今年沒有金三銀四了。
往年的3、4月份是一年中樓市最熱的時期，返鄉置業+年前囤積的需求組成了「小陽春」，無論是新房還是二手房，成交量都有明顯的上漲。
在這波買房大軍裡，有一群人雷打不動——學區房的擁躉。
為了每年9月份的開學季，很多家長都會選擇3、4月看房買房，算上成交、放貸、網籤，最多小半年流程，9月能夠保證小孩的無縫入學。
然而，2020年年初的這場疫情，打亂了樓市原有的節奏，沒有帶看、沒有成交，金三銀四鐵定趕不上趟了，家長們的買房計劃也被迫推遲。
留給今年買學區房的時間不多了。
學區房在樓市中扮演了一個很微妙的角色，對於剛需，學區是一個可以忽略的因素；對於改善，學區可能是換房的最大理由；對於房齡大、面積小的老小區，學區就是身價的標尺。
縱觀近年來蘇州樓市的幾次熱潮，都離不開學區房的身影。
最近的一波猛漲，學區房甚至起到了帶頭作用。
2018年到2019年，蘇州的房價迎來了一次攀升，其中核心區域二手房的漲幅均超過了30%，漲價漲的最厲害的樓盤，無一例外都擁有學區房的標籤，單價6W+、7W+……
受學區影響最大的，還得說老破小，由於面積小總價低，不少核心板塊的老小區在學區的推動下身價暴漲，某些老小區同一面積段在一年內總價翻倍。在鏈家上都掛出了令人咋舌的單價。
在中國，家長願意為教育付出一切代價，哪怕是溢價過高的學區房，也會硬著頭皮上。
正因如此，在另一些人眼裡，學區房一度成為了投資的最好途徑，享受學區的同時，又能通過房子的增值賺錢。
在這些人手中，學區房變成了一種循環利用的資源。
因此，如今的樓市調控，已經開始對學區房下手。
去年5月，蘇州樓市511新政後沒幾天，園區隨即出臺了關於學區的調整，5年改9年，來限制對於學區房的投資。
這樣的政策對於意圖炒學區房的投資客來說，有趕盡殺絕之勢。
不過，依照目前的情況，學區房依然是買房、教育的過程中，一座必須要翻過的坎。
蘇州目前市面上的新房，學區等級各排座次，學區房的分布某種程度上遵循城市發展的脈絡——越核心區域擁有越核心的教育資源。
蘇州有資格稱得上學區房的，主要分布在一核四城的重點板塊，以兩個「星/新」字頭和老牌學校為首，外加一批「外」、「附屬」。
園區的星字頭們
代表學校：星海、星灣。
以「星」字開頭是園區學校的特色，從小學到初中、高中，星字頭的學校遍布湖東湖西。
如果單看新房市場，園區最好的學區已經沒有了。
園區的頂級學區星海、星灣主要集中在湖西，但園區除去零星的高端產品外，核心區域唯一有新房在售的板塊是奧體。
海和雲庭
二手房市場是園區學區房市場的主力軍，無論是湖西的星海、還是金雞湖北的星灣，所屬小區的均價都飆到了5-6W+。
而除了星海星灣這些頂級學區外，園區其餘學區的上限待定，下限很高，這也是許多家長願意為孩子在園區豪擲千金的原因。
獅山的新字頭們
代表學校：新區實驗（中小）、新區一中、獅山實小
不同於園區，新區對學區的依賴，表現得就更加明顯了，尤其是獅山板塊，新房二手房兩開花。
與園區的星字頭相比，新區的各大新字頭在每年中考、高考的成績榜單上表現得更為出色。
作為區域核心的獅山，在未來一兩年的新房市場，大有井噴之勢。
2020年的獅山，有多達9個新盤，且個個都是學區房，其中有頂級學區的新區實驗，也有次頂級的新區一中、獅山實驗。
在限價以及學區的加持下，這些新房不愁賣，搖號也不在少數。
在獅山板塊的二手房市場，學區幾乎成為了定價的決定性因素。無論是次新房還是老小區，因為坐擁優質的學區，都被炒到了很高的價格。
擁有雙實驗的房子是獅山板塊學區鄙視鏈的頂端，例如獅山天街，單價掛上了6W+。
而排在第二位的，是那些小面積的老小區，擁有次頂級老小區馨泰花園，在過去的一年多時間裡，總價接近翻倍，單價也掛上了3W+。
姑蘇區的老牌學區
代表學校：平江實小、滄浪實小、四大中學
除了園區、獅山的兩個「星/新」字頭，蘇州老牌名校都集中在姑蘇區。
學區也是姑蘇區的傳統優勢。
由於古城的特殊性，姑蘇區的新房主要集中在平江新城。板塊過去兩年內在學區的加持下，房價漲的很快，均價上了3W，部分次新房掛到了4W+。
而二手房方面，姑蘇區學區房的大頭主要是老破小，學區也是古城老破小房價的支撐，房齡超過30年卻掛上3W的不在少數。
在地圖上隨手指一個古城的老新村，都有可能擁有四大初中的學區。
新城在學區上的發力
代表學校：新區實驗學校分校（中小）、蘇大附附屬、南大附屬
蘇州還有一部分的優質學區，集中在幾大新城，科技城、高鐵新城、蘇州灣。
這些新城的學校特點類似，建校時間短，但來頭不小。不是核心區域學校的分校，就是名牌大學的附屬或是市級的外國語。
以科技城為例，之所以被譽為蘇州房價含金比例最高的板塊，除了自身的規劃外，學區也是重要籌碼。
相比獅山動輒6W+的單價才能上到的雙實驗，科技城的雙實驗分校代價更低，並且在過去幾年的中高考中也榜上有名，教育質量有保證。
2020年已經過去2月，想要在今年9月讓孩子準時入學的家長們，留給你們買學區房的時間不多了。
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