順發恆業3年未拿地土儲匱乏
本報記者鄭娜童海華上海報導
「不再拿地，是不是準備轉型？」日前，有投資者在交易互動平臺向順發恆業股份公司(000631.SZ，以下簡稱「順發恆業」)發出這樣的提問。
事實上，2016年至今，順發恆業均未曾獲取新的土地儲備，除位於安徽淮南的兩個擬建項目外，也無其他土地儲備資源。
沒有「糧倉」的順發恆業，業績也逐漸失去了支撐。在經歷了2018年營業收入腰斬、歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長逾三成後，2019年一季度，順發恆業營收同比大跌70.66%至2.17億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤也同比下滑45.23%至2.14億元。
就未來的拿地計劃及公司發展戰略等問題，《中國經營報》記者致電致函順發恆業，公司董秘回復稱，問題涉及公司未曾對外披露的信息，同時當前窗口期，不方便接受採訪。記者也致電致函順發恆業間接控股股東萬向集團公司(以下簡稱「萬向集團」)，截至發稿，未收到對方進一步回復。
不過，順發恆業更新後的2018年年報補充披露的內容顯示，其「2016年起開始業務轉型的戰略思考與研究，目前公司正處於轉型重要時期」，並提出將「跟蹤大股東聚能城項目進展，適時參與新型產業園區開發建設與運營管理」。據披露，萬向集團的聚能城項目已於2019年3月舉行了開工儀式。
在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，大股東的項目開發對於順發恆業的影響相對有限，也並不能解決企業當下面臨的問題。
順發恆業3年未新增土地儲備
順發恆業實際上從2016年起便沒有新增土地儲備。2016年年報顯示，順發恆業累計持有兩塊土地儲備，均位於安徽省淮南市，分別為淮南HGTP09015地塊、淮國土掛06021地塊三期。2017年、2018年年報中，順發恆業的土地儲備依然為上述兩地塊。
據東方金誠2019年5月27日出具的跟蹤評級報告顯示，截至2019年3月末，順發恆業上述兩個項目規劃建築面積合計50.1萬平方米，平均樓面地價354.81元/平方米；土地款已全部支付，共計1.79億元。
不只是土地儲備未增加，2016年，順發恆業新開工面積僅6.98萬平方米，同比大幅下降80.58%。東方金誠評級報告披露，2017年、2018年，順發恆業連續兩年無新開
工項目；同時，其在建項目規劃總建築面積也從2016年的88.86萬平方米，一路降至2018年的6.98萬平方米。
同時，由於儲備項目不足，可供在當期推售的新項目少，2016~2018年，順發恆業的合同銷售金額和銷售面積連續3年下降。其中，2018年，合同銷售金額、銷售面積分別為21.19億元和10.85萬平方米，均較2017年同比下滑16.41%、9.28%。
由此，順發恆業業績也從2017年的66.82億元驟降至2018年的27.16億元，同比下降59.36%；其中，房地產業務收入為24.29億元，同比下降62.8%。2019年一季度，其營收同比大降70.66%至2.17億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤也同比下降
45.23%至2.14億元。
值得一提的是，順發恆業經營的項目主要分布在杭州市、安徽淮南市和江蘇南通市。東方金誠評級報告指出，受所在經營區域房價上漲，順發恆業結算價格提高，2018年以來其毛利率提升較為明顯。數據顯示，2018年，其房地產開發與銷售毛利率為47.06%，同比上升了25.6個百分點。
不過，隨著杭州相對單價較高的可售項目減少，順發恆業業績增長將面臨挑戰。據披露，截至2018年末，其已完工項目中，杭州各項目未銷售面積合計僅剩1.94萬平方米，其餘項目皆在江蘇南通、安徽淮南，且大部分銷售進度在95%左右；位於安徽淮南的澤潤園二期的銷售進度為77.47%，位於江蘇南通的御園一期、御園
二期銷售進度為88.39%、91.15%。
而截至2019年3月末，順發恆業在建房地產項目僅1個，位於江蘇南通市，總規劃建築面積約6.98萬平方米，總可售面積4.93萬平方米，已售面積為4.8萬平方米，未售面積僅0.13萬平方米。東方金誠直言，順發恆業「在建及擬建項目少且未來可售面積有限，對未來房地產業務持續發展支撐力度弱」。
6月11日，順發恆業發布了更新後的2018年年報，其增補披露的信息顯示，2019年計劃開工建設淮國土掛06021地塊三期，規劃建設面積9.51萬平方米。
這樣一來，順發恆業的儲備項目將剩下位於安徽的淮南HGTP09015地塊，其規劃建設面積約41.61萬平方米。東方金誠
的評級報告顯示，該地塊樓面地價為377.73元/平方米，但尚未取得土地證。
順發恆業零拿地的情況或許能在2019年有所改變。關於拿地計劃，順發恆業也在更新的信息中表示，「重點關注杭州、蕭山、浙江大灣區、長三角一體化的機會，關注土地市場動態，積極參與目標區域的土地獲取，適時適度增加土地儲備1~2宗」。至今，順發恆業尚未有拿地的舉動。
張波指出，順發恆業開發面積偏少，同步會造成收益的減少，收益減少會影響企業自身資金實力，資金實力不足又會再次影響拿地節奏，這是一個循環過程。除非有著特殊資源優勢，中小房企如果自身發展乏力，被淘汰的機率就會逐步增大。
跟蹤「聚能城」項目
對於順發恆業來說，「特殊資源優勢」應該就是其大股東萬向集團了。
公開信息顯示，萬象集團以汽車零部件製造和銷售為主業，是中國汽車零部件製造代表企業之一，其由民營企業家魯冠球於1969年創立。2017年10月25日，魯冠球逝世，其子魯偉鼎接班。在魯冠球未竟的事業中，「萬向創新聚能城」是極其重要的一項。
據《浙江日報》報導，2015年，萬向集團啟動「萬向創新聚能城」建設。這項被萬向集團稱為「轉型集大成之作」的項目位於杭州市蕭山區，佔地面積約8.32平方公裡。
作為萬向集團旗下的地產平臺，自2015年年報起，順發恆業便
將「參與大股東聚能城的建設，積累新型園區開發建設與管理的經驗」放在公司的「經營計劃」中。
中信建投在2016年初的研報中稱，「未來10年，萬向集團將投資2000億元建設一座萬向創新聚能城，其中將包括新能源零部件、電池、客車和乘用車等產業，公司作為萬向集團旗下核心地產平臺，將在聚能城的開發建設以及未來的運營方面，發揮核心的作用。」
此後，2016年、2017年年報中的經營計劃便始終包括「跟蹤大股東『聚能城』項目進展情況，適時參與新型園區開發建設與管理」，但彼時該項目並無動工的跡象。而順發恆業於2019年3月份披露的2018年年報中，也未提及
該項目。
不過，3月25日，萬向創新聚能城的開工儀式終於在杭州市蕭山區舉行。順發恆業也在其更新後的2018年年報中增補了「跟蹤大股東聚能城項目進展，適時參與新型產業園區開發建設與運營管理」的信息。
值得一提的是，在「行業競爭格局和發展趨勢」板塊中，順發恆業明確提到，「2016年起開始業務轉型的戰略思考與研究，目前公司正處於轉型重要時期。」而這或許正是順發恆業一直以來拿地不積極的原因。
在張波看來，大股東的項目開發對於順發恆業的影響相對有限，也並不能解決企業當下面臨的問題，參與到大股東項目對於
順發恆業或有收益方面的增長，但並不能改變其自身發展乏力的現狀。
事實上，2018年11月18日晚，順發恆業曾公告稱，萬向集團公司擬收購萬向資源所持順發恆業61.33%股權，從而成為上市公司直接控股股東。當時有分析認為，此次轉讓是為收購萬向集團酒店資產和聯合開發創新聚能城做準備。
2018年11月20日，萬向集團向證監會提交了《萬向集團公司要約收購義務豁免核准》申請材料，在收到反饋意見後，於2019年1月15日申請延期回復，但因「本次反饋意見相關事項的具體落實還需一定時間，相關材料還需要進一步補充收集與完善」，萬
向集團在2019年2月28申請中止審查豁免要約收購順發恆業申請文件。
此後，7月15日，順發恆業發布公告稱，萬向集團實際控制人、董事長兼CEO魯偉鼎日前宣布將萬向集團截至2018年度審計報告的資產全部捐贈設立魯冠球萬向事業基金。同時，順發恆業也強調，該項舉措並不會導致公司經營方向與戰略發展、經營決策機制等發生變化，不會導致公司實際控制人發生變化，不會影響股東利益。
不過截至目前，該事項並無更多動向，順發恆業在回答投資者提問時也僅表示，一旦萬向集團公司準備披露具體計劃、方案時，公司將及時履行信息披露義務。
來源: 中國經營報