來源 |贏商網（ID：winshang）
作者 |陳佳妍、陳羲龍、和賀文、周曉昕、袁昭、李貴君、李晶、張慧嬌、盧致珍、付慶榮
整編 | 黎韋韋、何麗思
近年，中國商業地產的商業理念和商業模式不斷進化，以回歸運營為王的主軸，運營管理從關注物業硬體、品牌及業態組合，進入到了關注消費者的內在需求時代。購物中心運營的進化是一場技術、文化、理念迭代升級的較量，將推動的行業不斷前進。
本文為大家梳理國內12個亮點mall的運營秘籍，希望能為同行帶來啟發和思考。
01
北京三裡屯太古裡
一個可以用招商來引領行業的Mall
2018年是三裡屯太古裡開業運營的第十年，也是北京奧運會開幕的第十年。從三裡屯VILLAGE，到三裡屯太古裡，它一直都是北京城潮流地標中光芒四射的一員。開業之初，它便以招攬「首店」出名，而現在其對店鋪更新、新店的選擇更是會透露出一些行業趨勢，一直以王者之姿，在引領著行業。
一出道就封神，「首店收割機」的延續與發展
據媒體報導，10多年前，當三裡屯太古裡還叫還叫三裡屯VILLAGE時，他們就敢引進北京第一家紅底高跟鞋品牌Christian Louboutin、時尚買手店I.T Beijing Dover Street Market。
如今三裡屯太古裡依然扮演著 「首店收割機」的角色，在2018年接連斬獲24家有「首家」稱謂的新品牌。除了引爆京城的Champion中國首家旗艦店，AMI、N°21、Sacai、Acne Studios等品牌在三裡屯太古裡開出了北京甚至全國首店。
可以說，三裡屯太古裡的目標是致力於打造全國最具標杆性的時尚潮流中心，集結更多國際品牌的世界級規格的店鋪、最熱門潮流單品的發售、最國際化和風尚前沿的市場活動。
圖片來源：商業地產觀察
營銷活動頻率驚人，平均每天有2場活動
進入中國十年，三裡屯太古裡一直不斷強化其潮流、時尚的定位同時為了增加項目的內容，不斷引進優質IP展、藝術展、潮流展覽等，為北京持續創造潮玩氛圍。
2018年，太古裡繼續運用「潮玩哲學」在北京掀起一股有一股時尚風潮。據了解，2018年，三裡屯太古裡共舉辦792場活動，平均每天有兩場活動同時進行。如：
與YOHO合作「ARTS IN URBAN CULTURES」潮流藝術展；
和英國國立維多利亞與艾伯特博物館（簡稱 V&A）聯手呈獻的《鞋履：樂與苦》主題展；
02
北京王府中環
打造國內市場中最高端的商場
王府中環是香港置地在北京的首個商業地產項目，香港置地將「中環」搬進北京的金街，試圖在王府井商圈打造內地的新中環。
據媒體報導，香港置地集團公司總裁彭耀佳曾表示，王府中環的目標不僅是要做北京市場中的高端商場，更將是國內市場中最高端的商場。
高端定位打好差異
王府中環零售部分定位高端，旨在打造成王府井地區最具品牌積聚效應的旗艦商業中心。
在品牌選擇上，王府中環引入多個首店，部分品牌首次進入北京或中國市場，如CAFé LANDMARK 、Yves Salomon和VIVIENNE TAM、翠園、芝樂坊餐廳等。
近日筆者實地走訪發現，項目內部開業率超90%，與一年前試營業相比，新引入百年靈 (Breitling)亞洲首店、粒子狂熱（Particle Fever）北京首店、Pandora Café全球首店，還有茶聚場、how store、德永棗香烤鴨等新品牌即將開業。
商業與藝術融合
除了在品牌引入方面不遺餘力，王府中環對文化藝術上也有較大舉措。北京王府中環與倫敦蛇形美術館達成重大國際合作，於王府中環打造一座全新的蛇形美術館展亭，2018年5月正式開幕。
之後，王府中環也陸續做了一些藝術展覽，例如王府中環 M&O 設計特展、「幻城」浸入情景式藝術展，通過不同的現代藝術形式，為消費者呈現極致的感官盛宴。
王府中環項目不僅僅凸顯零售，會融入更多的充滿活力的體驗和與眾不同的生活方式，聚焦「御品臻奢」、「時尚風範」、「康逸悅享」、「環球珍饌藝膳」、「文化藝術」五大核心元素，將成為文化意蘊的傳承、藝術與高端零售模式的體驗於一體的項目。
03
上海世茂廣場
老商場變「潮流樞紐」的教科書案例
上海世茂廣場原為「百聯世茂國際廣場」，隨著世茂集團收回了對該項目的管理權限，正式更名為「上海世茂廣場」。改造升級投入逾3億元，歷時一年半，於2018年9月28日正式回歸。
空間+品牌雙重手術，「魔都潮流樞紐」橫空出世
（1）空間：獨創的「劇院」設計理念，打造「城市歌劇院」
針對商場動線不夠清晰、硬體老舊、體驗感下降等問題，重新開業前，全球著名建築師事務所Kokai Studios大刀闊斧升級改造整體建築，以獨創的「劇院」設計理念，將項目打造為「城市歌劇院」。
項目外廣場採用了巨構門頭的設計，使得建築一改封閉的原貌，加上特別設計的紅色飛天梯，消費者可極具儀式感地進入商場。與商場內「劇院舞臺」「劇院觀眾席」「劇院走道」「後臺」等不同屬性空間的整合與劃分相呼應，使消費者自然融入「城市歌劇院」的藝術氛圍。
（2）品牌：90%的品牌替換，引入多家全球品牌旗艦店和國內首店
與此同時，項目方在品牌上也進行了「大換血」，以90%品牌替換率，引進諸多全球品牌旗艦店/概念店，如全球最高規格的NIKE旗艦店、樂高亞洲首家城市中心旗艦店、日食記中國首家線下體驗空間等，最終形成113家特色品牌組成的超豪華陣容引來多方關注。
其中，覆蓋4個樓層、全球最高規格的NIKE旗艦店，是亞洲區域內NIKE貨品最全、最新、限量款最多、明星活動資源最豐富的門店，與開在對面第一百貨商業的adidas亞太最大品牌中心，共同組建了一個新的全球新品首發地，成為商圈人氣的增長極。
耐克上海001
圖片來源：耐克媒體中心
04
佛山嶺南天地
2500萬客流，文商旅跨界「優等生」
2012年開業的佛山嶺南天地結合嶺南本土文化打出一張「特色牌」，給商業跨界文化及旅遊帶來新的突圍。開業7年，這個以開放式街區+盒子式購物中心的項目獲得了相當不錯的成績。據悉，項目每年除了帶來可觀的租金收入，其客流更保持穩定的增幅，其中2018年全年更是突破2500萬人次。
大力引進「首店」、特色品牌，保持新鮮感
在2017下半年起，嶺南天地對約1萬㎡的商鋪進行升級轉型。
大力引進首店品牌：大部分「首店」開業帶來銷售客流雙增長，如去年引入奈雪の茶、DW、樹德生活館等佛山首店。
加碼體驗品牌：嶺南天地在一期以餐飲為主的基礎上，二期逐漸增加書店、美容美髮、兒童教育、婚慶攝影、舞蹈培訓、設計師品牌等業態，如佛山首家樹德生活館（24小時營業）、主打日韓舞風的DT舞蹈室、印象東大瑜伽生活館、 提供形象管理的AAMA美學創意中心等。
大膽引入新興品牌、自創品牌：2018年嶺南天地、嶺南站先後引入本土線上潮牌銀鱗堂、HEA。此類潮流線上品牌首次開實體店，吸引一批忠實的年輕消費者。而2019年嶺南天地還將引入線上熱銷家居品牌林氏木業。
2019年，嶺南站約20%的商鋪會進行調整，其中將引入SWAROVSKI施華洛世奇、PANDORA潘多拉、周生生等飾品品牌，增加多個時尚男裝品牌。而嶺南天地則會繼續推進2.0版本，持續增加時尚類、文創類、體驗類型的商戶以及引入不同的設計師品牌。
優化公共空間，打造場景化體驗
燈光亮化工程優化公共空間：針對開放式商業街區普遍存在入夜後光線不足的問題，嶺南天地一直在「燈光亮化」上下功夫，針對不同街區推出不同類型的燈光主題裝飾。如錦鯉燈飾、流水燈飾、海鷗燈飾、蒲公英燈飾等，不僅承擔照明的作用，還兼備優化公共空間環境的美學作用。
挖掘藝術展覽展示空間：活化利用文物建築，對當年簡氏別墅的柴房進行修整，命名為「有間柴房」，並持續引入不同類型的文化藝術類展覽和活動。打造通透的戶外展示空間，將貨櫃改造成全透明的玻璃屋「馨藝廊」。這裡承載著公關藝術空間的功能，不定期推出展覽及活動，打造易於接觸的多元文化藝術平臺。
05
昆明大悅城
創下多個昆明商業第一
去年12月1日開業的昆明大悅城是全國第十一座大悅城，商業總建築面積達32萬㎡，是目前西南地區單體體量最大、商鋪數量最多的購物中心，引入800餘創新品牌，其中盒馬、ZARA HOME、Bershka、築夢美學、Aape、CHOCOOLATE、b+ab、BLUE ERDOS等進入昆明的首店品牌、旗艦店等佔進駐品牌總數的40%。
開業戰績不俗，多個品牌開業首月創下不凡業績
項目開業當天便創下了總客流26萬，單日銷售額1012萬元的亮眼成績。
而在開業首月，不少入駐昆明大悅城的品牌都斬獲了不凡的銷售業績：
海克力斯健身全國銷售第一；
Move UP、tanni、BLUE ERDOS、鹿角巷、尚品宅配等20餘家品牌全省銷售第一的好成績；
更有多家品牌問鼎昆明銷售冠軍。
「十二之最」，創下多個昆明商業第一
昆明大悅城擁有「十二之最」，包括：
全國室內中庭面積最大的購物中心
全國首家將非物質文化遺產引進商場業態的購物中心
全國首家整合醫療、醫美、康養、保健等綜合業態
西南首家結合運動業態打造體育文化孵化基地的購物中心
西南文創、文娛、藝術、手作主題區域面積最大的購物中心
雲南首家打造特色主題體驗街區的購物中心
雲南首家多首層概念的購物中心
……
06
深圳印力中心
存量商業改造範本
深國投廣場作為深圳元老級商業，11年來在存量商業改造升級方面，一直走在前列。據2017年的數據資料顯示，印力中心的年度銷售額將近33個億，位列深圳購物中心銷售榜第二名。2018年12月24日，深國投廣場正式更名為印力中心，並以12.7萬㎡的商業體量和200餘家入駐品牌，正式重裝亮相。
全面煥新空間場景，將loft、花園搬進商場
為了打造一個更具有內容力、體驗吸引力以及運營效率的消費空間，印力中心在空間場景方面進行了「大刀闊斧」地改革和升級：
外立面：將其所屬的印力集團logo的花瓣元素作為外立面設計元素，具有個性和藝術感。
室內空間：打造loft風格、屋頂花園等多處空間藝術。將三樓南片區的整體層高由原來的4.5米提升到9.5米，並採用loft風格的空間設計原則，進一步提升空間美學。此外，還打造了六樓屋頂的「空中花園」、負一樓的下沉式廣場、超大環保立體的停車場等。
中庭：規劃成「平行世界藝術中心」。規劃成一個集會員空間、品牌展示中心、藝術展覽、快閃發布活動、互動體驗等於一體的多功能複合型場景體驗所。
打造超人氣品牌全矩陣，輻射三大主力客群
印力中心作為運營了11年的深圳知名購物中心之一，為了進一步強化家庭、親子、時尚年輕客群的吸引力，印力中心升級調整了上百個品牌。
據贏商網獲悉，2017年印力中心升級調整了135個品牌，其中有77個品牌是進行了品牌升級，品牌提升率為57%。其中，大力引進當紅餐飲品牌，打造超強美食基地，值得一提的是，升級改造後的B1層規劃了21家餐飲，更新率接近70%。
除了餐飲業態，印力中心還打造了以女性消費者的生活需求為出發點的「時尚秀場」，擁有諸如歌力思、影兒、Ochirly 、ICICLE、ifidol奢侈品買手集合店；同時，還引入了金寶貝、巧虎、哈裡小屋等品牌構成的親子主題樂園；言幾又、美深繪館、宮羽國樂、大型運動場等新興業態。
07
深圳龍城萬科裡
「藏」在都市裡的立體公園商業
去年1月開業的龍城萬科裡，商業建築面積5.5萬平方米，分為地下一層地上兩層，是集公園式、休閒、運動、娛樂於一體的開放式空間。項目引進約120個品牌，涵蓋主力店、零售、餐飲、休閒娛樂等多個業態，而且其中近六成品牌為深圳或者是龍崗首家門店。
開創立體式公園建築形態
龍城萬科裡打破了盒子式商業的局限性，以景觀坡地建築形態為設計靈感，以「等高線」為設計主題，營造了一個自然、舒適的公園式建築環境。
其中首創的「日月星辰」體系借用日光、月光、星星、日出等自然因素巧妙應用於項目中，實地打造了「屋頂日光森林」、「下沉式廣場月光噴泉」、「中庭12星象雲圖」、「主入口辰光雲梯」等景觀，真正做到了將項目硬體主體結構與大自然融為一體，製造出浪漫的生活氛圍。
圖片來源：深圳萬科
緊扣年輕潮流定位，打造系列「眼球」營銷
開業以來，龍城萬科裡緊緊圍繞「年輕型人聚集地」的定位，通過深入挖掘目標客群的喜好，將消費者的興趣與時下當紅熱點相結合，打造了一系列新穎有趣、浪漫唯美的主題活動，在引發精神共鳴的同時展現了項目的獨特風採，如：
在520情人節期間推出「造夢之城」原創主題展，兩天時間客流突破20萬，引發行業及消費者熱議。
其項目一周年慶典「ONE爆計劃」主題，集結網紅選秀、DJ電音、內衣秀、網絡紅人大秀等，吸引大批顧客到場。
08
青島凱德Mall·新都心
打造首個智慧Mall
凱德MALL·新都心是凱德在青島的第一個項目，也是商圈內唯一直接連通地鐵的商業項目。凱德MALL·新都心通過科技與實體商業結合，打造的首家智慧MALL，通過抓住80、90後和中產階級「主力客群」的消費特徵，進行業態與品牌組合創新。
業態豐富，一半以上的品牌首進青島
在業態配比上，餐飲佔比35%、零售佔比40%、服務配套佔比25%。30多家首次進入青島，10多家首次進入山東。包括海底撈、外婆家、爐魚、西貝莜麵村、高第街、北李媽媽菜、胖哥倆、滇草香、東古來、九鍋一堂、彼得家廚房、剪花娘子、Q記南洋美食、Anne Karen 、OVV、 IZZUE、單農、Cuneifrom、marc Ecko、RE 調香室、「西西弗」書店等。
兒童業態覆蓋兒童教育、娛樂、零售、服務等四大業態，是青島業態較全、品類較豐富的兒童主題樓層，包括國內首個DUDA兒童樂園，兒童美發品牌阿多拉，兒童高端教育品牌積木寶貝、金寶貝、兒童遊泳主題館、玩具反鬥城等。
融合科技打造首個智慧Mall
凱德MALL·新都心通過凱德自有O2O平臺——凱德星2.0會員服務系統，實現購物全程智能化，真正為顧客提供了24小時購物體驗。凱德智能MALL的創新設計不僅打通了消費流程的各個環節，打破了傳統實體購物的時間和空間局限。
凱德MALL·新都心的「智慧MALL」理念還體現在物業和商戶管理上，智能物業管理系統集成了模式管理、報警管理、系統監控、能耗管理等四大功能，實現了跨子系統之間的聯動和及時響應，提高了購物中心的智能化管理和控制水平。
09
廣州西城都薈
網紅品牌+IP賦能實現大變身
在歷經2017年領展以40.65億元成功收購後，廣州西城都薈聚焦「新興生活方式」與「美好體驗落地」，通過網紅品牌+創新品牌加速品牌創新勢能爆發，同時注入「場景IP+內容IP」等商業內容，給購物中心帶來迅速而耀眼的「調場升級」。
硬體升級，打造更舒適的商場環境
對於開業6年、體量達8.8萬㎡的商場，領展大手筆將西城都薈的地板進行翻新，以全新形象讓顧客「逛」商場擁有更明亮舒適的購物環境。
值得關注的是，西城都薈更對二層西區升級改造，加大兒童教育服務的業態比例，引入如金寶貝、長頸鹿美語、百變天才等兒童教育類知名品牌，打造特色鮮明的兒童空間。
主打「創新+網紅」牌，換新超30家品牌
西城都薈已匯聚超200多個國內外知名品牌，並在短短一年內，帶來克麗緹娜、GOELIA歌莉婭、OOXOO、AMII、伊蒂之屋、金寶貝、長頸鹿美語等超30家品牌的煥新，加大餐飲、時尚、體驗、兒童、生活等業態調整，打出「創新」+「網紅」的組合拳，給商場持續帶來「年輕」活力。
場景IP+內容IP玩轉營銷
除了華南地區首個POP版泰迪熊互動展外，西城都薈還設置十大網紅打卡點，如白粉相間的波波球拍照牆、色彩繽紛的開心巴士、浪漫土耳其熱氣球、紅色夢幻小屋、Ins網紅拍照牆等，通過美陳、裝置等滲透商場的各個角落，將人與場景進行深度銜接，使開業多年的商場成為新晉網紅打卡點。
10
昆明五華吾悅廣場
一個Mall可以感受整個雲南
昆明五華吾悅廣場，不僅是新城控股首個進駐雲南市場的購物中心，也是昆明西市區一直以來沒有區域型購物中心的終結者。於去年11月16日亮相市場，開業當天，項目客流量達28.75萬人次，銷售額突破1109萬元，表現十分亮眼。而其背後在場景和品牌上的突破，則是mall能保持強勁表現的源動力。
獨創最雲南場景體驗
昆明五華吾悅廣場以「大美雲南」為主題，將彩雲之南獨一無二的建築特色、花卉、山脈與人文藝術結合，每個樓層都打造「一步一層，一層一景」的概念。
場景打造上就植根雲南地域文化，通過對雲南各個地區文化風情的展現，讓消費者只需要在一個購物中心內，就可以感受整個雲南不同民族、不同地域的文化精華。
B1，消費者可以感受紅河美食，體驗滇越鐵路文化；
1F，則將昆明的歷史建築、城市人文為元素，呈現給消費者。
2F，通過玉龍雪山下的納西族風情、東巴文化元素，還原麗江的風採
4F，雲南騰衝的滾鍋熱海，不僅為消費者帶來體驗業態，更帶來了不一樣的美味佳餚
200餘國內外知名品牌，高佔比的首次入昆品牌陣容
作為一個定位給城市級標杆購物中心的項目，昆明五華吾悅廣場在業態規劃和品牌特色上有著高於行業的要求。在項目引進的200餘國內外知名品牌中，規避同質化，引進了多個首店品牌：
主力店中，就包含了首次進駐昆明的星軼影院和永輝超市綠標店；
昆明首個多奇妙兒童樂園，把海洋、森林等主題融合到樂園中；
雲南首個空中景觀遊泳池，引進了雲南民族文化非物展館等新奇業態和品牌。
豐富的品牌組合，加上大佔比的首次入昆品牌陣容，讓昆明吾悅廣場擁有了覆蓋全客層的最全面業態，可以滿足周邊不同類型消費者的多元化消費需求，以品牌差異化優勢應對市場競爭，進一步成就項目城市級標杆購物中心的定位。
11
民盈·國貿城
一個月近60場活動，日均客流20萬+
開業前三天客流達171萬，2018日均客流20萬，民盈·國貿城以60萬㎡（含停車場）商業體量、近400個品牌，以及多個創意網紅場景，一度成為華南商業圈刷頻級的商業項目，以及消費者紛紛打卡的對象，客流數據也不斷刷新著華南地區新開業商場的歷史記錄。
建築設計融合城市特色景觀
民盈·國貿城集結了大咖級的設計團隊組合，擔綱項目設計「總軍師」。由於民盈·國貿城背靠東莞名山「黃旗山」，因而整體建築以「山巒起伏」作為主要設計理念。
商業裙樓立面採用自然大地的形態，並用退臺及綠化形成豐富的空間和城市界面，為人們營造在遊山玩水中逛街購物的體驗。
商場一樓正門外，融入東莞市花白蘭花的元素，打造2000㎡的白蘭花廣場，其中高達12米、寬16米、重達16噸的雕塑作品《綻放的白蘭花》尤其矚目，寓意打造東莞永不凋謝的白蘭花，成為東莞第九景。
而商場室內空間，設計了東山、西園、南廊、北臺四大藝術平臺，透過動靜組合的場景演繹城市的新派與傳承。
在B1、B2層，民盈·國貿城打造莞邑故事主題街區，還原新老東莞的城市場景，莞邑古村、東莞味道、嶺南名園、騎樓街區……為城市留住一處記錄故土情懷的場地，傳承東莞故事。
近400個「新奇潮」品牌，超70家首店
100餘家餐飲：囊括粵菜、湘菜、徽菜、江浙菜、客家菜、日式料理、義大利菜、創意菜等多個菜系，實現全客層不同味蕾需求的捕捉；
超70家首進華南及東莞品牌：不少品牌甚至選擇於此開設旗艦店或創意店，如內地首家周大福禮店、CGV影城華南旗艦店等；
15家主力店：覔書店、永輝超市Bravo精標店+超級物種、空氣湃運動館、天宮健身等；
11家東莞非遺品牌：第一麥方、莞娘、高埗矮仔祥臘腸、庾家粽、厚街瀨粉、李全和等。
一個月近60場活動，拉攏消費者的心
高頻次、親民且自帶文化屬性的主題活動，也是民盈·國貿城不斷吸納新客、增強消費者黏性的理由之一。開業首月，民盈·國貿城策劃了近60場主題活動，拉攏消費者的心。
滿月派對：NICE TO MEET U！、夢幻國度裡的快閃舞劇、天台環球音樂匯&盈春少兒晚會、M星族IP互動劇場
跨年盈新：非遺課堂、又見|墨韻嶺南藝術展覽、寵愛全城2019盈新晚會
聖誕狂歡：夢幻「國」度裡的浪漫飄雪、冬日之光 聖誕市集、「民盈·國貿城杯」王者榮耀東莞賽區選拔賽·聖誕大戰；
開業盛典：M星時空盛宴、M星穿粵莞邑行、M星樂園。
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珠海中海富華裡
舊工廠變身網紅打卡點
中海富華裡於2015年5月1日正式開門納客，同年12月31日，富華裡籌辦了第一屆跨年演唱會，當天客流突破3萬人次。兩年後，對應的數據已飆升至6萬人次。在珠海這個官方數據不到200萬人的城市，中海富華裡的人氣可見一斑。
創新的「街區式購物中心」模式
2015年，中海富華裡以「街區式購物中心」的形式，橫空出世。這意味著，珠海正式進入綜合體時代。
中海富華裡在滿足客房數量配置的前提下，減少了酒店部分華而不實的面積，為街區式購物中心留出更多商業空間， 最終呈現出16棟高低錯落的商業建築，並通過馬街、牛街、象街、鹿街及雀街相互串聯，形成了富華裡獨特的商業運營模式。
除了街區式購物中心這一優勢外，作為珠海首個「三舊改造」項目，中海富華裡為珠海整個城市留下了珍貴的歷史記憶。
品牌引進朝「年輕化」方向調整
在業態品牌組合方面，中海富華裡亦朝著年輕的方向不斷嘗試與調整。據官方數據，過去三年間，中海富華裡品牌調整超90家，相當於一半可租店面更換了商家。其中，珠海首店從2015年的4家增加到目前的17家，佔比約達19%。更年輕、更潮流，漸漸成為中海富華裡招商升級的「黃金法則」。
尤其在2018年，新引進了22家人氣品牌，其中，Superdry、Bauhaus、Initial、ENO等潮牌均為珠海首店。截至目前，入駐品牌商戶共172家，服飾鞋包、餐飲、超市及生活百貨、兒童及娛樂配套佔比分別為37%、34%、16%、13%。