來源：21世紀經濟報導
原標題：全國商品房銷售額步入17萬億後，丁祖昱稱樓市將步入無增長時代
2020年12月31日，2021「丁祖昱評樓市」年度發布會在上海舉辦。在將近3小時的個人「脫口秀」中，易居企業集團CEO丁祖昱對行業進行了全方位的深度分析與預測。其中，最核心的觀點是：由於三道紅線的限制，房企沒有額外資金加入，發展動能大大削弱；企業一旦失去資金支持，發展缺乏動力、行業也沒有動能，將步入無增長時代。
丁祖昱給出的理由是，從2016年至2020年，雖然成交金額從14萬億達到17萬億，達到了峰值，但全國住宅銷售面積幾乎沒有增長，穩定在16億平方米左右。這裡面有兩方面原因：房價在漲；過去幾年，以三四線城市的成交結構為主，2019年和2020年開始，一二線城市的成交佔比越來越高，從而推動成交金額不斷上升。因此，丁祖昱認為，預計未來成交面積很難有大幅度的突破，行業將步入無增長時代。
無增長時代
從2020年100個城市新建商品房成交面積的月度走勢、15個熱點一二線城市二手房月度成交情況、全國300城土地成交面積月度走勢等三大指標來看，丁祖昱用「後續乏力」四個字來形容當下的房地產市場。以100個城市新建商品房成交面積的月度走勢來看，自2020年7月開始，到2020年12月這6個月的成交面積基本維持在1200萬平方米左右。
2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理，對銀行房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
業內人士稱之為「房地產信貸的『三道紅線』」，金融機構的房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。部分房企人士認為，大銀行相對中小銀行的貸款額度高，但大銀行原則上與頭部企業合作較多，這對中小房企又會產生擠壓效應，加速行業洗牌。
此前房地產融資的「三道紅線」出臺，房企融資受限，一改以往對資金所帶來的高速發展動能的依賴，整個行業繼續向上的動力也被大大削弱。
為此，丁祖昱建議房企向金融機構學習，每年做兩道壓力測試：
第一道是看經營現金流加融資現金流最後等於正還是負。2020年上半年，50家典型房企中，經營現金流為負的有26家，融資現金流為負的有8家。
第二道壓力測試，是把所有的資產，包括在售項目、土儲、存量資產、不良資產，全部折合市場價，減去所有的負債、應付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和淨資產做比較。
「兩道壓力測試完成後，得出結果良好的房企，可以在2021年，乃至未來繼續大踏步前進；如果這兩道壓力測試做出來的結果不盡如人意，企業未來可以適當地放緩腳步。」丁祖昱說。
那麼，房企的現實情況如何？從克而瑞研究中心抽取的50家典型房企來看，從2017年到2020年的最近四年中，經營性現金流為負的企業數量，2017年和2020年均達到高峰，分別為27和26家。
丁祖昱指出，過去的兩三年不確定性充滿了整個行業，無論是政策、「黑天鵝」，還是整個行業的上下波動，這都是因為不確定性。2020年之後，特別是戴上「三條紅線」的「緊箍咒」之後，確定性更加明確，再加上中央四年前提出的「房住不炒」，行業的發展方向變得更清晰：高歌猛進時代應該告一段落。
誠然，「三道紅線」之後，企業的首要任務是降槓桿。為此，有的房企加速上市，有的增加配股，還有的債務轉讓。部分房企通過項目股權轉讓降低負債，包括融信、富力、中海、中南建設等在內，這些房企擬轉讓標的大多數分布於北上廣深等一線城市以及青島、南通等地，擬轉讓金額超過300億。恆大、中國金茂、寶龍、富力、正商實業、景瑞控股、祥生控股等配股規模超過126億港元；華僑城、佳兆業、華夏幸福、大悅城等發行永續債規模也超過百億人民幣。
千億房企突破40家，權益口徑下降
除了規模增長後續乏力，丁祖昱認為行業進入無增長時代的另一個理由是：2020年，千億房企數量破40家，但在全年房企全口徑銷售全面上升的過程當中，部分房企首次出現操盤口徑和權益口徑下降。TOP10以外房企權益增速低於全口徑，TOP50以外房企操盤和權益增速低於全口徑。有一個現象值得關注：部分房企全口徑在增長，操盤或權益增速已下滑，如陽光城、弘陽地產、首開股份、華僑城、當代置業、星河地產等。
一個特徵是，規模房企也可能出現負增長。據國家統計局數據、CRIC測算，住宅銷售面積與銷售金額在2020年達到峰值之後，開始逐年下滑，房價增速也同時滑落，到2030年，住宅銷售面積大約為11.15萬億平方米，銷售金額約為17.6萬億元，平緩下降3%。
回顧2020年的時候，已經有一些企業的業績出現下降。2021年，可能出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降的情況。在今年45家典型房企，全口徑增速為負的有7家，有4家是千億房企；低於平均增速房企達11家。
丁祖昱認為，房企全口徑銷售今年也是負增長態勢。在三道紅線的壓力之下，未來規模房企出現負增長也會是常態。
值得關注的是， 從投資角度看，房企深耕城市與合作開發日趨常態化。萬科、中海都屬於單城市產能較高的典型房企。2020年，萬科平均單城產能64.5億元，中海地產平均單城產能44.9億元；2020年萬科最高城市產能為291.8億元，中海為227億元。
一個趨勢是，TOP50的房企2018年-2020年拿地建面集中度趨高，2020年，這些房企在拿地集中度排名前十的城市拿地集中度25%，排名前20城市拿地集中度41%，排名前30城市佔到了53%，在排名前50的城市佔到了68%。
貨值仍然集中於TOP30的房企當中，前30強房企約佔70%貨值，強者恆強。但百強房企拿地能級仍然集中於二三四線城市。「三條紅線」之後，房企投資全面回落，2020年1-11月，TOP50強房企單月拿地金額逐漸下降，從2020年7月的3126億元一路下滑至2020年11月的2286億元。
但綠企拿地投資仍保持44%增速。在企業限時轉「綠」的背景下，丁祖昱預測未來三年，觸及三道紅線與兩道紅線的部分企業改善情況良好，有望全部「轉」綠的有藍光發展、陽光城、保利置業等。
作者：唐韶葵