做你買房路上的自己人
暴雪之下的哈爾濱，打響了「鼓勵降價第一槍」。
11月18日，黑龍江省哈爾濱市印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，明確鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
這是地方政府主動鼓勵房企降價讓利去庫存的第一例。
哈爾濱的這條新政共計十四條扶持措施，簡稱「哈十四條」，我把它提煉為三部分內容。
第一部分：放寬了公積金貸款的人群，擴大了購房人群。
①支持異地繳存公積金職工在哈爾濱購房申請公積金貸款；②縣處級女幹部和具有高級職稱女性貸款的年齡由55歲延長為60歲；③靈活就業人員，連續繳存公積金6個月即可申請貸款。
第二部分：放寬了商業公寓的金融信貸政策，幫助商業公寓去庫存。
①支持銀行對居住用途的公寓，給予住宅同等的按揭貸款利率政策。對實際用於居住用途的公寓房屋水、電、煤氣收費按照民用價格標準執行。
第三部分：即日起至2020年12月31日，支持並鼓勵開發企業對銷售的住宅房屋、居住型公寓進行讓利銷售。政府將對讓利企業的銷售情況進行考核，給予表彰、嘉獎。
對新建商品房銷售下行壓力大的區和縣，採取打折促銷團購等方式，讓利消費者。
我猜你一定會問：哈爾濱為什麼要鼓勵降價？石家莊會跟進嗎？馬上告訴你。
首先，看人口。
哈爾濱是黑龍江省會，大家都知道東北人口流失黑龍江是最嚴重的。
根據官方的公開數據：2019年末哈爾濱市常住人口1076.3萬人；而2018年的常住人口有1085.8萬人；2017年是1092.9萬人。很明顯，常駐人口在逐年流失，三年少了16.6萬人。
再看石家莊，2019年石家莊市常住人口1103.12萬人，2018年是1095.16萬人，2017年是1087.99萬人，人口是正增長，只是增量不大，三年增加了15.13萬人。
兩個都是省會城市，人口規模都在千萬以上，哈爾濱負增長，石家莊正增長。石家莊面臨的人口帶來的壓力要小得多。
關於人口，還有一個有意思的指標是小學生數量，從常住人口中小學生的佔比能夠判斷這座城市的發展水平，小學生越多，說明這個城市越有吸引力。
圖：31個樣本城市2009-2019十年間
普通小學在校生人數增幅與增長人數變化
圖片來源：丁祖昱評樓市
上邊的圖反映了2009年-2019年10年間31個城市的小學生增長情況。
石家莊的小學生增幅為30%多，增長了20多萬人，處在一個中間的位置。而哈爾濱的小學生從從46.4萬人下降到39.9萬人，減幅14%。
人口持續流失，相應的也導致了小學生的逐年，哈爾濱的人口情況不容樂觀。
其次，看經濟。
哈爾濱2019年全市人均GDP為4.88萬元，在28個全國省會城市人均排名中「倒數第一」。
石家莊也好不到哪兒去，2019年全市人均GDP為5.34萬元，倒數第二。
圖片來源：網絡
兩個城市的人均GDP都不高，可以說是難兄難弟。
不過石家莊有個「好出身」——河北的整體環境和發展潛力要優於黑龍江。
根據央行公布的2020年前三季度「地區社會融資規模增量表」，2020年前三季度黑龍江全省只獲得了2300億融資增量。河北是8766億。
圖片來源：網絡
這個數字主要反映了資本的流向。另一個方面看，哪裡的資本流入多，哪裡的發展潛力就更好。
接著，我們再來看一個關鍵數據，供應量。
當下的哈爾濱市場明顯供大於求，哈爾濱市最新的商品住宅存銷比已經排在百城第6位，是唯一一個入選的省會城市，去庫存周期達到23.1個月，遠遠超過了14個月的合理值水平。
圖片來源：網絡
從二手房的掛牌量來看，哈爾濱的二手房存量為9.81萬套，石家莊為4.29萬套。
差不多的人口規模，哈爾濱的二手房存量比石家莊多出了一倍還多，樓市的壓力可想而知。
最後，我們看看房價走勢。
圖片來源：網絡
從哈爾濱的商品房市場價格走勢，可以看出它總體價格比較穩定，這兩年始終在1萬左右徘徊。
但是它的成交規模今年急轉直下，從2019年月均的74億跌到了今年的月均46.61億。
成交量越來越少，房價變化卻不大。一位哈爾濱的業內朋友告訴我，「大多數開發商都挺著，有的通過特價房來讓利，誰都不願意降價。」
人口在流失，資金不願來，供應上升，成交下滑，開發商還不願意降價。哈爾濱這樣的情況，怪不得有了現在我們看到的「哈十四條」。
反觀石家莊今年的房價，經常看我們文章的夥伴感受就比較深刻了，無論是新房還是二手房，房價都在下行。
尤其是最近幾個月，房企們的促銷力度進一步加大，原來11000的賣9500，原來13000的賣11000，原來15000的賣12500，原來18000的賣16000……
一些不想「降價」的，乾脆把精裝修去掉，房價直接砍掉1500甚至2000。
從石家莊來看，降價已經成為開發商的自主行為，完全不需要政府鼓勵和建議。
看到了這裡，是不是有些許放心了，石家莊的樓市遠不至於被政府公開鼓勵降價。
其實，哈爾濱的這項新政有一些舉措也是有時效性的，比如「鼓勵讓利和考核嘉獎」限定到2020年12月31號，滿打滿算1個多月時間，至於以後是否會繼續鼓勵讓利，還要看日後的政策。
說了半天，原來它只是一個短暫的促銷活動，就像是雙十一，只是特定時間的。
它當然不肯長期鼓勵降價，如果那樣的話，購房者持幣觀望的情緒反而會加重，屆時踩踏式降價必然出現，如果政策不出手幹預，那哈爾濱的樓市會急轉而下，進入快速下跌通道，這不是地方上願意看到的。
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總編輯 | 坤寧 主編丨夏冰常年法律顧問 | 河北冀華律師事務所 李永力