2019年土拍市場已經過去了，但它留給我們的參考意義還在。
據土拍網數據顯示，2019年無錫市區共出讓34宗涉宅用地，成交面積236.65萬㎡，總成交金額458.76億元，平均樓面價10461元/㎡。
比較近三年無錫的土拍市場，我們不難發現，土拍成交量穩步上升，平均樓面價也在2019年首次突破萬元大關。
圖源：土拍網
而通過觀察各區域拿地情況， 我們也可以看出一些端倪。
2019年，無錫市區出讓的34宗涉宅用地，新吳區與惠山區合計拿下17宗，佔據了半壁江山；錫山區和經開區並列第三，均成交5宗；濱湖區與梁溪區僅成交4宗和3宗。
圖源：土拍網
本期，報哥就結合2019年的土拍情況，分析2020年的樓市走向。
01
85億！太湖新城誕生無錫土拍新紀錄！
2019年的土拍市場，可以用「先揚後抑」來形容。
上半年，三月的「小陽春」以及「530土拍之戰」將土拍市場推向頂峰。下半年，期盼中的「金九銀十」卻沒有如期而至。
就在大家以為2019年的土拍就將草草收場之際，經開區給樓市來了一針強心劑。
12月18日，京投底價攬得具區路上蓋三宗地塊，成交總金額高達85億元，誕生了無錫土拍史上涉宅地塊總價的新紀錄！
正是憑藉此次土拍，京投拿下了2019年土拍拿地金額、拿地面積的雙料冠軍。
圖源：土拍網
臨近年末，各大房企紛紛收攏資金之際，京投還能如此闊綽的出手，一方面得益於自身雄厚的財力支持，另一方面也能看出經開區對房企的強大吸引力。
縱觀整個無錫大市，經開區成交樓面價最高，達到了14698元/㎡，5宗成交地塊樓面價均達到了萬元以上，毫無疑問，經開區依然是無錫市場的風向標。
圖源：土拍網
報哥預測：2020年，經開區在售新盤價格將穩中有升，3萬+樓盤將成為常態，但想出現3.5萬+樓盤的難度還是挺大的。
02
梁溪區樓面價刷出新高度，「觸頂+自持」地塊首秀！
2019年，梁溪區緊隨經開區，成為無錫大市唯二兩個成交樓面價突破萬元的區域。
受供地減少影響，2019年，梁溪區僅完成三宗地塊的出讓，成交面積與成交金額均為三年來最低值。
圖源：土拍網
但是，梁溪區三宗地塊的成色卻一點都沒有降低。其中，太湖廣場E地塊的成交讓不少人津津樂道。
九月，藍城以總價3.16億元，自持面積450㎡拿下太湖廣場E地塊，而該地塊也成為錫城首個觸頂競自持地塊，觸頂樓面價18000.17元/㎡。
事實上，太湖廣場北E地塊起拍樓面價14236元/㎡，已經創下梁溪區起拍樓面價及最高樓面價紀錄。而最終的成交價，為這宗土拍畫上了一個大大的感嘆號！
報哥預測：2020年，梁溪區在售新盤將進一步減少，新盤將集中在原北塘區內，考慮到北塘位於惠山與梁溪主城之間，該區域新盤均價可能會介於21000—24000之間。
03
錫山、惠山頻現萬元地，無錫房價窪地幾近消失
2019年，對錫山、惠山這些鄉鎮板塊來說是值得紀念的一年。
這一年，錫山區共完成5宗地塊出讓，分別涉及到了東亭、羊尖、東北塘、錫東新城各個板塊，分布均勻。
綠城、碧桂園、旭輝這批資深房企繼續深耕，麾下的綠城誠園、鉑悅名邸等樓盤也在去年相繼開盤。
綠城誠園
倒是首進無錫的甘肅建投給大家帶來了驚喜，13549元/㎡的樓面價，乾淨利落拿下新華路東地塊，打破了錫山區的最高樓面價紀錄。
這一年，惠山區也打了一個漂亮的翻身仗。全年共完成6宗土地出讓，僅次於新吳區，位列全市第二。
樓面均價則完成了質的飛躍，從2018年的6737元/㎡漲至2019年的9597元/㎡，漲幅達到42.5%！
圖源：土拍網
縱觀2019年在惠山區拿地的房企，融創、華廣、碧桂園、美的此前在區域均有項目，2019年各拿1宗地塊實為補倉儲地，深耕態度明確。
其中，融創與美的先後打破惠山區地價紀錄，萬元地這層窗戶紙，在2019年被徹底捅開。
然而，在惠山區地價競爭中笑到最後的，卻是一家來自浙江的「不知名房企」
2019年，德信首進無錫，就以10566元/㎡的樓面價競得天一科技園8號地塊，刷新了惠山區最高樓面價紀錄。
報哥預測：2020年，錫、惠兩區將延續近兩年的火熱勢頭，區域內將出現多家改善型樓盤。尤其關注錫東新城，如果發展順利，用不了多久錫山區就將迎來首個3萬+樓盤。
04
樓盤扎堆入市，新老房企搶灘無錫
土拍市場的火熱離不開房企的鼎力支持。據數據統計，2019年，共有京投、融創、華潤、碧桂園、新力、朗詩、紅星、華廣、棲霞、華僑城、綠城、金融街、路勁、大發等24家房企拿地補倉，其中德信、江蘇金領、甘肅建總、新南山、金融街、大發6家房企首次進駐。
縱觀2019年在錫通過土拍拿地的房企，絕大部分都是深耕型房企繼續補倉，如融創、華潤、碧桂園等。
新面孔相對2018年則有所減少，6家新房企在2019年通過土拍進入無錫。
圖源：土拍網
從拿地區域來看，新晉房企主要從新吳、惠山、錫山等鄉鎮板塊打開無錫市場，僅有江蘇金領一家選擇在熱區濱湖區拿地。
不難看出，新晉房企對無錫市場總體還是抱觀望態度，拿地也很謹慎，儘管德信與甘肅建投紛紛打破區域內樓面成交價紀錄，但放到熱門區域來看，最高13549元/㎡的樓面成交價只能算中庸。
而從當前局勢來看，「外來的和尚好念經」這句話在2020年的無錫樓市中還需要進一步觀察。
截止目前，六家新晉房企中，只有德信一家開盤，但無論是從口碑還是銷售情況來看，似乎都不太理想。
至於其他五家樓盤，現在仍處於規劃建設中，尚未開盤。
05
融創高舉無錫大旗，2019深耕繼續
從2004年算起，融創已經在無錫走過了15個春秋。
15年間，融創打造了璦頤灣、玉蘭公館、玉蘭璟園、東方御園、江南御園等多個高品質樓盤。
融創的成功絕非偶然，強大的企業產品力是口碑的重要保障。最近新鮮出爐的中國房地產企業生產力榜單上，融創榮膺榜首，領跑業界。
2019年，融創繼續高舉無錫大旗，通過土拍入手4宗地塊。
其中4月3日一天就拿下3宗宅地，繼續「多地開花」策略，在經開區打造壹號院系列產品，同時為惠山、新吳帶來了全新「映」系作品。
能在一天之間拍下三塊萬元地，融創的財力以及在錫深耕的決心可見一斑。
綜合分析無錫各區2019年的土拍成績，報哥預測，未來的兩到三年，經開區、濱湖區將繼續以改善、投資為主，錫山區錫東新城板塊以及新吳區太科園板塊預計也將吸引不少投資客，梁溪區多以自住為主，惠山區則依然適合剛需上車。
具體來看。
經開區、濱湖區依舊是錫城的房價天花板，在這裡上車的購房者主要分為兩類，其一是追求品質生活的改善客，其二是看中升值空間的投資客。
錫東新城的建設將帶動整個錫山區的房價，有實力的房企將從經開、濱湖區這些主要戰場抽離出一些精力來主攻錫山，建設一批改善、投資性質的商品住房。
新吳區太科園板塊由於受地鐵建設以及高新技術行業利好信息的影響，房價將出現一波抬升，預計將吸引大量投資客。
梁溪主城區的土地供應仍然緊張，人們在此買房趨向於自住，產品性質將介於改善與豪宅之間。
惠山區依然是眾多房企，尤其是外來房企進入無錫的首選之地，低地價、高需求是吸引開發商的重要原因，剛需偏改善是該區域住宅的主流趨勢。
最後，大家2020年更看好哪個區域呢，在評論區留下你的看法吧！
本文來源：無錫財報