在電商的衝擊下，線下商鋪的價值遠不如幾十年前，現在再跟大夥談商鋪投資，一般都會被看作「不懂內行的傻子」、「專坑外行的騙子」、或是「愛打廣告的隔壁拐子」。
其實，在小吉看來，談「鋪」色變有點杯弓蛇影了，那些成天說商鋪必死，網購天下的觀點，我是不太認同的。
大夥如果留意會發現，現在盒馬鮮生遍地開花，四處開鋪，線上線下聯動售賣，連馬雲都在布局線下，我們為什麼卻還在一味看空商鋪市場呢？
「人氣」決定商鋪價值
可能會有人這麼說，我不是看空商鋪市場，而是隨處可見的招租/轉讓信息，讓人越來越摸不到商鋪投資的脈門。
有的核心地段店鋪門可羅雀，而背街的小門面卻人氣爆棚......怪哉，怪哉！
舉個兩個例子，漢口的萬松園，從外圍來看它的展示面並不好，周圍集中了一堆老破小住宅。如果講區域地段價值，環境檔次，萬松園絕對拼不過漢口濱江。
但就這樣一個其貌不揚的街道一到夏天，幾個蝦店、燒烤店、砂鍋店…人氣店鋪的門口站的全是人，稍晚一點就得排隊1-2個小時，生意好得爆炸。
再看看大名鼎鼎的武漢天地，武漢重量級富人區，地段價值毋庸置疑，購買力也是槓槓滴。
但那裡除了部分網紅店鋪，多說門面經營得死去活來，端著高逼格的範兒，守著不溫不火的業績。
可能會有人說，段位不一樣，那裡銷售一單，可以頂一天營業額，但在商言商的談，沒有人投資商鋪是只為駐守和保本吧。
論交通，武漢天地通達性比萬松園好得多，二橋下，地鐵口；
論位置，武漢天地位於城市主幹道，而萬松園次幹道都算不上；
論購買力，一邊是濱江富人區閉眼買買買，另一頭老破小居民樓精打細算找零頭；
論環境...算了，幾乎沒有可比性。
但就這局面讓大夥選鋪子，相信大多數人，還是更看好離地鐵幾百米，位於城市次幹道之上的萬松園，畢竟「人氣」決定價值。
人煙裡的最後一公裡
房地產投資無論是住宅還是商業，對區位發展預估亙古不變的定律是「短期看金融，中期看土地，長期看人口」。
人口的落腳點在哪裡？
在家裡。
商鋪投資的機會點在哪裡？
在回家的最後一公裡。
為什麼萬松園的商鋪活得這麼瀟灑快活，因為他有周邊數以萬計的成熟居住區人口做支撐，縱使忽略慕名而來的吃貨遊客，周邊龐大的人口基數也足以支撐起門店的銷售額，這種接地氣充盈穩定的「人煙味」，是雲端上的武漢天地所無法比擬的。
回家一公裡的商鋪價值，是永遠不會被取代的，尤其是那些人氣足、成熟住區的臨街底商。
這部分商鋪的價值一直都十分合理，而且有充分的人流支撐，這類商鋪屬於商鋪中的剛需。
武昌成熟居民區覓商機
如何尋覓商鋪中的剛需盤？
聞著「人味」去找就對了。
武漢哪裡的「人味」最旺？
大型社區和學校周邊。
順著這個找鋪方向，小吉來到了坐落在武昌兩條中心主幹道——友誼大道與仁和路交匯處的金科城。
金科城是一個70萬體量的新房小區，5000多戶人口規劃，並且，項目周邊以住宅為主，且大多都是青山區的老住宅小區，人氣十足。
這麼一個超大規模居住群，區域內商業體量卻少得可憐，人多商少十分明顯，尤其是有質量的商業體，更是稀少，多是分布散亂的小規模個體經營。
金科城的商業體，區別周邊大量盒子商業，就是打的「規模戰」，打造區域唯一集合休閒娛樂、文化餐飲、格調購物為一體24小時輕奢體驗式街區。他的商業體定位也十分清晰——
No.1龐大中高端年輕化消費人群：
青山本來就是一個相對封閉的老城區，片區底商已經相對成熟穩定，但區域內像樣點的商業體幾乎為零。所以金科城商業體選擇避開與「社區小作坊」的客流衝突，直接以周邊中高端、年輕人群為消費主體，填補區域市場空白。
先來看看金科城自住群體：武漢金科城體量約70萬方的區域大型高端居住區，也是金科於武漢的開山之作。整個小區內共由16棟48層超高層住宅組成，總戶數5031戶，按照一戶僅四人估算，至少2萬的常住人口在此消費。
再來看看周邊的消費客群：項目斜對面是即武鋼體育公園，每年吸納至少30萬的優質青年群體在此。
此外，周邊福星惠譽青城華府、鋼花南苑、百勝青城壹品、金地自在城、花樣年幸福萬象等大型社區常住人口達50萬人口，大量常住人口，強大的高消費群體消費力旺盛。
他們原先休閒娛樂消費去哪？
一公裡外的武昌眾圓廣場。
現在呢？
家門口就有休閒娛樂、美容健身、品牌餐飲、好友聚會、家長遛娃的寶地了，何樂而不為。
No.2商鋪抱團，規模化經營：
懂行的都知道，做商業的人多喜歡抱團經營，不怕競爭就怕沒人關顧。
片區裡做得好的餐飲多了，就成了網紅美食街；做藝術書店、文創藝術、文藝酒吧的多了，就成了文藝打卡一條街；做早教、親子娛樂、母嬰專賣的多了，媽媽們自然會帶著孩子們常光顧這兒......這就是商鋪抱團、成規模運營的力量。
金輝城商業體走的就是這個路線，整個商業街打造四大主題商業——
1、創意廣場。
2、時尚廣場：該區計劃引入精品超市、時尚餐飲、精品咖啡，超級物種、積慕、胡桃裡等意向入駐。
3、文化廣場：該區計劃引入藝術書店、文創藝術、文藝酒吧等業態，米其林推薦餐廳鼎泰豐、Godiva等意向入駐該區。
4、休閒廣場。該區計劃引入兒童娛樂、教育培訓、電競俱樂部等目的性消費為主的業態,樂高、西西弗書店等意向入駐該區。
看見沒，每一條街都有明確功能和屬性劃分，不冗雜、混亂，這種經營方式，更容易讓受眾找到另自己舒適的消費定位，同樣也更容易讓街區商鋪抱團成長。
金科城目前在售S2、S3、S4三棟商鋪，建面40-100平，均價45000元/平。在售的金科美鄰街東面臨仁和路（青山、洪山主動脈），西面連接建設二路南路（規劃道路），美鄰街中部為一期、二期小區大門口，形成人流匯聚。
項目內規劃有兩所知名幼兒園，並且商鋪旁就是國家規劃的小學教育用地，後期也是重點小學，但凡沾上了教育的邊，只要經驗範圍對了路，真不愁門店活不起來。
落地在青山成熟居民區內，回家路上最後一公裡的金科城商業體，無論是選址、經營方向、目標受眾都有獨特的規劃和定位，算是給青山帶來了一片新鬱郁生機。未來的發展就交給時間，看他能否成為新的網紅打卡聖地。