蘇州，金雞湖畔，一幢「秋褲」式樣的建築屹立多年卻始終未見交付，這就是知名的「東方之門」——旨在打造成蘇州地標的商業綜合體。
就在近期，金鷹商貿（03308.HK）擬以12.86億元人民幣收購「東方之門」控股權，這讓大眾目光投聚焦到了這棟已經11年還未交付的爛尾樓，「秋褲」在過去的11年間究竟經歷了什麼？金鷹系收購的目的何在？它未來能帶動金雞湖商圈乃至整個蘇州市場未來的運作嗎？
《第一財經日報》記者日前多方走訪調研後獲悉，金鷹系收購控股權後將主要經營低層購物中心，而中高層樓面的寫字樓、住宅等則由專業物業管理公司運作，金鷹系希望今年年中可以交付，然而目前還未封頂的「秋褲」開發商方面則預計最快可能在今年年底交付。
有接近人士透露，「秋褲」背後的資金鍊曾一度緊張，此後有所緩和，而金鷹系的注資則為「秋褲」打了「強心針」，但周邊商業競爭激烈，「秋褲」未來前景如何還未可知。
「秋褲」風雨11年
被譽為「世界第一門」的蘇州東方之門因造型酷似「秋褲」而給人留下深刻印象，2004年2月蘇州乾寧置業有限公司（下稱「乾寧置業」）以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝。該項目總建築面積約46萬平方米，總投資約45億元，是當時國內體量最大、投資最多的單體建築，被定位為蘇州地標。
公開資料顯示，乾寧置業是由東方投資集團及其所屬南京天地房地產開發有限公司、蘇州太湖之星開發建設有限公司、南京東潤科技有限公司以及常州百老匯集團等投資人共同出資成立的一家大型綜合型房地產開發經營企業，於2003年8月8日在蘇州工業園區登記註冊，該公司註冊資本為5億元。
仔細研究可發現，乾寧置業是一家頗有意思的公司，其在地產業界可謂「名不見經傳」，有知情者透露，該公司創始人之一是一位學者，而該學者在某著名高校頗有名氣，該校很多學生對於「秋褲」樓都有所耳聞。據聽過該學者講課的學生評論，該學者的風格就是「有錢+任性」，性格豪爽，平時喜歡收購古董，並有一個私人博物館。
此外，乾寧置業內部員工透露，這麼多年以來，乾寧置業僅僅開發了「秋褲」和一個別墅項目。
「但『秋褲』已非常引人矚目，它位於金雞湖最邊緣位置，這個位置一拿下，其身後的其他建築視線就全被遮擋了，可見該公司實力非常雄厚。」知情者表示。
然而「秋褲」從2004年奠基至今已開發11年，最初計劃在2008年竣工，但其奠基後在2008年才開始動工建設，交付時間一拖再拖，曾一度有傳2014年底交付，而事實上至今還未完工，被業界認為交付「遙遙無期」。
有接近人士坦言，當年「秋褲」開發商曾遭遇過資金鍊緊張的難題，且要將「秋褲」兩個「褲腿」即兩幢樓連接起來的建設難度非常高，這也拖延了建築完工時間。期間，開發商更是因種種不滿而更換過約6家裝修工程公司，這也造成「秋褲」工程一拖再拖。
蘇州難消化
經歷了11年的爛尾，如今「秋褲」如何呢？
《第一財經日報》記者來到蘇州東方之門，進入售樓大堂，開發商一貫的富麗堂皇映入眼帘。「我們現在的寫字樓可租可售，已經有大約50%出售了，目前還在出售和招租中。東方之門地處金雞湖畔，下通地鐵很是方便，附近還有高爾夫球場。」看著現場工作人員如此熱情地介紹，很難想像這是一個11歲「高齡」的爛尾樓 。
「東方之門是個巨大的綜合體，擁有頂級豪宅、甲級寫字樓、奢華五星級酒店和頂級購物中心。我們在頂樓會做一個蘇州園林景觀，由於這個景觀具有一定的技術含量，因此目前還未封頂。」東方之門工作人員透露。
《第一財經日報》記者隨後進入工地看到，該項目依舊處於建設階段，負責「秋褲」其中一幢樓裝修工程的員工正穿著制服出入工地。寫字樓部分還是毛胚房，且裝修中，現場滿是泥沙堆積。
「目前寫字樓出售的價格要看樓層和位置，平均水平大致在每平方米3萬~4萬元」工作人員介紹。蘇州中原地產提供給記者的數據顯示，目前東方之門已經取得預售證總面積為16.95萬平方米，但已經銷售的面積僅為3萬多平方米。該項目2011年開始銷售，在2011年和2012年這兩年中銷售了20671平方米，2013年銷售了10304平方米，2014年銷售了2623平方米。
上述數據可以看出「秋褲」銷售情況堪憂。中原地產的數據同時顯示，2014年東方之門住宅部分全年僅銷售了16套；在寫字樓售賣上，東方之門也僅銷售了一層寫字樓共2034平方米。
《第一財經日報》記者聯繫到上述寫字樓買家，該買家表示了對於東方之門能否按期交付的擔憂。該買家還表示，東方之門對於拖欠交付時間將給與該買家一定的賠償。
冷清的數據背後是冷清的銷售現場，記者在現場還發現有客戶要求置業顧問退房，然而置業顧問的解釋是該客戶是因沒有完成銀行貸款而前來溝通。
「蘇州的市場並沒有那麼多的需求，面對這樣超高端的商辦還難以消化，因此東方之門的進度會更加緩慢。」蘇州中原地產研究部經理程傑這樣評價該項目，「蘇州的承載能力有限。」
金鷹的期望
爛尾11年的「秋褲」或因金鷹系的資金介入而產生轉機。
公開信息顯示，金鷹商貿已經從原股東手中收購了乾寧置業51％的股權，金鷹商貿還將協助蘇州乾寧置業獲得30億元的新銀行融資，以償付其於2014年11月30日約23.67億元的現有債務以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業50％股權。
金鷹商貿在接受東方之門時，還為保證項目的現金流設了道保障牆。根據協議擔保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣方保證東方之門賣可銷售面積約20萬平方米的收益不低於70億元，反之賣方將補償收益，於2020年1月31日前完成差額補足。賣方更進一步地向金鷹商貿保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門的銷售面積將不少於10.9萬平方米且銷售收益不低於40億元。如未達預期，賣方將補償收益與2018年7月31日前完成差額補足。
有業界人士認為，按70億銷售收益計算，東方之門整體銷售均價必須達到每平方米3.5萬元，正是東方之門寫字樓目前的平均售價每平方米3~4萬元。
業界分析，金鷹商貿收購東方之門51%股權後並不為其銷售收益買單，僅持有除銷售部分外的25.5萬平方米物業，包括10萬平方米的購物中心、約5萬平方米的酒店及1880個停車位用作自有物業經營。此次轉讓51%股權或許可以解除東方之門債務和資金問題。
「金鷹系收購注資後，東方之門暫時沒有太大資金問題了。」東方之門工作人員表示，預計「秋褲」可以在今年年底交付。
「但這並不是金鷹系想要的速度，按金鷹方面的想法，其希望可以在今年6月左右就交付，因為金鷹希望能儘快投入營運。」上述工作人員進一步透露。
金雞湖商圈
「對金鷹系而言，賣方的70億元銷售收益保障，保障了東方之門項目公司的現金，也實現了其希望靠低成本拓展商業物業的目的。其實金鷹系是經過評估的，這是筆划算的收購。最根本的是，金鷹在蘇州最黃金商圈之一的觀前街店關閉了，因此其希望能在蘇州重新找到地標進行商場建設，尤其是目前金鷹系正從百貨向購物中心轉型，要知道百貨已經越來越難生存，只有轉型具有體驗式消費的購物中心才是『王道』。」一位接近金鷹商貿的人士透露。
且不論「秋褲」能否按金鷹系的設想如期交付，金雞湖商圈真的「黃金遍地」嗎？
當記者站在「秋褲」中高層樓層的寫字樓毛胚房內俯瞰周邊環境時發現，金雞湖畔已然矗立了眾多商業項目，就在「秋褲」邊上是正在建設的凱德系巨型商場，預計在2017年左右開業。而在湖的另一邊則是已經開業的圓融時代廣場、久光、晉合廣場等商業項目，這對金鷹系而言，競爭異常激烈。
令人擔憂的是，即便是在周末，金雞湖的圓融時代廣場、久光、晉合廣場等商業項目內人氣也並不旺，晉合廣場內甚至幾乎看不到什麼人流。
記者觀察並採訪諸多零售業人士後發現，招商不利是金雞湖商圈的問題之一，儘管久光和圓融時代廣場也不乏一些大眾知名品牌，但整體而言，該商圈的一類品牌並不多。尤其在晉合廣場內更是大量充斥著毫無知名度的品牌，令人提不起購買慾望。
「金雞湖原本的定位是希望將城市商業中心轉移，甚至希望將觀前街商圈的客人引流到金雞湖商圈，但按目前這樣的招商與人氣，金雞湖商圈要火起來還很難。儘管金鷹在南京的項目很成功，但其在異地也不乏失敗案例，比如上海金鷹多年生意慘澹，幾次重新招商『大換血』，效果也不理想。金鷹拿下「秋褲」控股權後能否如願在蘇州市場「揚眉吐氣」，就看蘇州項目是否能按計劃開業並營運得當了。」一位接近金鷹商貿的人士坦言。