這段時間，深圳某樓盤萬人打新事件搞得全網沸沸揚揚。
大多數人吃瓜的角度是，千萬起步的「剛需」房，30萬一個的無房名額，被身家上億的富豪們爭搶，買到就賺500萬，富人賺錢真容易。
但事實真的如此嗎？
謹以此文寫給仍在盲目買房的人，希望有所幫助。
1、17-18萬/平的二手房掛牌價格，有些虛
通過當地二手房網站可以發現，該項目所在板塊、同品質二手房掛牌價格的確在17-18萬一平。尤其是作為最直接的對比，該項目一二三期二手房掛牌價格也在此範圍之內。
而該項目4期（被打新的所在）新房13萬一平的價格，相比二手房掛牌價17-18萬一平，相差4-5萬一平。這就是吃瓜群眾認為的買到1套100平房子就淨賺500萬的支撐所在。
這似乎是一道再簡單不過的小學計算題，但卻忽略了一個最重要的事實：二手房成交價。
最真實反映市場合理行情的，一是二手房成交價，二是二手房成交量。
從當地二手房網站成交數據可以直接看到，該項目一二三期近1年、近6個月的二手房成交均價，只有13萬一平，且1年成交量只有15套。
這麼一看，四期13.2萬的新房均價，和一二三期13萬的二手房均價，幾乎沒有區別。瞬間，所謂的500萬化為烏有。
2、四期戶型面積普遍偏大
從一二三期掛牌價格看，有一個非常明顯的特點，即戶型越大價格越低，戶型越小价格越高，且差異懸殊。
小於150平，掛牌均價在18萬一平左右。但超過200平，掛牌均價只有不到13萬一平。同一個小區、不同面積段的價差，達到了5萬一平。當然，這兩者掛牌價依然有水分在內，只是如此價差，足以說明房屋面積與定價的關係。
這就是樓市的特點之一，業內我們稱之為：總價敏感。
小戶型，對應剛需客群，對單價敏感，對總價不敏感。大戶型，富人群體，對單價不敏感，但對總價敏感。（註：不是絕對的不敏感，而是相對前者更看重單價，後者更看重總價）
回到話題。該項目四期1000多套房子中，有120套175平，120套200平。也就是說，這240套房子，從市場定價的角度看，是根本不可能價值18萬一平的，更可能的價值是13萬一平。注意，這還是掛牌價。
所以，別的不提，這次該項目1000多套房被搶光，至少搶購這240套房子的人，是沒啥可能賺所謂5萬一平價差的。
3、持有成本
深圳18年即規定，新房自取得不動產權利證書之日起，3年內不得轉讓。
期房從預售到竣工驗收、具備交付條件，需要2年。
這兩者加起來就是5年。
此外，二手房從掛牌到成交，還有6-12個月的周期。樓盤交付到取得房產證，一般也要幾個月的時間（有些城市不需要）。
一共按照6年時間計算。
這6年裡，買房人需要承擔的直接成本是首付、每年5-6%的房貸利率，3%的契稅。間接成本則是如果不買房，首付、月供可以帶來的理財收益，保守預計每年也在5-6%左右。此外還有風險性成本，比如資金來源是否違規，6年時間裡自身是否出現財務危機、現金流問題等。此外還有傳說中的30萬一個收購的無房戶代持人名額。
如此算下來，6年之後這套房哪怕一分不賺，僅僅打掉財務成本，算下來是18萬一平。
也就是說，6年以後如果這套房真實成交價能達到18萬一平，不過是保本。而現在的市場真實價格體系，還在13萬這個水平。
那麼，當高層把「房住不炒」列入下一個5年規劃、作為長效機制下，6年時間，13萬能變成18萬、甚至更高嗎？
即便6年後真的達到了20萬一平成交價格，18萬的真實成本下，6年時間也不過只有200萬收益而已。
況且別看200萬數值挺大，這可是用千萬成本、6年時間博回來的，還只是可能性收益。誰知道這6年時間裡，深圳有沒有可能出臺房地產稅、空置稅呢？未知數太多。
所以，借用這次打新案例的數據性分析，想再次強調幾個觀點。
1、 買房不要盯著報價看。眾所周知買漲不買跌下，新房也好、二手房也好，呈現出現來的數字，大概率是「加工」過的。如果用表面價格作為市場判斷依據，可能是一種自欺。
2、 買房不光要看真實成交價，還要看成交量。房產買賣就像一扇「門」，有進、有出才是合理、健康的現象。有些樓盤即便成交價格真實上漲了，但成交量卻下跌了。這意味著，隨著價格上漲、需求端購買力或者需求量出現下滑，呈現邊際遞減效應。那麼，持有一套光漲、難賣的房子，只是在徒勞增加持有成本而已。
3、 買房要關注持有成本。強如深圳，因為限售、掛牌周期、資金機會成本、可能存在的沉沒成本等因素，還得測算真實的盈虧平衡點，何況大量其他城市。
4、買房要關注人口結構。深圳作為平均年齡最年輕且人口持續流入的城市，理論上是存在較大上升空間的。但換成普通城市可就難說了，尤其是人口增量少、流出、少子化和老齡化偏高的地方。
5、 就像社科院提到的，房價只漲不跌的時代已經過去了。如果不懂房地產、也不以自住為前提買房，虧的概率正在逐漸變大。你看，強如深圳這1萬多個富豪，還有大把人沒有把帳算清楚。畢竟隔行如隔山，還是房住不炒為好。