80後豬豬精男孩RR從事「工改」10年，從開發商跳到諮詢公司，十年辛酸淚，每兩個月染一次頭髮，還是消不去半頭白髮。但在前兩年，工改行情爆火，收傭收到手軟的RR近期良心發現請我吃飯，順便請教某科在蛇口公寓的行情，他買了想知道投資價值。買了還來問，這種心理我歸為炫富。
但這頓飯吃得值得，RR前幾年做了幾個十分有趣的項目，分別體現了除深圳以外，粵港澳大灣區的工改情況。這是一場全新的戰役，舊實力派遷移或撤場，新來的勇者，通過金錢敲動陌生城市的大門，賭的就是城市產業發展變遷帶來的新機會。
如諾基亞退出東莞市場，微軟收購後再轉賣給開發商；龍光、泰禾等開發商通過購買工業用地進軍珠海，用地屬性成功轉成居住和商業用地。廣東省世界500強最早扎堆的廣州開發西區，如今政府在悄然的收儲工業用地，準備讓土地「換性」以符合城市的發展需求。
過去的工業區，如今成為核心地帶，工業用地可以名正言順的可以改為商住用地，曾經的禾稈，通過工改的面紗，蛻變成為閃耀的珍珠。東莞、珠海是開發商搶佔的新戰場，4000元/平不到的樓面價，賣到2萬+/平。與其說工改是暴利行業，不如說，發現城市機會，哪個行業都可以成為爆款。
而對於做實業的企業而言，面臨成本與市場的遷移，工改，在另一方面也是他們房地產解決方案的救命丹藥。
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受深圳工改火爆傳染：
東莞工業用地三年翻四倍
深圳經過工改工政策的出臺，2017年全市通過工改立項不到40個項目。整個市場基本處於「歇菜」階段。業主叫價高，成本大，產品設計受限多，開發商轉戰東莞、珠海、惠州、中山等地尋找全新機會。
其中，東莞諾基亞廠房轉賣是較為典型的例子，經過幾輪轉手，最後買家為房地產開發商。1995年，諾基亞在東莞南城建廠，2013年9月被微軟收購。據南方都市報報導，當時工廠18年累計生產10億部手機，工人最多時接近萬人。隨後，市場銷量並未達到預期目標，東莞工廠產能出現過剩。自2014年5月以來，微軟公司已經將大部分生產線從中國、匈牙利和墨西哥轉移到越南。
該項目於2016年正式完成收購。據悉，該地塊售價在5-6億。周邊全是成熟的住宅區，毗鄰萬科金悅香樹及中信凱旋國際等精品樓盤。若以容積率3計算，該項目的樓面地價約2000元/平。
「這價格在以前想不都不敢想，誰敢要。但是現在能買到就賺到，周邊現在都是成熟的住宅區，不可能再建工廠，無論是商業綜合體還是寫字樓，這個樓面價也絕對划算。」資管行業相關專業人士表示。
深圳工業用地收購成本，從2014年前的1000-3000元/平飆升到2016年的10000-30000/平，兩年上漲近10倍。這只是單純的收購成本，還有高額的稅費、建安成本、地價款等未計入。
近兩年，東莞受到深圳傳導工業地價也水漲船高。「2014年前後，東莞工業用地成交約300-500元/平；2017年均價漲至1800-2000元/平，很多都是以屯地的邏輯去做，買來先放著。」某國際代理行陳先生表示。
若正常按工改工項目出售，東莞銷售市場十分薄弱。「塘夏，鳳崗，松山湖，算是東莞東南臨深片區的核心區了，工改工利潤率還是比較低15-20%，銷售周期長，市場基礎弱。賣使用權利率稍高些，但跟深圳也是沒辦比。東莞的工改政策向來跟全國走，一直比較嚴格，配套宿舍不能賣，辦公寫字樓需要整層購買，但他們也在學習深圳，探索相對自由化，市場化的新型產業園的方向。」世聯行工改相關負責人陳先生表示。
雖然目前工改工的銷售不理想，但開發商仍然前僕後繼進入這塊市場。
「沒辦法，在深圳根本拿不到地。開發商的邏輯是，只要你要敢買地拓展，先有製造貨值的可能，你的公司以及你個人的前途才有前進的可能。現在絕大多數拿地的公司還是抱著地產開發的思路去，沒有人會以工改工的標準去衡量。都是寄希望於未來。」深圳某大型產業運營商負責人分享道。
金地集團相關負責人表示，這很好理解，我們也在努力拿地，一是認為產業轉型後東莞成為深圳科技、醫藥製造等產業的轉移方向；二是，工改工也有配套公寓，或者以后土地改性的可能；三是，工改工的產業運營或者是招商運營是未來地產多元化發展的一環。
站在另一個角度看，產能落後的企業面對如今火爆的工改市場更多的是喜大於憂。企業主們產能受市場與成本的制約，原有的產業已經不能帶來高回報，在高位時把不能帶來盈利的工廠出售，對於企業家而言，也是一個較優的解決方案。
就像微軟雖然沒有讓諾基亞手機成功復盤，但賺到了賣廠的錢，可以把資金投入別的生產線中。而在深圳最近有代表性的則是，2017年佳兆業收購南太地產收購案，創始人顧明均夫婦，於1989年在深圳設廠購買寶安、光明三塊工業用地總共花了1億元左右，2016年這3塊土地的價格估值達135億。作為第一批赴內地設廠的港商而言，顧明均最終賺到大錢的方法居然是「賣地」。
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看中工業用地「轉性」商機
開發商湧進珠海保稅區
不論是不是以高周型的模式看待工業用地，但拿工業用地絕對是個技術活。要看是否押準了城市發展更新需求的時間點。優質的工業項目不但好轉手，還有轉變性質的可能，一旦轉性成功，那對於開發商而言，工改就是實現爆利的涅槃神器。
近兩年開發商瘋湧進珠海保稅區，則是絕佳的例證。在粵港澳大灣區大背景下，這場政策春風與城市產業轉型發展的需求，讓珠海成為開發商眼中的爆款城市。
2016年8月10日，泰禾花12億在珠海保稅區收購啟航物流有限公司100%股權，佔地近8萬平方米。啟航物流在出讓股權給前秦禾前兩個月，已將其擁有的保稅區35號地塊的土地性質由工業、倉儲用地將變更為商業辦公混合用地。
其中商業比例為10%，其餘用於開發商業辦公產品，項目建成後主要經營範圍為文化、傳媒及相關產業。未來擬在該地塊投資建設「珠海保稅區國際文化展示交易中心」項目，使用年限40年。
如今項目名為泰禾中央廣場，首期將以44-105㎡loft公寓,150-200㎡SOHO三房產品面試。建面42萬平方米，粗略計算，泰禾通過股權收購該項目樓面價不到3000元/平。項目暫未開盤，周邊同類型產品如奧園觀山海、灣區星座銷售均價2.1-2.2萬/平。
除泰禾外，目前珠海的大保稅區已匯集多家大品牌房企，且體量均不小。奧園（建面約28 萬㎡）、富力（建面約28 萬㎡）、龍光（建面約25 萬㎡）、南航（佔地約7.9萬㎡）、中鐵建，以及華發等。保稅區一開始的規劃是以「保稅倉儲、出口加工、國際貿易」三大功能為主，早前進駐的實體企業可獲得廉價的土地支持。
隨著2017年《橫琴、保稅區、洪灣片區一體化改革發展實施方案》出臺，珠海將加快推動橫琴與保稅區、十字門北片區、洪灣片區整體謀劃一體發展。在保稅區產業轉型的背景下，保稅區管委會正積極推進區內的產業轉型工作。
珠海保稅區的轉型調整，並非孤例。所有的早前享受到改革開放紅利的粗放型經濟開發區，都面臨同樣的升級問題。廣州最老牌的經濟技術開發區西區，寶潔、百事、廣州百特醫療、華納、歐文斯-科寧、仙妮蕾德、安利等全球500強最早的扎堆的區域，也是遇到轉型升級難題。不少合同到期、經營不善或客戶群體轉移等原因，廠房面臨新的處置方案。
據了解，當地政府正在積極收儲相關的工業用地，希望通過工改，做全新區域規劃。
如麥斯威爾咖啡廣州廠2015年被億滋國際剝離，麥斯威爾在廣州經濟技術開發區西區的工廠於1984年投產。隨後因經營不善，市場佔有率批續下降。公司決定自2017年起，中國廣州廠將不再生產，而大中華地區的市場的產品將由泰國曼谷生產基地供應。而廣州工廠所在地塊最後被經濟技術開發區收儲。
隨著城市的發展，無論是住宅區還是工業區，特色小鎮、產業新城、舊改、工改、棚改，幕後都不是規劃者對新事物的擁抱，而是社會經濟發展的土地邏輯：通過土地的升級，獲得新的產能，才有更強更高的GDP與更美好的生活。
這仿佛是一場社會進步的宿命論，沒有什麼大年小年，只有你是否跟得上時代。
溫姑娘 作者
小野 編輯
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