撰文：吳俊
這是一篇板塊綜合稿件，涉及四大板塊，全文字數約7800字。如果您方便的話歡迎幫我們文末點個讚！
城北燕子磯 OR紫東仙林湖、棲霞山、紫核？
這絕對是個好問題！一直以來，都有很多網友問過類似的問題，但是板塊對比PK恰恰是最容易得罪人的事，吃力不討好，一旦尺度沒拿捏住，很容易被人狂帶節奏！
但是呢，從板塊實際情況看，城北燕子磯和紫東仙林湖又或是紫核的客群重疊比例簡直超乎想像！不少網友就想了解，這些板塊的真實現況，平時在媒體中看不到的某些點，越接近實際越愛！
剛好上周末，棲霞區也公布了整體義務教育階段的施教區範圍！剛好結合在一起聊聊！通過學區劃分的過程，我們也能夠更加清楚的了解各板塊開發環境的差異！
NO.1 | 壹
毫無疑問，今年，燕子磯板塊絕對屬於當紅「炸子雞」！板塊在經過前幾年的整體發展布局後，終於到了收穫的時刻！
繼仁恆公園世紀領取燕子磯板塊創紀錄的銷許價，給周邊業主巨大的信心鼓舞后，燕子磯板塊整體二手房市場迎來掛牌跳漲階段！
除了品質比較突出的融創玉蘭公館項目，周邊多個近年的商品房項目整體掛牌價都出現了5000-6000元/㎡較大幅度的增長！說是跳漲，一點也不為過！昨天，我特意花了點時間，查看了下鏈家網燕子磯重點商品房小區的成交情況，跳漲之後，多個小區已有實際成交！雖然個盤成交套數僅為個位數，但依然有很大意義！！
5月融創玉蘭公館成交價3.6-3.7萬/㎡。
再看弘陽燕江府，價格跳漲更加驚人，3月弘陽燕江府精裝二手成交價還不到3.1萬/㎡，短短不到3月份，成交價已破3.7萬/㎡！漲幅超6000元/㎡
萬象天地九悅隔壁的招商1872,4-5月間也成交了兩套二手房，價格也高達3.6-3.7萬/㎡。
電建海賦尚城成交價也有所上漲，5月成交一套精裝房源價格約3.27萬元/㎡。
此外，我也查詢了下保利國際社區、招商1872公園裡和金浦紫御東方東方的成交情況，雖然4-5月以來尚未有成交數據，不過整體掛牌價格也是呈現跳漲態勢，與上述已有成交的小區情況基本接近！
板塊跳漲的背後，是源自今年多項因素的疊加作用！
一是節點到了！熱門主力次級板塊二手房實際控制線已基本在3.5萬/㎡朝上，甚至是4字頭！江核部分盤破4，江寧重點區域優質二手樓盤約4萬/㎡，仙林湖早兩年前二手樓盤基本都在衝擊3.5萬/㎡，高科甚至馬上都4.5萬/㎡。此前燕子磯大多數樓盤還在3字頭，板塊不可避免的會輪動！
二是源於地鐵的實際在建！地鐵來了與城市中心連接更加緊密！1號樓北延、6號線和7號線三建地鐵在建，預期通車時間已定！
三疫情過後，區域開發商利用了樓市價格申報短暫放鬆的空隙，成功實現價格公關！早前中海燕磯聽潮僅僅限價2.89萬元/㎡，那你讓周邊的二手房如何自處？板塊新房價格突破後，給燕子磯板塊整體跳漲提供支撐！至少高層新房精裝均價也要3.2萬/㎡，這是心裡強暗示！
四學區終於來了！燕子磯棗林片區業主，喜大普奔！心心念念的南師附中燕子磯新城小學和初中來了！！！雖然之前就傳會有南師附中管理，但官宣後心態肯定不一樣！且排除代招因素，從劃定的南師附中燕子磯新城小學學區範圍看，除了公租地塊，整體圍合都為商品房，未來生源肯定相對齊整，下限高！為了謹防後期一些不可預計的因素，棲霞也很謹慎的把代招列的清清楚楚！以後如果不再代招，也沒有鬧的理由！
小學是南師附中燕子磯新城學校小學部！
初中是南師附中燕子磯新城學校初中部！
五燕子磯指揮部前期從仙林那邊調來個風評不錯的一BS領導，據教授小密探透露，屬於實幹型！教授某仙林的體制內朋友，說因為他都想到燕子磯來買套了！
六新玄武價格預期繼續上行，城北地緣剛需客群的唯一選擇!價格區分被擠壓
客觀說，燕子磯板塊屬於近主城板塊，老城舊改，廠區退二進三。我也是客觀說，希望某些周邊業主不要噴我，當年我差點也買了這！改造廠區，比較簡單可以異地補償安置或者經濟補償。同時周邊一些徵地村落，早年都解決殆盡，且基本都不在棗林這一圈商品房範圍內。排除代招因素，長線來看，南師附中燕子磯新城學校的學區整體生源會比較齊整。
更加利於考成學區房！生源齊整，業主純粹，才有更大可能出成績。稍微混少量安置房也許問題不大，如果有大量安置房因素，能考出來的難度......！有的人說你這是歧視，歧視個毛，這是根據客觀事實來說的。某些人士請不要對號入座，也許你家很雞血，娃也很拼，但是整體基數.......
我感覺，燕子磯棗林這很可能是棲霞未來有望出成績的片區之一！
NO.2| 貳
再談談仙林湖板塊，這個從融信世紀東方到水沐雍榮府，跟燕子磯板塊的客群重疊度一直都很高。最近一大波買房人問燕子磯燕熙臺OR仙林湖水沐雍榮府？
隨便找一張截圖，既然能有這麼多人問，那肯定是有很多網友都在糾結。從客戶需求來看鼓樓以北的不少網友選擇城北燕子磯或者大紫東，其實都可行。地緣上傳統城北和仙林區域就有很多的重疊，從當年中鐵青秀城或者朗詩保利蔚藍那個時期，就可以看到在仙林經常有戶外大牌。前陣子燕熙臺當然也不免俗，在仙林金鷹奧萊地下車庫大範圍的鋪廣告牌。
講到仙林湖，你不得不說仙林管委會的操盤真的可以，每次拍地都在最紅火的時候，融信當年2.5萬/㎡的地價還言猶在耳，最近棲霞建設剛剛創下驚天的2.7萬/㎡的超高水平地價。
地價高的好處，你知道的，一級操盤單位相比周邊某骷髏比較大的單位.....就是有錢。有錢搞建設，有錢搞綠化。這裡就強調三個字，高標準，搞，不論道路鋪植，還是綠化管養，在全南京都可以排的上號。整體周邊業主的滿意度也是非常高，只要有什麼不滿意，12345呼過去，能解決的都會就解決掉。
目前整體仙林湖的整體環境和配套已經比較宜居，仙林湖公園花了大價錢整體景觀也弄的非常贊！
經過2011-2020年近8-9年開發周邊，板塊基本輪廓已經呈現，大架子已經展現。後續最重磅的應該就是省中仙林分院，可以有效結合周邊一大波人口的看病需求。某康以後的生意，我頓感要受到很大影響！
仙林湖板塊在金中仙林第一屆出成績後，事實上當年漲幅已經明顯超越其他次級板塊，那一波拉漲兇猛，愣是從3萬/㎡衝向3.5萬/㎡，但是事實上，除了高科，近2-3年板塊目前價格都比較平穩，也沒有什麼明顯漲幅。有很多人問是不是後期就不看好了？
有人說仙林湖後續沒啥動作了，其實也不然！在地鐵四號線整個仙林湖的東側依然有不少用地，從地鐵四號線到萬達茂的東側，此前已經公開推介過的土地是商業商辦用地。加上早前地鐵四號線周邊曾經要引入的富士康地塊，後來因為某些你懂的原因，沒有成為現實，但那塊地的位置還在。同時在萬科金色領域和保利羅蘭香谷的東側依然也規劃有商業用地。
最大體量的用地還是在萬科和保利的北側原來的中視中科液晶研發用地，被規劃調整成主力住宅用地。有很多買房人擔憂水沐雍榮福相對仙林湖其他樓盤的區位，其實不用這麼糾結，未來水沐周邊還會有多幅住宅地塊，這是仙林湖比較全新的一個小組團！後續會有開發商順利接棒！
我先來說個基礎實在的，很多年輕小夫妻有了娃以後你要上幼兒園，這邊西崗幼兒園還是挺出名的。在仙林湖你有套房子，公辦相對實惠的幼兒園，如果你雙戶口在內加產權，準點去報名，基本是有保障的。
小學初中，我相信很多網友都聽到了好的或者不好的方面，正反兩面都有。有一位金小仙林湖的家長說，他娃的那個班比較雞血，二年級作業都要做到10點，全班基本如此節奏!三年級估計要11點了。
反面的當然也有，有部分家長也表示，老師更換的比較快，學校某些管理對比鼓樓名校還有不小差距。有部分家長已有前往鼓樓或者玄武名校的傾向，這對於學校來說也要敲響警鐘。目前對於金小仙林湖來說，最大的優勢，應該說是生源充足，一個年級基本都有十幾個班接近20個班，生源基數大可以充分篩。等到金小大量畢業生直升金中仙林後，未來數年還是中考的實際成績體現教育質量的參考意義更大。
至於放長線，5-10年的周期後金中仙林能否出成績？這對於整個片區來說意義太大了。只要能夠穩住，片區整體大的生源就不至於出走，就還有機會。
關於金中仙林，我最近也聽一位仙外家長說到，金中仙林這屆初一抓的還是非常緊的。因為他娃和金中仙林的一個娃上的同個輔導班，有對比！
此為一位家長個人觀點，不代表所有樣本，如跟讀者體會有較大差距，請勿噴！
長線仙林湖板塊，就是看學校！學校一旦某年中考出成績，會是下一個跳漲時機！也是吸引更多相對優質生源的必要條件！而仙林湖相對某些板塊，最大的優勢就是幾乎是全商品房小區！整體父母學歷基本至少也是本科起，生源下限相對齊整。
保證全商品房小區的奧秘是何？或者說仙林湖板塊的開發思路？我估計很多網友都沒仔細關注過。今天房教授再來扯扯仙林湖板塊的開發節奏！
據房教授金牌小密探透露，棲霞或者仙林管委會操盤經常有個思路，就是不急先行出讓土地搞建設，會先把路網基礎設施建全，建好，提升後續土地價值。等把開發前的一些因素掃清了，再行出讓土地。環顧仙林湖板塊，當年其實保利羅蘭香谷位置也是有原住民的，只是當年拆遷早。將原住居民整體安置在攝山新城。而當年仙林湖板塊其實還未開放，也就是荒蕪的一片。在整體行進建設前，早早的進行徵地拆遷，矛盾會最小化。然後你看到的就是從2011年到2020年，仙林湖商品房小區一個一個的興起。操盤穩健有序，這邊業主基本很少有吐槽仙林管委會不用心或者怎樣的，業主整體滿意度都居前列。管理機構明確，水平也在線，最終給你的就是仙林湖板塊現在的模樣。
這對比下面我要說的某個板塊各位懂得（大家都知道就不說了），周邊業主12345長期各種投訴，各種差評，為何會差評，這是因為可能很多業主都是仙林的業主，有對比才有體會。你以為市級單位看不到？？絕對不會，上面摸的門清，最近正在進行超關鍵的XX會議。廣大居民業主希望的管理架構更加明確的方向，在此前官媒的通稿中，也有多次涉及。額這段是仙林湖的，感覺我扯遠了！
總的來說，在棲霞區域，目前我認為覺得後續學區長線能夠有希望的兩強（至少相對齊整吧），仙林湖AND燕子磯棗林（排名不分先後）
奧對了還有網友問，這次學區劃分，怎麼燕熙臺，萬象天地九悅，水沐雍榮府.....這次都沒劃到學區麼？確實沒有，但是棲霞山好像藍光和山語雋府被框在路網中了......早年仙林湖某些樓盤在賣的時候甚至都有紅頭文件說是學區。所以關於學區，總有些說不清道不明的空間！
NO.3 | 叄
至於棲霞山板塊，也可以說是新港或者棲霞山管委會重點開發的板塊。由於紫東文創領航區是整個紫東重要的文旅產業承載地，所以華僑城歡樂谷算是補齊南京在文旅短板的首個品牌大型文娛項目。
開發之初，其實整體走的是「承包」路線。伴隨歡樂谷啟動，華僑城翡翠天域項目也正式面世，一期售賣的是靠近歡樂谷的低密度地塊。現在已整體交付。
（華僑城翡翠天域一期實景）
看著還不錯。雖然客觀上目前交通不太便利，但是你需要認知這與較近的仙林湖板塊開發理念是不一樣的，棲霞山板塊主打的是文旅定位。整個華僑城翡翠天域項目是在綜合型打造「城」概念。
（山體公園實景）
結合周邊山體公園，整體打造完畢需要一定的周期。目前臨近疏港大道的組團正在銷售中。好吧我這只是科普文，樓盤售賣信息我也不多扯了！
而很快，不就之後，歡樂谷水公園就要正式對外開放了！我估計回頭會有不少南京人夏天會願意跑來嘻戲！
客觀說，目前制約棲霞山板塊的最重因素就是交通，兩個至關重要的節點，一是天佑路下穿工程，得有一條直達大道直抵仙林湖板塊，這樣的心裡距離會更近。二就是地鐵四號線北延的動工時間表。目前地鐵四號線二期尚未正式動工，所以三期也許需要等一陣子，但是紫東建設整體加速的情況，也許時間表會往前提一提，而且從仙林湖延長几站，真正動工起來，應該不需要太長時間畢竟就幾站。
交通情況：
同時棲霞山板塊除了歡樂谷這個重要的文娛項目，還有巨資需要投建的郵輪母港，未來沒有個地鐵直通，怎麼可能？
板塊目前高層價格23000-24000元/㎡，小高層洋房產品整體26000-27000元/㎡。在燕子磯、仙林湖高層新房3.2萬元/㎡+的情況如果是近仙林地緣的客群，這樣的價格區間，以及周邊生態環境，隨著整體開發推進，還是有空間的。尤其買高層的朋友，地鐵通了，以後漲到3萬/㎡應該還是沒啥懸念！
最近有不少入職仙林高校某些青年教師，礙於整體預算考量，基本選擇板塊會在新港或者棲霞山。距離學校路程可接受，價格也合適！
總的來說，目前距離棲霞山板塊熱度完全爆發，確實還差那麼一點點刺激！
其實某些細節來說，比如道路景觀，棲霞山板塊真的做的很棒！
可以預期，未來公區標準在南京應該排的上前列了！
不過近日學區範圍公布了！今年，南外仙林分校華僑城小學開始招生，初中則由攝山初級中學代招。
華僑城中小學效果圖
仔細看小學學區圍合範圍也就工農路西側的四塊商品房用地，加上華僑城翡翠天域整個組團。其他代招因素只不過是受制於拆遷周期，未來板塊還將有新學校待建。暫時列入代招。不得不說棲霞教育局這點還是人性為本！寫清楚代招，不留任何模糊空間！省的後續有糾紛！
不過棲霞山這次還是把山語雋府和藍光框進去了......這點在仙林湖那段也提了，燕子磯和仙林湖並沒有,,,,,,
初中部今年暫未辦學，所以就近由攝山初級中學代招！
就跟上文說的一樣，只要區域有待拆遷因素，相關單位合理規劃好，是可以把影響降低的。棲霞一貫的城市化管理風格，在整個學區劃分中，其實也能體現出來。有華僑城的業主擔心代招會不會一開始整烏了？那就看學校如何對衝不利因素了！我感覺已經相對影響比較低了，周邊學校儘量啟動修建，才是能讓廣大業主安心的事！
NO.4 | 肆
好了！看完燕子磯、仙林湖、棲霞山片區，棲霞整體劃分還是比較謹慎的，在充分注意就近原則的基礎上，也完美的備註了代招。在促進新城開發和教育公平上尺度拿捏上還是要給大大拇指的。而且重點新城，你也看出來了，待整體開發架構完成，其實不利因素是很小的，你應該懂我說的啥，我們就不要說的那麼白了！
該來的終於還是來了！昨日晚上，江寧區的義務教育階段招生入學工作實施辦法終於發布了！！！備受關注的紫核第一所公辦學校的學區也出爐了！
結果群炸鍋了！！！一大堆商品房業主說秒變「村」小，要完！說不會把娃放在這上的......這種言論蠻多的.....；有人說，預料到了結果，卻沒有預料到，連個代招都不標......
你們還是需要冷靜！！！房教授來客觀分析一把。
首先標註代招，那是棲霞區教育局的風格。買紫東核心區商品房，可能一半業主都在仙林地界有房，你熟悉的是棲霞劃分方法。你查看下江寧入學辦法，整個也沒代招這種說法。但是他的學區範圍定義，也不是不調整。
由於歷史原因，江寧區有不少學校屬於街道文教辦管理的，但是現在也開始有越來越多的區管學校了。曾經房教授接過江寧局教育工作人員的12345熱線，他表明，江寧也正在城市化的過程中,有一些是需要街道負責協調解決的某些事宜，必須保障就近每一位兒童都有學上，注意教育公平......
這是19年麒麟中心小學的入學公告，上面也清楚的標明袁家邊、東流社區，由於今年紫東核心區才有第一所公辦學校，所以今年公告地鐵小鎮學校（南外仙林分校分校）（暫定名）在1標明了袁家邊和東流社區。
產生這種情況的源泉，是何？這是由於此前青龍地鐵小鎮江寧片區是執行的邊開發變拆遷的建設推進思路，我們曾經也多次12345致電南京地鐵小鎮建設公司，相關工作人員明確回復，他們與棲霞仙林管委會的不同，他們是......（有些話臺面不太好明說）
你看的當初的規劃青龍地鐵小鎮棲霞片區，當初都在修馬路的修馬路，拆遷的拆遷，大範圍搞基礎建設。
一邊拆遷一邊開發，相對一次掃清，再開發，在某些過程中，可能會因為利益矛盾有制約。這是一系列問題產生的根本。不過不是不能解決！
青龍地鐵小鎮在去年官宣紫東核心區後，規劃方案公布也才沒多久，目前很多管理體系都沒敲定。我們要給市領導好好的鼓掌！眼光是深遠！
今年整個麒麟地區，將進行大範圍的拆遷工作。十幾年沒動的硬骨頭，今明兩年一次掃清？為後續整體規劃大開發鋪平道路！
當下周邊居民，最關注的紫東管理架構問題，相信領導正在關注！
有些消息社群中的網友已經知道.....再等等！
首先需要明確，紫東核心區，跟燕子磯棗林、仙林湖的開發所處的階段肯定是不同的，紫東核心區相對處於更加早期，尤其在規劃變跟後，區域公建商業等還需要重點推進。
有人說教授你怎麼還不把學校的事情說下，我們都急死了！看圖！
我們還是拿出東大紫東核心區規劃的方案圖。從上圖可以看出，整個片區就算江寧地界內也是有多所學校覆蓋，具體按照規劃學校覆蓋範圍。
這張學校覆蓋範圍圖，標註的已經比較清晰，基本和此前青龍地鐵小鎮方案麟崗大道南北劃分的規劃很像。待區域逐漸建設完畢，學校的覆蓋範圍相信還是以規劃方向為思路，畢竟他也要考慮學區覆蓋人口問題。
江寧麒麟和仙林的差別，仙林已經城市化，而整個麒麟還有相當的地方的等待徵地拆遷，所以客觀上，整個大區域配置的學校數量是有限的。新建的學校數量並不多，因為原先根據官方數據。比如東流社區總戶數約1721戶，這個戶數大概也就一個悅峰或者中南的體量多一點。
且之前教授有些原住民的網友，好些人都已在南站或者河西置業，他們的娃是不需要在這個區域進行上學，他們關心的是拆遷進程，畢竟農村徵地拆遷，一拆都分N多房。所以原先整個麒麟一個小學就基本夠覆蓋整個麒麟。
目前麟崗大道以北目前的現狀居住片區，其實整體格局已經比較清楚，整體就是此次學區標註的範圍2.
其餘生源只要東流南側學校正常新建後，基本都會就近劃入南側學校。這是東南規劃方案，最終要形成控規的，當然很有意義！
且你仔細觀察表述方式，此前從袁家邊拆遷的九鄉雅苑，此次已經表述為區域樓盤。所以片區一旦啟動大規模拆遷，實質除了未來過渡期間。未來很有可能就沒有社區字樣的表述了。這一點你可以參考下江寧重點城市化比較高的區域，有些還是以路網來嚴格劃分學區界限的。
當務之急，是片區需要城建提速！城建化後加快教育設施興建，多蓋學校！這才是最大化降低不利因素的關鍵！
同時既然南外仙林紫東學校的目標都已官宣，你就要看學校如何對衝這些影響，房教授之前與一位仙外人士私下交流，他覺得影響是有，但是不是太大。
其實如果你深入看，這其實與棲霞的代招在某些方面有點類似，因為一旦社區全部如數拆遷，最後只會形成樓盤名列入學區，或者用路網表述。
目前紫東核心區正處於一系列重大事件待發布的階段，一步一步的推進都會是利好！
目前區域僅剩高科榮院和深業青瓏上府了！最近有人爆料說是高科可能都不見得上市了......要明年，基本定3.5萬洋房了！反正就兩百多套，回頭人才房佔30%......深業青瓏上府有可能9月要上市，6萬多方體量，估計也就500多套。
至於在往後的土地供應，根據此前新華日報的消息，小鎮地塊已經移交給市委市政府。言下之意，這裡的管理應該是會有新的單位負責。有些潛臺詞各位網友可以自行琢磨！
（來源：新華日報）
那麼未來地鐵公司精力將放在哪裡呢？答案也揭曉了!打造其他地鐵小鎮，最近的一個就是麒麟地鐵小鎮。位置在哪？麒麟地鐵小鎮就在匯通路臨近。
近期剛剛發布的東麒路北延安置房（經濟適用房）建設批前公布透露了一些重要信息。
地鐵小鎮生活廣場？
再結合12345熱線回復情況。
麒麟地鐵小鎮一期範圍，北至麒麟路、西至燕西線、南至規劃金馬路、東至東麒路。
東麒路北延安置房項目剛好靠近6月5日南京首次發布的「限地價限房價」2020G31地塊旁。看來該盤就是麒麟地鐵小鎮首個上市的商品房項目了！
歡迎燕熙臺業主，萬象天地九悅、仁恆公園世紀加入買房惠新玄武燕子磯生活圈、歡迎水沐雍榮府也如加入買房惠仙林湖生活圈、歡迎山語雋府、華僑城翡翠天域業主加入買房惠棲霞山生活圈、歡迎紫核各位業主掃描進入買房惠紫東核心區生活圈。
同行、中介、銷售請勿打擾奧......
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