我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：您好廣叔！目前我們在廣州有一套06年白雲區的房子怡新花園，這兩年沒漲還跌了一點兒，今年初看到南沙猛漲，想把怡新花園賣掉置換到南沙的星河榮譽，但是又擔心現在南沙不限購導致房價虛高同時錯過後續輪動到怡新花園，造成低賣高買的窘境。此房本來也是投資性房產，您怎麼看廣州這套怡新花園房子後續操作，謝謝！
回答：你好，感謝讚賞！怡新花園所在的片區屬於外溢片區，離天河近，這兩天廣州橫盤，當然沒有漲了，只有領漲片區天河開始漲起來了，燕塘、梅花園這種才會跟漲。怡新花園離地鐵近，很好出租，兩年都熬過來了，好不容易看到一點曙光，我建議再等等。南沙適合有閒置資金，做中長期配置的。你的情況可以遲一點。
提問：新人首問，廣叔您好，請問現在在南沙灣橫瀝島購房投資升值空間大嗎？單位團購，橫瀝島6號，8號地塊葛洲壩金融城項目，據說距離地鐵橫瀝站200米左右，團購價2.86萬元/平方左右，有372套房源，不受限購的限制，估計有一兩百人會買，基本上都是做投資的，另外葛洲壩拿地的時候按合同有22600平方的房源，按3500元/平方賣給當地政府人才安置的，您看這個房產值得投資嗎？
回答：你好。有潛力，南沙投資回報率高的板塊，詳見內部分享！有價值的，人才安置房佔用了商品房供地。未來商品房供應越少，則價格越高。
提問：廣叔你好，外地戶口在廣州天河區廣州大道北冠庭園有一套6樓頂樓，升值意義不大，在佛山融創御府有一套，在中新知識城時代天韻有一套已全款未籤約的一套，非常中意對面的萬科幸福譽，但沒有資格。現投資只有買時代印記（大概是22000一方）或其他的時代樓盤（五年籤約緩衝期），請您建議，哪些可以出售，如何投資房產，目前手上有400個，沒有其他的投資項目
回答：你好。冠庭園近天平架站，樓齡較老，樓梯房，還是頂樓，這種房子未來要跑輸，現在的年輕人都不喜歡這樣的房子，建議出手置換。
融創御府在大瀝， 樓新，沒有地鐵，價值一般，可出手置換。時代天韻還不錯，樓下就是地鐵，景觀好，安靜，適合長期持有。時代印記靠近中新知識城，配套不是很好，已經有一套了，可以入一套黃埔科學城，科學城會比知識城發展更快更早，確定性要大一些。具體板塊及樓盤詳見內部分享。
提問：你好廣叔，在珠江新城上班，預算400-500，2021婚後用房，另一半工作地點沒定，周末逛了下番禺跟黃埔，藏瓏府跟鉑世灣如何，對比如何？黃埔的品秀星樾如何？另外，首套房剛需，番禺跟黃埔哪個合適，或者購房區域有什麼好的建議，謝謝
回答：你好，藏瓏府，碧桂園的盤我不太建議。大石這個地方，不屬於萬博區域，很難享受萬博輻射。還有點雜，離地鐵遠。鉑世灣萬博板塊，地段很好，是萬博商圈所能輻射的最佳臨江地段。這邊商業配套肉眼可見的完善了。
品秀星樾產品不錯，無論是橫廳南向，還是南北向廳直出陽臺。在成熟的科學城的中心區域，商業教育醫療配套都很成熟，學位有一定潛力。相比我更看好黃埔，品秀星樾可以考慮。廣州投資價值高的板塊及樓盤分享，詳見內部分享 ！
提問：你好廣叔，年底打算買房，剛需首套，400萬預算，我在體育西上班，老婆在天河客運站附近上班，想要房齡10左右，有學位，雙方通勤在30-40分鐘的房子，請問廣叔有什麼推薦？感謝！
回答：你好，可以重點考慮幾個區域板塊： 1、可以天河北、天河科技街附近龍口西學位，單價5萬左右，70-80平的兩房單位 2、華景新城65-80平的小兩房單位，華景小學學位 3、乾脆直接在六運小區、育蕾小學找400萬總價的小三房，體育西小學
提問：你好廣叔，有一套廣州的小戶型在海珠區，今年有好消息廣州的中大在小區的門口對面開闢了一個新的校門建設教職工宿舍公寓，這樣一來 小區的大門和中大的校門相差不過百來米，中大的房價比起周邊附近小區的房價大概高出兩萬左右。如果公寓落成的話，小區房價應該會提高，估計還需要兩年多的時間才完工，那我是等到後年中大公寓完工的時候出售好還是明年就出售呢？現在小區的房價已經在微漲。
回答：你好，如果你現在就出手，手裡沒有更好的投資標建議繼續持有，廣州現在屬於靜淡市一動不如一靜，等市場起來再說吃個大盤平均漲幅。
提問：你好廣叔，目前手上現金200，首套剛需，南山科技園上班，想買兩房，投資+自住。這個月已經看了不下20套房源，年後大多暴漲，陷入迷茫，糾結如何選擇。目前看下來個人覺得這幾個小區還可以，兩房都在550左右，請幫忙給一下建議，南山：松坪村三期；碧海：中信灣上六座、幸福珺灣；西鄉招商果嶺；福田：皇御苑三期、君臨天下；另外想問目前這種高價位剛需是否適合入手？有沒有更好的盤推薦？謝謝！
回答：你好，眼光不錯，你看的這幾個盤可以考慮。 南山自住+投資首選松坪村。 碧海板塊作為次選。 具體能不能入手，還是要看單價。
提問：你好廣叔，坐標深圳福田，子彈160,求400-500w次新二房（首套），您建議在福田哪裡投？您說的第二梯隊皇崗，梅林，具體指的是哪個小區？皇崗的金地名津86三房590w您認為值得入手嗎？福田皇崗口岸改造，深港河套開發，皇崗中學改造對金地名津片區影響怎樣？是不是有大的增值可能？景田的擎天華庭小區二房和福田口岸的金地名津三房哪個更適合自住加投資需求入手？
回答：你好，現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。 皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢，屬於補漲區。 這個盤在福田的競品太多，本身沒有太多亮點，不算投資的好標的。 皇崗中學是會有五個億的投資來重建校區，但是傳聞深中或者明德，就有點想多了。皇崗這一代學區非常巨大，生源也十分混雜，一個名校的分校利好也無法改變教育的基本面，帶不動這麼一大片樓盤。 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 如果考慮自住過度，可以考慮皇御苑和花好園這類流動性好的樓盤。如果考慮學位，優先福外南的雙學位，比如朗庭豪園，麗港灣等。
提問：您好廣叔，在龍華華盛觀薈有房一套，欠200萬，目前工作在羅湖，覺得上班太遠了。現在手裡還有子彈100左右，在長沙有套200萬左右可售換子彈。小孩子今年3歲，我們也有二胎打算。現在想買個居家一點的最好帶學位，離上班近的，請問怎麼安排？有推薦的嗎？謝謝。
回答：你好，觀瀾這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫得更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。投資當然買漲得快的，穩定的，行情剛開始我就賣房換籌或者抵押，拿到錢開始第二筆投資時，反應慢的樓盤才剛開始。 華盛觀薈可以考慮出手置換。 首付300+，建議入手福田或者羅湖的第一梯隊的學位房，優先福田。 孩子即將上學可以重點關注四大、福外本部、深實驗百花，短期內比較穩。
提問：您好廣叔，龍崗360萬的房子，90萬貸款，想置換學位+保值的房子。考慮置換羅湖螺嶺只有小學還不錯且房子偏舊，想仍然在龍崗選擇。考慮龍崗外國語的綠景大公館、中森雙子座，深圳中學龍崗初級的萬科翰鄰城、招商依山郡，龍崗實驗的學府道，從投資保值的角度，請幫忙分析一下，如何選擇好？龍崗片區有哪些地段值得投資？萬分感謝！
回答：你好，龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，可以買，但如果資金量夠，我建議買依山郡，性價比高。 但是依山郡由於不是九年一貫制，所以反而在龍崗受歡迎度不如龍外。 這個看你自己權衡了。
提問：你好廣叔，我之前定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中學學位房，新房帶精裝修不到9萬，覺得性價比很高。但是今年又擔心房價會跌得厲害，所以買不買很糾結，還麻煩你幫我分析一下！謝謝！
回答：你好，德弘天下10年的老盤了，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。現在，多本證拆成了一本證，戶型相對比較奇葩。樣板房在高樓層，視野很不錯，算是羅湖少有的大花園社區。預計單價10萬左右，賣深中學位。如果只買個學位的話，感覺性價比還可以。如果是投資，受羅湖大環境的影響，後期的升值潛力還是堪憂。
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