珠海市，粵港澳大灣區 「9+2」城市群中，9個廣東省城市裡面積最小的地級市，卻也是與香港、澳門2個特別行政區距離最近的大灣區城市。55公裡的港珠澳大橋通車，將珠海和澳門通往香港的陸路交通時間由3個小時縮短至45分鐘。而在經濟融合發展之外，生活和居住的改變也是這個對標世界級灣區的規劃中備受關注的焦點。珠海是一個「關口」，也是中國粵港澳大灣區中的一個「規劃樣本」。
貼著「澳門銀河度假城」廣告的動車，從廣州南出發 ，穿越廣州、佛山、中山，奔馳向珠海。從金科博萃天下、華僑城雲府邸再到中薈城，途經二十餘個樓盤，粵港澳大灣區的城市一體化氛圍在沿途樓盤的串聯中可感知一二。
今年以來，粵港澳大灣區的門戶城市——珠海，樓市放鬆調控的消息頻出，背後折射的是與原有調控力度不匹配的需求和外地買家想進入的衝動。
5月底，最新的限購放鬆消息再度傳出。實探珠海樓市，市場中可見其下轄的香洲區、鬥門區和金灣區購房門檻在降低。限購鬆綁的日子，珠海樓市在著色大灣區發展的五彩斑斕同時，也漸漸顯現了自己的底色。
限購「曖昧」鬆綁 成交回暖
「三線城市的需求，二線城市的房價，一線城市的門檻。」談及珠海的樓市時，一位開發商人士表示，2017年4月珠海最嚴限購政策落地後，「一下子把市場打趴了，好長一段時間沒喘過氣來。」珠海在實行全域限購時所定下的政策是，外地戶籍人士購房的社保或納稅證明從1年提升至5年；新購住宅須滿三年才能出售。
合富研究院數據顯示，2017年珠海網籤商品房29470套，創下2015年以來的新低。同年珠海住宅網籤11089套，同比下降80%。
與限制的需求對應的，是增加的供應。樂有家研究中心數據顯示，2018年珠海一手住宅供應面積為311萬平方米，環比上漲16.43%；而銷售面積為190萬平方米，環比下跌54.78%。
供大於求的市場關係，使得珠海市場一直有放鬆限購的呼聲。2018年11月以來，市場上不時有限購鬆動的消息傳出。今年5月底，一份市場流傳的《珠海市限購政策情況表》顯示，非戶籍人士(非引進人才)在珠海大橋以西、高新區購買一手住宅將無社保要求，購買香洲區(不含洪灣一體化區域)一手住宅需要3年社保，橫琴新區需5年社保，且限購一套。同時，港澳居民在珠海全市範圍內購買一手住宅均無社保要求，且限購兩套(其中珠海大橋以西、以東只能買一套)。
面對限購令鬆綁的消息，珠海市相關管理部門還沒有統一的口徑。以購房者身份致電珠海市住建局，有相關工作人員表示，「全市各區政策不同，具體看各區的情況。」鬥門區政府相關工作人員表示，沒有社保也能在當地買房，香洲住建局工作人員表示，目前還不清楚具體細則。
來到位於香洲區的龍光玖龍灣，其營銷人員表示，目前外地戶口在香洲區買房仍有社保限制，需要三年社保或者辦人才證明才可以購房。由於該樓盤地處拱北靠近澳門，因此吸引了大批港澳居民前來購買，佔比約40%。
目前玖龍灣項目已經進入清盤階段，僅剩7套房左右。該營銷人員進一步補充道：「限購鬆動後我們把原來的優惠活動取消了，原來單價是3.8萬，現在大概是4萬。」
43公裡外的華發依山郡正在緊張地蓄客中，自從鬥門區放開限購後，該項目借勢推盤，於6月上旬加推新房。營銷人員表示，2019年開始，鬥門區便放開限購，外地戶籍無須社保便可買房。「現在依山郡的均價大概是1.1萬/平方米，鬥門是整個珠海房價最低的區域，投資客看中的正是總價低。」
限購放開直接拉動了該項目的熱銷。五一期間，該項目加推75-133平方米戶型均已賣完。項目一期在限購期間開盤，大多數為本地客戶購買；二期於放開限購後推盤，多棟住宅均已清貨，購買者多為港澳客戶和東北客戶。
碧桂園保利海悅天境則是另外一番光景。作為碧桂園在珠海的最大項目，該樓盤一直不溫不火地順銷著。項目位於金灣區平沙鎮鄰善路和文樓路交匯處，是碧桂園與保利聯手打造的濱海項目。目前平沙區域尚在開發，道路、公園和學校等基礎配套尚未到位，從市區拱北口岸驅車前往碧桂園保利海悅天境需要1.5個小時。
營銷人員說，金灣區和鬥門區一樣放開限購，非戶籍人士無須社保便可買房。未來平沙鎮將打造成對標航空新城的平沙新城，正是因為有概念在，才吸引了外地投資客前來考察。「現在項目均價是1.3萬/平米，帶精裝修，金灣區價格低不用再限制了，很多港澳人過來買，佔比大概是10%。」
限購放鬆也帶動了珠海樓市的成交量。據諸葛找房研究中心數據顯示，珠海的商品住宅2019年第一季度成交7116套，環比上漲11.52%，同比上漲167.12%。
調控政策鬆動是否將吸引外地購房者，刺激房價？一位珠海本土開發商人士對此持保留態度。「現在珠海政策放鬆的地區多是供應量過剩的區域，再不放鬆的話市場的鏈條就轉不動了，再不松就要崩了。」
克而瑞研究中心數據顯示，2019年鬥門區域新建商品住房供應量大，初步預計新增供應超過1萬套，有一定去化壓力。
上述開發商進一步表示，之前珠海的限購太嚴格了，珠海調控放鬆後只是回歸市場正軌。政策鬆動後開發商急著清庫存，不會貿然漲價。「個人預測的話，未來量會提一些，但是價格很難上去。」
港澳買家的 「雙城生活」
從珠海拱北口岸過關通往澳門的通道裡，粵港澳大灣區城市群的廣告無處不在，每走幾步抬頭看便是一個亮眼的廣告。
來自中山的逸郡·半島甩出「雙城屏息待峰來，12800元/平方米認籌倒計時」的標語；珠海本土房企華發拋出「華發廣場，151平方米攬澳海景官邸」撩客；剛需賽場上走來了佳兆業，「小的來了，89平伴山洋房新品來襲」.....兩地居民每天在火力十足的樓盤廣告中穿行，交錯的路徑中面對不同的生活。
楊高誠（化名）90年代時隨著父母前往澳門定居，近期正在置辦婚房，常常在珠海和澳門之間來回，想在珠海香洲區找一套自住投資兩相宜的房子。他的父母在澳門有房子，但楊高誠始終覺得那不是自己努力換來的，不想在有能力的時候依然啃老。另一方面，澳門的房子容積率高，每一棟樓都恨不得「向天空再借一釐米」，居住體驗不佳。
直接推動楊高誠到珠海買房的，是兩地的房價差。以楊高誠現在居住的澳門氹仔區利萊德海濱花園大廈為例，1100多平方尺的房子售價近800萬澳門幣，折合成人民幣單價約為5.6萬元/平方米。經過綜合對比，楊高誠將位於唐家灣的兩個新盤納入考慮範圍。唐家灣設有珠海北站，從珠海北站到拱北站只需要二十鍾高鐵，過關便可直達澳門。但目前班次不多，需要提前訂票。楊高誠說，選擇樓盤的原因是價格比較優惠，目前這兩個樓盤的單價約為2.6-2.8萬/平方米，只需要用澳門一半的價格便可上車。
「珠海的物業很便宜，在澳門人工太貴了，每個月交物業費都交到心疼。」談及買房標準時，楊高誠表示由於澳門土地緊張，想找帶綠化的小區需要花費更高的價錢，現在買房時他更傾向於新房，希望買帶花園、物業服務好的小區。
與楊高誠不同，梁伯（化名）花了近十年的時間才接受了珠海。早些年珠海剛發展起來時，拱北口岸每天擠滿了想到澳門發家致富的人，人群魚龍混雜，過關時需要捂緊荷包小心被偷，還經常有騙子聲稱不用證件便可過關。騙子、小偷出沒，一度造成梁伯極大的不安。
「以前澳門人都覺得珠海是鄉下，兩邊生活習慣和文化差異也大，沒什麼人願意到珠海。」在梁伯看來，在澳門人心中珠海的形象轉變於2010年前後，彼時中央決定將珠海特區範圍擴至全市。此後珠海發展按下快進鍵，一路小跑發展至今天。
2016年10月，梁伯在珠海鬥門區買了一套新房，單價15500元，共132平方米，總價200萬左右，毛坯房。梁伯看中房子後一次付了全款，這是澳門客最常用的付款方式。在他們看來，珠海房價低，他們有能力一次性付款，再者也可以省去分期付款的手續，部分開發商還對一次性付款的購房者予以折扣。買完房後他馬上裝修，想著如果遇到個好價格賣了房子或許能回澳門再買一套房。
兩年後，梁伯等來了一大利好。2018年10月24日，港珠澳大橋正式通車。大橋東接香港特別行政區，西接廣東省珠海市和澳門特別行政區，是粵港澳三地首次合作建設的超大型跨海交通工程。
儘管如此，偏居一隅的鬥門區卻沒有等來價格的驚喜。上個月梁伯到項目諮詢房子價格，得知小區二期同戶型價格為15000元，比買入時微跌。梁伯略帶失望地自嘲道，本來想買來投資，或許只能等來養老，不過，「話也不能講太絕，珠海勢頭那麼好，未來一定能再漲起來。」
在珠海，像楊高誠和梁伯一樣的港澳買家還有很多。克而瑞研究中心數據顯示，鬥門區的時代中央公園因啟動港澳銷售渠道，港澳地區客戶佔比可達約20%；而金灣區域的碧桂園·華發·濱海天際項目，客群佔比結構則是30%本地客，30%新珠海人，40%外地客。
深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示，港珠澳大橋打通了香港和珠海的交通，加上政策鬆動，預測未來珠海的成交量將有小幅上升。但是由於珠海本身房價不低、長期以來產業發展緩慢、人口淨流入不明顯等因素，珠海並不是粵港澳大灣區裡最適合港澳居民投資的城市。
外熱內冷，炒房客高位接盤
滴滴司機玲姐到珠海二十餘年了，1997年她和老公「帶著7萬塊錢闖珠海」，開起了小作坊，生了一個女兒，目前女兒已經成家。小日子過得有滋有味，唯一的遺憾就是沒有買房。
剛到珠海那會兒，華發商都對面的新房首付一萬，月供524元。用玲姐的話來說便是，要是早知道後來房價漲得那麼兇，她和老公的第一桶金都會用來買房。「不光自己的錢拿來買，跟我爸爸借十幾萬也要買。」
二十年間，玲姐錯過了很多至今想起來都心痛的投資機會。2005年左右，她曾經和朋友到圓明新園附近看房，彼時一套40多平方米的複式只要9萬元便可全款拿下。由於當時覺得房子太小便沒有入手，如今房價已經翻了好幾倍，想入手也沒有資金了。
「最開始是覺得不想買，後來又覺得那麼便宜我都沒買了，就乾脆不買了。再後來呀，就真的是買不起了。」玲姐道出很多剛需錯失機會的心態。
珠海中原研究中心數據顯示，2008-2018年，珠海均價從6920元/平漲到20116元/平米，上漲191%。2011年，珠海發布「雙限令」後，需求被壓縮，整體房價走勢放緩。2014年調控開始鬆動，房價再一次高歌猛漲。直至同年10月，限購重啟後，房價才在高位企穩。
數據來源：珠海中原研究中心數據
去年年底，玲姐尋思著珠海的房子也買不起，乾脆到中山市去買房。在她看來，與其花2-3倍的價錢買珠海，不如退而求其次買中山。目前中山坦洲到珠海市區的距離只有22公裡，開車45分鐘。「這次希望我能順利買到房，彌補心中的遺憾吧。」
經歷了十年的上漲，如今的珠海樓市正在分化。錯過了買房機會的剛需對高房價望而卻步，近兩年入手的投資客遇到穩定的行情後只能高位站崗，等待下一波行情。
2016年3月底，珠海投資客李明（化名）在新香洲買了127.5平方米的房子，單價4.1萬元。彼時正值珠海樓市的頂峰，無數跟李明一樣的投資客想殺進市場，盤算著大賺一筆。
時隔三年，該房子非但沒有漲價，反而在陰跌。目前該房源中介報價為3.95萬元/平米，按總價看該房源虧了22萬，加上槓桿成本，李明的本次投資虧了將近30萬。
在市場最狂熱的時候，深圳房產經紀人謝鋒（化名）也曾到珠海橫琴看房。他於2017年中秋左右驅車前往「下一個前海」橫琴新區，試圖尋找下一個投資窪地。在經過一輪考察後，他決定放棄。在他眼裡，眼前空蕩蕩的橫琴新區並不足以讓他相信未來的規劃，他甚至懷疑自己去錯了地方。「橫琴環境是不錯，但是人很少，撐不起房價。更多的是炒概念，信則有不信則無。」
如今，橫琴新區部分新盤單價已經突破4萬，謝鋒依舊不後悔當初的選擇。他始終認為，與其花那麼高的價錢投資一個長線的概念，不如花點心思在深圳淘「筍盤」，單價4萬在深圳部分區域仍能買到性價比高的二手房。
一邊是在飛漲的房價下掉隊的剛需，一邊是高位接盤的投資客。政策鬆動後，珠海是否值得投資？深圳一位資深投資客董先生（化名），給出否定的答案。他認為，投資潛力的核心不在於限不限購，而在於城市基本面是不是在上漲，最直觀的參數就是人口流入和GDP增長。珠海雖然放鬆限購，但是人口增長和GDP增長的速度並不明顯。
克而瑞研究中心相關負責人對此表示了相似的觀點 ，其認為，從中長期來看，珠海樓市還是存在一定的潛在風險：一是規劃利好提前透支了城市發展價值，本地人口基數較低，收入有限，難以對需求形成穩固支撐；二是外地投資客未來套現問題，尤其是鬥門區這樣的新興開發區域，土地供應量較大，二手房交易尚不成熟，能否取得可觀的投資收益仍然存疑。
（來源：FT中文網）
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文章來源:FT中文網