快過年了，有人在欣喜地總結1年來的收穫、規劃來年的生活，但還有一些人卻被一些瑣事整得焦頭爛額絕望無比。其中，「樓市亂象」被坊友反映較多。據不完全統計，2019年，僅涉及房產證問題的投訴線索，某媒體就接到了150餘條，其中西安地區共有100餘條。
2019年6月，坊叔就曾在《房價暴漲、亂象叢生，西安樓市還有救嗎？》這篇文章裡，和坊友們梳理探討過西安房產市場的亂象，房產證遲遲辦不下來、樓房爛尾、一房多賣、虛假宣傳等問題大行其道，房產商們的違規行為，嚴重影響到買家的正常生活，造成相當大的經濟壓力。
當時針對文章中反映的問題，西安市住建局專門致函208坊，積極回應相關問題並督促解決，西安的樓市亂象有所緩解。與此同時，眾多買家和住戶對樓市亂象的投訴也得到了陝西省住建廳的充分重視。
近期，陝西省住建廳認真貫徹落實中央掃黑除惡專項鬥爭精神，發布了《關於2019年下半年房地產市場亂象典型案例的通報》，將陝西的房地產市場亂象治理作為整改的重要內容。
無證銷售、投機炒房、捂盤惜售、房地產「黑中介」、物業亂收費、惡意剋扣押金租金等房地產亂象紛紛被曝光，36家房地產開發企業、20家物業服務企業、9家房地產經紀機構以及9家住房租賃中介機構被點名通報，並記入全省企業不良信用檔案。
我們且來看看，在2019年被通報和媒體曝光的樓市亂象有哪些，亂的根源何在，出路又在何方？
亂在銷售
房子交付6年未辦房產證，西安海倫國際小區開發商、政府相關部門多次承諾辦理時間，但一直未兌現（2019年11月10日，華商報）。買房時承諾的交付一年後辦理如同鏡花水月，6個年頭過去了，業主們的正常訴求遲遲得不到回應，房產證依然沒有到手。
未辦理房產證並非唯一困擾業主們的問題，從購入到入住，房地產公司違規的問題數不勝數，其中以銷售問題最多。最近就有坊友給208坊反映：
位於西安市未央區的城改項目漢城湖畔樓盤長期爛尾，2000多戶老百姓遲遲無法拿到本該屬於他們的房子，經濟上遭受了巨大損失。業主們已經等待了5、6年之久。當前雖然已經復工交付，但開發商逼迫業主補齊全款、籤不合理協議（要求業主承擔爛尾這些年漲價的土地出讓金），否則將收回房產。
根據陝西省住建廳的通報內容，結合媒體公開報導的房產亂象案例以及近半個月人民網地方領導留言板上網友所反映的問題，坊叔將陝西房地產市場的銷售亂象梳理和歸納為以下幾類：
第一，房源問題。房源問題非常複雜，有的開發商枉顧法規，銷售已查封房源、網籤備案房源，甚至出現一房多賣的現象。2019年6月，在西安市西鹹新區秦漢新城德傑秦嶺北麓，胡先生為購買一套商品房繳納了10萬元定金，可準備首付時，他意外發現，所購房屋多年前就賣給了他人。開發商惡性的行為使得買主們有苦說不出，房沒著落，錢也沒了，可謂錢房兩空。
第二，手續問題。包括未進行房產證辦理、項目長期不辦理或未按規定辦理竣工驗收手續、未經驗收擅自交付等。房產證的問題最為典型，海倫國際小區的業主們並不是唯一為房產證頭疼的群體，事實上，西安有多達42個小區涉及房產證問題，未辦房屋產權證書涉及2萬多戶，人數眾多。
第三，制度問題。開發商違反規定，未執行銷售現場公示制度、未取得商品房預售許可證擅自銷售。通報中，西安海闊房地產開發有限公司、陝西亦房亦華房地產開發有限公司、銅川市新區高遠開發建設有限責任公司等10家公司均未按制度行事。
第四，炒作問題。捂盤惜售、加價銷售的開發商也不在少數。陝西尚潤房地產開發有限公司就在「保利天悅」項目地塊四車位的銷售過程中，在取得預售許可後未在10日內一次性公開全部準售車位及車位價格進行銷售，涉嫌捂盤惜售，多次引起投訴，侵害了消費者權益。
第五，資金問題。未將銷售款存入監管帳戶、挪用住宅專項維修資金，未及時交存維修資金用戶、收取商品房預定金、收取購房誠意金，都屬於違規行為。以陝西衡林置業有限公司開發的「希爾國際公館」項目為例，該項目在銷售過程中，未及時將預售資金存入監管帳戶，導致購房人甚至無法正常辦理商品房買賣合同網籤備案，買房計劃因為開發商而夭折。
第六，其他問題。開發商們將銷售與學位學區關聯、延期交房，給消費者們帶來了損失。如西安閻良開發區錦業六號府邸、西安融創攬月府項目，均是延期交房，業主們苦苦等待，其中眾多不便不言而喻。
亂在經紀、物業
僅僅在開發商銷售的過程中，就產生了如此多的問題，但房地產市場的亂象卻不止於此。
早在2019年7月，西安24家房地產經紀公司就被通報過，違規現象眾多，作為經紀公司，公司承購自己提供經紀服務的房屋、出售五證不全的房屋、為禁止交易或不符合交易條件的住房提供經紀服務，這儼然是不對客戶負責的體現。聊舉幾例：
西安中鏈居房地產中介服務有限公司為在明知房屋未取得產權證書的情況下，促成買賣雙方籤訂合同；陝西幫家房地產營銷策劃有限公司在經紀服務過程中未核實房屋權屬情況下就對外發布了房源信息；西安小青蛙房地產營銷策劃有限公司（為德佑加盟店）為不符合交易條件的「金海灣」小區保障性住房提供經紀服務……如此種種，都是導致糾紛產生的罪魁禍首。
物業公司也有公共設施私人經營化、不履行物業服務合同、不配合小區戶表改造、限售水電、違規收取住宅專項維修資金、未按規定移交物業管理項目等問題，在公共設施、合同履行、生活服務、資金收取、管理手續等方面都對住戶產生了困擾。更有甚者，甚至危及到安全問題。
如西安融創天朗瓏府小區地下車庫中部分車位影響消防櫃正常使用，一旦失火櫃門被車給擋住了，將無法及時控制火情，其後果不堪設想；西安市蓮湖區城西的三民馨苑小區是西安市政府重點打造的保障性限價房小區，然而自2015年交房以來（至今沒驗收通過，房產證不能辦理），安全隱患頻發（車窗被砸、房門被撬事件屢發），物業服務跟不上，交通不便，500餘戶居民「被遺忘」，安居工程難安居。
亂象尋根
從2019年媒體的報導情況來看，有關房屋規劃設計、建設質量、產權辦理、買賣糾紛等房產亂象的熱度一直居高不下。正如《房價暴漲、亂象叢生，西安樓市還有救嗎？》一文裡所言，多數問題房地產開發商難辭其咎。
此外，此次處罰公示還暴露出房地產行業涉及房屋物業、房產中介和經紀公司的問題也不在少數。隨著群眾信訪投訴和媒體的不斷曝光，相關職能監管部門的失職行為也逐漸暴露在陽光之下。
逐利本性，問題解決一拖再拖
據華商報報導，天朗藍湖樹開發商因加蓋一層地下車位，但未繳納1000多萬元土地出讓金，導致本應於2015年4月底取得的房屋權屬證書至今未果。西安海倫國際買房時承諾交付一年後辦理房產證，但房子已交付6年時間，開發商和相關部門也多次承諾限時辦理，但房產證依然遙遙無期。
類似情況同樣出現在華府御城、皇家園林等小區，這些問題被媒體多次報導後，開發商或相關部門每次都會回復、承諾，但實際進展卻微乎其微。媒體回訪發現，經過曝光拿到房產證的並不是全部，還有一些小區因違建、超建、設施不全等無法通過驗收。
「如果有100%的利潤，資本家會鋌而走險；如果有200%的利潤，資本家會蔑視法律；如果有300%的利潤，那麼資本家們將會踐踏世間的一切」，馬克思如是說。
逐利性是房地產開發企業的天性，這本無可厚非。但在利益的驅動下，少數企業蒙蔽良心，為實現利潤最大化置消費者權益於不顧。加之不良企業的僥倖心理，利用房地產市場制度的漏洞，對於問題一拖再拖，導致問題成了「老生常談」，惡果只能讓業主自己承擔。
同惡相濟，業主處於弱勢地位
上月初，一則《西安一銷售公司專賣「五證不全」房 業主掏2100萬房財兩空》的新聞令人咋舌。初期開發商和銷售公司相互站臺，熱火朝天；而後雙方互相踢皮球。開發商和銷售公司「友誼的小船說翻就翻」，掉進水裡傷得最深的卻是業主。
「如果協商不成就要走法律途徑，暫時還不需要跟業主直接對話。」這是開發商經理對記者的回應。可事實上，業主到法院起訴卻被告之因種種原因無法立案。
此外，在人民網地方領導留言板也可以看到諸如開發商不給住戶公積金貸款、房租託管跑路，房東收不到租金趕人、物業在公共區域私裝地鎖私設車位的不良事件屢有發生。
由此可見，部分房產開發企業和物業公司和業主在信息渠道、專業水平、資金實力等方面呈現出一邊倒的不對等態勢。加之違法成本低下，曝光手段的威懾力遠遠不夠，這無疑為不良企業同惡相濟、欺瞞欺詐、暗箱操作等違規違法行為提供了可乘之機。
貓鼠同眠，監管部門缺位
2019年8月，媒體曝出西安吉源房地產公司為謀取不正當利益，多次向國家機關或國企工作人員行賄共90萬元的新聞。該房地產公司被判罰金50萬元，法定代表人獲刑10個月。
作為管理者和仲裁者的政府監管部門不能有效履行職責，甚至是吃拿卡要、消極腐敗，那麼自然無法對房地產開發、經紀、物業等企業的壟斷性優勢進行約束和制衡，種種亂象的發生自然在所難免。
此外，前文提到的陝西名城商住地產項目的業主在維權時發現國土部門只對開發商與土地性質負責，業主損失不在其管理範疇之內，民事糾紛也不在公安管轄範圍。國土、建設、規劃、城管、房管等有關部門在監管上各自為戰，相互配合存在上下脫節現象，無法徹底堵死管理漏洞。
亂象何解？
樓市亂象何解？政府首先應採取舉措。
政府部門要跨部門聯合監管，從加強誠信體系建設提高監管信息水平、形成聯合審查機制改進行政監管方式、實施聯合懲戒督促違規企業依法整改等方面著手對房地產企業進行監管。
盈科律師事務所高級合伙人孫軍鋒律師在接受208坊採訪時曽提到，西安住建局作為房地產行業的監管部門，對西安房地產市場負有監管的法定職責，一定要敢於「亮劍」！不僅要加大事後處罰，更重要的是，要本著執法為民的思想，加大「事前監管」及「過程監管」。
比如進行「事前監管」，嚴格房屋銷售（預售）許可證的審批環節，把控準入制度。對於未依法獲批取得房屋銷售（預售）許可證的樓盤，以認購或預定等形式變現非法銷售的行為，加大處罰力度，本著為民負責的態度嚴格執法。西安住建局及各區（縣）分局，應在自己的轄區內加大不定期的巡查力度，發現一處，嚴查一處，堅決杜絕非法銷售行為。
針對房地產開發企業，建議由住建部門牽頭，國土資源部門、規劃部門等參與，建立一份非法銷售「黑名單」。凡是經查處具有非法銷售行為的房地產可開發企業，一律納入「黑名單」中向社會公眾予以及時公開，讓存在非法銷售行為的房地產開發企業無法遁形。
房產市場監管部門要重視同群眾的渠道搭建，利用新媒體平臺搭建在線服務平臺，增強信息的透明性，做到讓群眾有處說話，有處核查，有處維權。同時，相關監管部門也能夠在此過程中捕捉到帶有傾向性苗頭性的投訴信息，進而把握樓市維穩戰的主動權。
除此之外，開發商也要反思自身。《關於2019年下半年房地產市場亂象典型案例的通報》的影響不是一時的，而是一直的。通報發布過不止一次，房地產市場亂象作為話題探討也已出現過多次，作為被評價和被探討的對象，開發商們要檢視自己，嚴格遵守法律法規，加強對於房地產項目的管理，規規矩矩做生意、本本分分賣房產，為和諧的市場環境出一份自己的力。
而作為「被坑」的群眾，也要提高自己的風險防範意識。事前認真諮詢，絕不參與房地產開發商企業的非法銷售行為；事中尋求幫助，降低購房過程中的法律風險；事後配合執法檢查，若發現異常，及時予以舉報。
重罰之下，陝西的房產亂象已逐漸「現形」，若再輔之政府監管部門、開發商、群眾三方的努力，這些亂象一定能夠早日得到解決，還西安一個健康有序的房地產市場！
（圖片均來自網絡）