來源：鳳凰網房產杭州站   2020年06月05日 08:03
在經歷資金鍊紓困、裁員風波後，停工超過半年之久的海鹽山水六旗項目終於等來了「白騎士」。
6月2日，海鹽縣政府、融創鑫恆投資集團、海鹽融創文旅發展有限公司籤署協議，三方將共同開發建設杭州灣融創文旅城項目——其前身正是山水文園與美國六旗集團合作的海鹽山水六旗主題遊樂園。
三方出席嘉賓陣容就足以窺見這場籤約的重量：
浙江省人大常委會黨組副書記、副主任李衛寧，嘉興市委書記張兵等省市領導，陳玲芳、王碎社、黃江鶯、孫雄偉等海鹽縣領導，融創中國董事會主席孫宏斌，融創中國執行總裁、東南區域集團總裁王鵬，融創中國執行總裁薛雯，融創中國執行總裁、文旅集團總裁路鵬等，均出席了籤約儀式。
圖源：海鹽發布
據合作協議，該文旅城項目規劃面積4365畝，規劃建設商業、酒店、室外水樂園、陸樂園、極地冰雪世界等板塊。水樂園及部分商業計劃於2021年7月建成運營。
多地項目停工 山水六旗遭遇全面滑鐵盧？
山水文園的名字，對於許多讀者來說十分陌生。
這家1986年誕生於北京的民營地產公司，以高端住宅起步，曾打造過山水文園·東園、西園、中園，山水·LAIVE等項目。 後來將業務線延伸至商辦、文旅、娛樂、抗衰老生物醫學等多領域。
六旗樂園的運營方——美國六旗娛樂公司，則是和迪士尼、環球影城並稱世界三大主題樂園的知名主題公園運營商，主要布局於北美。
六旗樂園北美布局圖（截圖來源於官網）
2014年6月，山水文園和想進軍中國市場的六旗一拍即合，雙方籤署了獨家合作協議，同時在全國評估潛在園址。
2015年，山水文園和六旗在長三角的首個文旅項目——山水六旗落地小城海寧。項目計劃投資規模高達300億，當時預估每年吸引500萬客流，帶動5萬人就業，所以其一度成為浙江省乃至長三角的重點項目。
海鹽山水六旗效果圖（圖源：海鹽發布）
但好景不長，由於自身經營問題，山水文園一度陷入了「裁員門」、「欠薪門」、「訴訟門」等風波，甚至海鹽山水六旗也被曝停工多時。
鳳凰網房產查閱資料發現，不僅是海鹽山水六旗，環京地區、南京、重慶等地的山水六旗項目也狀況頻出。
計劃投資約300億的京津冀山水六旗小鎮項目，原計劃2018年開業，但至今依然沒有下文，最新的新聞還停留在2018年初。
其分別投資300億元的重慶、南京兩大項目，開園計劃再延遲一年左右，預計2021年和2022年開放。
大步快跑 山水文園或現金流吃緊
據鳳凰網房產了解，山水文園在4年時間裡，先後宣布重金（300-350億元）在浙江、重慶、南京三地打造11個主題公園，「大跨步」式的擴張讓人咂舌。
但山水六旗遭遇「全面滑鐵盧」，或因其薄弱的資金鍊。雖然鳳凰網房產未能查到公司年報中的披露數據，但種種跡象表明，公司的財務狀況確實不佳。
曾有多方報導稱，去年12月山水文園集團大量裁員，並拖欠員工薪水；海鹽項目因無力承擔總包單位的工程款而遭訴訟；今年1月份，「獨家合伙人」六旗發布公告，催促山水文園支付其違約金……
六旗集團公告截圖
更重要的是，山水文園集團此前毫無打造文旅項目的經驗。沒有經驗兜底，即使項目能勉強完工，後期的運營對企業也是個巨大的考驗。
因此，內憂外患之下，山水文園不得已以打包核心資產的方式「斷臂求生」，海鹽縣政府也想尋找新接盤者「輸血」。
這時，「收併購之王」融創站出來了。
融創青睞於此其實早有端倪，在去年11月就有消息稱有一家TOP5級別的房企欲收購項目，不過在當時未得到確切證實。
但可以看到的是，山水文園在山水六旗周邊所持有的宅地，已經讓渡給了融創，目前被融創打造成了住宅海逸長洲。而在海逸長洲小區中，關於山水六旗的元素也隨處可見。
海逸長洲項目中的六旗元素
「白騎士」融創登場 海鹽項目將獨立運營
若論資排輩，地產起家的融創在文旅界只算是「新兵」，但這一點都不妨礙它的遊刃有餘。
先是於2017年8月，以500億的代價，接手萬達13個文旅項目及文旅團隊。2019年底又斥資152億，收購成都會展51%股權與時代環球51%股權，成立環球融創會展文旅集團。
目前，融創文旅已經在全國各地「開枝散葉」，先後於廣州、無錫、昆明、青島、哈爾濱等城市布局11座文旅城、4個旅遊度假區、8個會議會展中心、25個文旅小鎮，涵蓋40個樂園、46個商業、近150家高端酒店。
廣州融創雪世界
融創文旅面世的項目也沒有「掉鏈子」。
廣州融創雪世界開業七周累計客流量15萬人次，累計收入超過4900萬元；無錫融創水世界開業五周收入平均周增長率超過57%，五周累計收入已超過1600萬元； 昆明融創文旅城開業時節恰逢雲南旅遊傳統旺季，首周末客流量就突破30萬人次。
昆明融創文旅城
同樣走快速擴張路線，為何融創文旅與山水文園的落地成果截然不同？
文旅產業具前期沉澱資金大、項目回收周期較長的特點，對運營者的項目運作能力和資金厚度提出了很高的要求。這正是融創深耕文旅的天然優勢。
融創·莫幹溪谷實景圖
與同期涉足文旅的房企相比，融創最大的優勢就是資金雄厚。
2019年報顯示，融創實現營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利414.1億元，同比增長約33%；截至2019年底，融創持有現金達1257.3億元。
此外，融創業務豐富多元，擁有強大的住宅、酒店、寫字樓開發能力，可以與文旅開發形成協同效應，同時為項目提供更多維度的支撐。
同時，融創東南區域在長三角區域口碑良好，且有文旅小鎮類產品的布局先例，比如德清的莫幹溪谷、紹興黃酒小鎮、合肥融創文旅城等。
合肥融創文旅城
但此次易主後，融創是否會「吃」下山水六旗在南京、重慶等地的資產包？融創將獨家運營還是引入合作夥伴？鳳凰網房產就此詢問了相關方。
對方回復稱，集團接手了海鹽山水六旗，但不會「吞併」其在外地的停工項目。並表示杭州灣融創文旅城將以集團標杆項目標準打造，且由融創獨立操盤、運營。
「藍海」不「藍」 多房企文旅布局之路崎嶇
文旅從藍海變成紅海，吸引了諸多地產公司布局。
風財訊發布的數據顯示，截至2019年末，全國百強房企中，有約60家布局了文旅地產。且恆大、碧桂園、融創中國、保利發展等頭部房企成立了專門的文旅集團。
一方面，作為新興行業，文旅產業方興未艾，在未來仍有較大發展空間，另一方面國家政策方針給予了紅利，是很多企業做複合型地產業務的體現。
但布局文旅產業具有潛在風險，一是前期大量的資金沉澱，對房企現金流是一種考驗；二是後期運營過程中，如果還跳脫不開「地產化」思維，很容易失敗。
就拿小鎮來說，數據顯示，90%以上小鎮是不盈利的，因為無論是文旅還是小鎮類產品，最重要的挑戰在於獲取核心IP。
核心IP要麼需要房企根據當地文脈、歷史背景挖掘，要麼向內引入世界級頂級IP，如迪士尼、環球影城等。
這就給地產大佬們敲響了警鐘，用地產的高周轉思維做文旅產業不可取，中國現在還需要一個良性的文旅生態。