周邊的酒店式公寓，造成衝擊。
第三，價格隨行就市。自持項目的租金，並非開發商憑空臆測，而是參考周邊租賃行情定價。
租賃市場對價格的敏感程度，可比買賣市場高多了。買房還會考慮後期增值，租房不一樣，租金一漲，大不了換地方租。房子不好搖，租房子還不好租麼。
開發商也不傻，房子既然不能賣，那總得租出去吧。租掉還有錢回本，租不掉全在倒貼。輕裝上陣可比負重前行，跑的更快。
05
看到這，房子還空置著的房東們，有沒有瑟瑟發抖。
以前，個體房東只是跟長租公寓拼，現在還得跟自家開發商拼。拼什麼？價格。
這一兩年，杭州整體租賃市場本就在走下坡路。今年尤甚，受新冠疫情影響，開年租金大跌10%，部分房源租金跌回2年前，房東苦不堪言。
據我愛我家數據，今年6月，租金環比還跌了1.11%，同比跌幅3.6%。直到今年8月，畢業季結束後，租金才有小幅回漲。
回漲的代價，是租賃量的逐月下滑。
箇中原因，分析了不下數次。根源在於：供大於求。
杭州尚未邁入「存量房市場」，源源不斷的交付，註定了租賃市場的供應量，逐年遞增。
再加上，杭州各項保障性住房十分完善，比如，公租房保有量要求不低於8萬套，人才租賃房不少於5萬套，藍領公寓目標籌建4萬套。
現在，又新增開發商自持房源。
現階段，這麼多的房源，杭州得吸引多少人口，才能消化的完啊。人才新進了不少，可他們全去買房了。
「阿Q」一點，租金下跌也是好事啊。南星橋動輒上千萬的房子，短期內買不起，但能租啊。上品最大戶型，一年租金不過24萬，相比房價，灑灑水啦。