2021年第一星期，說點房價走勢的看法。
2020年歲末，東莞樓市的聚焦到了萬象府推新上。2500人搶283套，2秒售罄，而且均價已經高達45800元/平。
縱觀2020年，東莞樓市一個字概括：漲，兩個字概括：猛漲，三個字概括：飛速漲......
華潤萬象府漲，價格高不可怕，畢竟有地段優勢託底，高端物業金融化當做土豪們的資產配置，也跟普通剛需沒多大關係。可怕的是整個市場恐慌性地暴漲，房價對於剛需，就算敲骨吸髓也是與買房漸行漸遠了。
12月27日，大朗唯一的純新樓盤——陽光城湖山悅，4、5號樓首次開盤，均價3.5萬元/平米，從銷售處了解到，當天去化約9成。鎮區項目，這價格，這趨勢，樓市未來走勢，您怕不怕？！
陽光城湖山悅項目現場
現場實探：這不是賣房，是在搶房！
為了探究陽光城湖山悅的火熱，小編特地現場實探來了一番。
剛到現場看到，營銷中心極具藝術感，斑斕的森林系列紙藝與現代美學風格融為一體，顯得極具典雅。
項目營銷中心
不過，高端、氣派的的營銷中心，卻與對面的民房形成強烈的對比。但是周邊環境儘管不盡如人意，但是仍擋不住搶土豪搶房的熱情。
項目周邊環境
走進營銷中心，人頭攢動，銷售都在熱情地給購房者講解項目的細節。作為大朗純新樓盤項目，顯得尤為火爆。小編提前預約的銷售，在講解過程中，屢次有顧客致電詢問房源信息，顯得特別忙碌。
陽光城湖山悅項目沙盤
據銷售說，首次開盤僅剩的房源不多了，下期將會加推6、7號樓，預估均價在3.8—4.2萬元/平米。看來，目前的情況不是價格太貴，而是房源太少了。
戶型：約85-115平米的三房、四房
項目此次開盤，在售的主力戶型是，建面約85平米三房、95平米三房、115平米的四房。
1. 先說85平米三房兩廳兩衛，面積較小，但是尤為獲得剛需群體的青睞。按照預估均價35287萬元/平米計算，建面約87.38平米，總價308萬元左右，首付約93萬元左右。
該戶型較為緊湊，生活陽臺布局顯得較窄小，勉強可以容下洗衣機以及其他物品的擺放。
除了主臥和次臥布局較合適以外，書房布局就顯得尤為小，特別是僅擺放了一個書架和一個椅子，就顯得空間不足了。
2. 再說95平米的三房B戶型，按照建面約96.31平米來算的話，預估均價34836萬元/平米，總價335萬元左右，首付約101萬元左右。
該戶型動靜分區不明顯，客廳和餐廳皆是朝向三個房間，隱私性不足。不過，該戶型的陽臺較大，約為6.3米，生活、觀景即可。
同時，主臥不設飄窗，直接與陽臺連接，房間的採光度極佳。
3. 最後說115平米的四房，大戶型去化速度依然很快，據銷售說本次開盤僅剩幾個4棟的房源。按照35247元/平米計算，建面約116.43平米，總價為410萬元左右，首付約123萬元，相對前面的幾個戶型，總價較高。
115平米的戶型和95平米的B戶型皆相同，都是橫廳設計，但是多了一個臥室，且客廳有有飄窗採光、通風更好。
該項目是精裝交付，交付標準的品牌都是國內一線品牌，美的、科勒、方太等。
項目背景
大朗地王打造約13萬平高端社區
陽光城湖山悅項目除了性價比高，成為了大朗的價格標杆。火熱的背後，與項目創下大朗地王身份以及品牌價值等因素有較大的聯繫。
1.樓面價超2萬元的大朗新地王
今年4月份，陽光城以17.053億元+配建 18 % 成功競得該項目地塊，折合樓面價為20907元/平米 ，由於地塊地理位置優越，迎來眾多大開發商哄搶，陽光城經過艱難的角逐，終於摘下該地塊，創下了大朗最高地價！
2. 陽光城，已悄然布局東莞
陽光城是是一家集教育、地產、金融等為一體的大型投資控股公司，在東莞除了有湖山悅項目，還有石碣的愉景灣項目，以及聯合開發的厚街天韻、萬江閱雲臺等項目，布局東莞已經悄然完成。
3. 陽光城湖山悅，13萬方人居大城。
陽光城湖山悅項目佔地約3.7萬平米，建面約13.2萬平米，規劃7 棟高層住宅、1 棟商辦 LOFT、商業街區，住宅總戶數為844戶，梯戶比為2梯4戶。
毗鄰松山湖是絕對優勢
李嘉誠說，房子的投資價值最重要的還是看地段。該項目緊鄰松山湖，地段優勢明顯。除此之外，周邊未來的舊改規劃將會給周邊居民帶來高質量的提升。
1. 地段優勢明顯
項目東側緊鄰美景中路，可以快速連接大朗鎮中心以及松山湖，距離松山湖僅2公裡，交通便捷。
松山湖萬科生活廣場
2. 周邊的舊改規劃：將成為生態複合型中央活力區
項目的南側是黃草朗村、舊工廠及居民房，環境面貌老舊，項目的對面就是一家模具公司。與一路之隔的陽光城湖山悅形成鮮明的對比，顯得格外扎眼。
項目對面的模具公司
據了解，今年12月2日，東莞市農村（社區）集體資產管理網發布了大朗長塘社區城市更新單元項目招引前期服務商，將擬劃定單元面積為23.63公頃，更新範圍以道路為界，西至大井公路，東至長育路，南至長盛南路，北至規劃縱二路。未來將打造為集高端商務辦公、大型城市綜合體、體育公園和完善的社會配套於一體的全周期生態複合型中央活力區。
舊改規劃圖
不過，舊改周期較長，目前還在待定前期服務商，未來城市容貌的改善還需較長時間。
項目配套及總結
1. 教育配套未來會更加完善。
附近的幼兒園數量約有5個，博仁幼兒園、長塘幼兒園等。湖山悅屬於長塘社區，未來可能劃入長塘小學招生範圍，但是長塘小學距離該項目2.8公裡，沿路需經過大朗中心主幹道長順街和美景中路，路況複雜，家長接送小孩需耗費較長時間。
長塘小學
公立學校大朗中學、大朗一中，以及私立的大朗水霖學校均環繞其周邊，但是距離均在2.5公裡左右。
大朗中學
根據市政規劃，2020年-2025年，大朗鎮計劃新遷建、改擴建12所中小學，共提供公辦學位總數達到28770個，新增學位共計11870個。
其中，2020年至2022年期間，計劃新遷建1所初級中學（新大朗中學）、1所小學（新黃草朗小學）和、4所幼兒園，同時擴建9所小學。
據了解，今年12月2日，東莞市農村（社區）集體資產管理網發布了大朗長塘社區城市更新單元項目招引前期服務商，根據規劃總平面圖來看，未來將會在大朗中學旁建設一所42班的九年一貫制學校以及一所幼兒園。
總平面布局示意圖
2. 商業：商業配套成熟。
項目周邊只能依靠沿美景中路的商鋪、便利店解決日常的消費。不過，沿美景中路周邊基本以家具賣場、五金店為主。附近也有幾家小快餐店，顧客人群以周邊的工業區工人為主。
項目周邊
不過，項目距離大朗中心區較近，卓為城、長盛商圈均是在1.5公裡範圍內，而距離松山湖萬科生活廣場約4公裡。其中，長盛商圈有大潤發超市、蘇寧易購、大揚長盛影城等，商業配套成熟。
新世紀長盛廣場
陽光城湖山悅項目總結
優勢：
1. 地段有很大優勢，距離松山湖較近。
2. 教育配套未來將會更完善。
3. 距離大朗鎮中心距離近，商業配套成熟。
劣勢：
1. 交通配套仍需完善。
2. 周邊的環境面貌較老舊，生活體驗感較差。
陽光城湖山悅透露了什麼未來信息？
最近開盤的項目不少，有閱雲臺、有保利天際、有萬象府以及天韻等，為什麼小編單獨拿陽光城湖山悅來說事？
因為陽光城湖山悅太有代表意義了，從它這裡我們可以讀出不少東莞未來樓市的指標性信息。
第一、鎮區房價中心化。大朗一直都是東莞中等鎮區，無論經濟還是房價都如此。陽光城湖山悅均價3.5萬仍是搶房態勢，下次推新的價格預期突破4萬。這價格已經追平中心城區的萬江，放在2020年上半年，東城、南城以及長安的新房均價也是3.5-4萬元/平的水平。陽光城湖山悅的價格和去化速度，表明大朗房價也迅速中心化了。
松湖科學城
第二、東莞樓市分化要加速。東莞房價最高近5萬，最低約1.3萬，價格倍差4倍不到，相對深圳、廣州10倍的價差，東莞也在跟進。
項目主導片區大環境，陽光城湖山悅，代表松山湖片區（松山湖科學城一園三鎮）價格持續走高，並鞏固東莞房價第一陣營的地位。從大嶺山碧桂園天鑽、萬科漢邦松湖半島價格迫近4萬，到黃江富基雲山湖鏡、保利和光塵樾3萬+開盤日光，再到大朗陽光城湖山悅預期破4萬，松山湖片區無論是園區還是科學城鎮區的房價都成了獨一檔的領先了。
2021年，深業松湖雲城花園、中海松山湖花園兩個真松湖項目，而且還是一路之隔的集團化造勢，松山湖的房價會是多少，大家可以自行想像。
中海松湖花園效果圖
第三、陽光城湖山悅還代表著2021年房源的提前消化。陽光城湖山悅是2020年4月拍的地，2020年入市在一定程度上消耗了本就稀缺的2021年房源。
與陽光城湖山悅一樣2020年拿地2020年開盤的項目還有茶山天曜城、萬江閱雲臺、厚街天韻、沙田海上明悅、虎門璀璨時代等，小編隨便統計了一下就有6個項目。整個2020年拍出44宗土地，除去華為4宗人才房用地，2宗終止拍賣，實際成交的商住用地僅38宗，近6分之一的宗地當年開盤。
佳兆業陽光城時代天韻營銷中心
2020年消耗了2021年的房源供應量，2021的供需相對2020年只會更緊張，作為剛需的您，怕不怕？！