微 信 公 眾 號： 柯談地產觀（ID：lincokk）
豬年春節，大家一定過的非常圓滿舒心。相信很多人現在還處在假期綜合症的焦慮當中，看完我的文章，希望能儘快把你拉回到現實中來，賺錢買房才是人生正道，現在還遠遠沒到安逸享樂的時候。上班首日，我還是如期給大家奉上精品原創。
牛市中，有人賺錢，有人卻賠錢，區別就是，你抄在了谷底，還是站在了高位。跟風的人通常會高位站崗，膽大的人能中途入場，只有真正懂趨勢的人才有能力成功抄底。
假如有一天，你聽到朋友同事全部都開始討論買房，各大媒體天天播報房價上漲，那這時就是最危險的時刻，官方調控馬上就會出場。你一定要知道媒體輿論的重要性，也一定要懂得調控的目的就是維護社會安定。山雨欲來風滿樓，收拾你的第一步，一定是從輿論上壓倒你。
暴富永遠屬於懂趨勢的人，跟風只配收拾戰場。不僅樓市，任何行業都是如此。如果你過去無數次的錯過最佳買房時機，那我希望你千萬不要錯過即將到來的這一次。
毫無疑問，2019年樓市的確到了谷底，底有多長，半年、一年，還是兩年？這不是我們凡人可以決定的，但變天的那一刻，我會及時告知大家。無論如何，2019年都是一二線城市剛需入場和置換的絕佳時機。
之前，我曾發表過《
買賣篇
》和《中介篇》，今天這篇是選房篇，是我把曾經失聯的幾篇選房乾貨文章匯總整理出來，分享給大家。如果你們能把這三篇文章全部掌握，一定可以買到稱心如意的好房子。
以下就是我這15年來買賣房產、看房選房的全部心得體會，如果碰到這些房子，一定要保持警惕、避而遠之：
1
產權糾紛房
媒體上關於房產的新聞，最多的就是產權糾紛，司法介入。這種房子，通常是由於房屋產權不明確存在爭議，而限制了房屋的買賣交易。一般是家庭親戚間財產分割，或者是公司債務問題導致。在法院沒有最終裁決前，房子是不能過戶交易的。
房屋產權不清晰，是買房大忌，千萬別貪圖便宜，惹是生非。先來給大家講個我親戚的真實案例：
幾年前，我的一位表親，看中一套二手房，在查驗過上家老夫妻的產證後，在中介的催促下，當天支付了5萬定金，一周後網籤結束支付了30萬首付款，第二天去交易中心備案審稅時，被告知房子已被法院凍結，產權有爭議。後詢問上家老太才得知，房屋所有權是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭產權，房屋半年前已遭法院凍結，不得上市交易。但是老太辯解稱自己也不知道房子被凍結了。好在老夫妻是老知識分子，通情達理，3個月後官司打完，現金補償了姐妹，房子判給老夫妻所有，我親戚的買房合同才得以繼續履行。
這類房屋產權類的糾紛案例我們經常可以從電視新聞中看到，感覺似乎很遙遠，好像永遠不會發生在我們自己身上，那你就真是太天真無邪了。現實中，往往這種有糾紛的房子大多數會以出售變現的方式來分割財產。不是不常見，而是你不常買。那麼，現實中，我們如何分辨，碰到後如何處理呢？
如何避免：拉產調。通常遇到這種房子，絕不會像我親戚那樣好運，這麼快這麼順利就解決掉了，所以，如何避開這種房子才是上上策。最有效、最直接的辦法就是拉產調！房屋有否凍結和產權爭議在交易中心出具的房屋產權人信息中會顯示。所以，買房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉產調！一旦發現有問題，懸崖勒馬，還來得及。
如何處理：隨機應變，維護自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和首付後才得知此時事，那麼不要慌亂。多聽少說，多觀察少表態。多方聽取糾紛各方的意見和態度，切記不可只聽取一方的片面之詞，客觀預估解決糾紛的時間長短，如果短期內可以解決，那可以繼續履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那麼果斷退出。這時，就要拿上家無法履行約定的交易過戶時間而承擔違約責任來作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，並承擔違約金。
2
家庭矛盾房
夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘，欠債還錢，贍養老人，遺產分配，只要這些情節和你買的房子有關聯，你就不會順利成交。家庭矛盾最終都會走向經濟矛盾，最後就是房產財產分割。就算房子產權一清二白，也會在交易過程中出現波折和坎坷，我看到聽到這樣的例子太多了。
前不久後臺諮詢我的一位上海朋友，看中一套300萬的普通空置住房，已經籤完合同，並支付了上家200萬首付，50萬準備貸款，剩50萬過戶當天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開門鎖，闖入房內住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養老人，又不肯出贍養費，所以姐姐不得已而為之，公安和民政局介入後幾個月後仍未解決。目前，這位朋友房子也不想買了，只想把200萬首付要回來。
這個例子，我看到的第一反應不是考慮姐姐破門而入合不合法？也不是關心贍養費是多是少？而是，他為什麼要這麼早就付200萬現金給上家？造成這種後果真的與自己的無知有很大關係。
如何避免：
方法一：首付金額越少越好。我在之前的文章買賣篇中說到過，買房最大的風險就是錢付掉了，房子沒拿到。上面這個例子就是最現實的教訓。300萬的普通住房，根本不需要籤完合同就付200萬，就算是在上海北京買非普通住房，也不能在網籤後就直接付掉7-8成的房款，所有銀行只規定在籤署貸款合同前付到最低首付比例就可以了。上面這個朋友完全可以籤完合同付50萬，剩下的首付餘額在籤貸款合當天再支付，籤合同到籤貸款合同之間至少一個月以上，如果是銀根收緊時，至少2-3個月。說白了，就是他把150萬提前2-3個月付給了上家，還在期盼上家家裡風調雨順，一切太平。
方法二：與左鄰右舍打聽情況。家庭糾紛這種事想要密不透風根本做不到，不用說街道居委會，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個七七八八的。所以，買房子付定金前，去和鄰居保安居委會打聽點消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數人很樂意傳播這種小道消息的。如果碰到家裡有矛盾糾紛的，就要提前想好對策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關係。
方法三：補充條款明確違約責任。在籤署定金協議和合同時，在補充條款裡增加一條：如果房屋有產權爭議或者家庭矛盾，導致不能按照合同約定時間過戶交易的，上下家解除合同，上家承擔違約責任，並支付下家違約金。這樣一旦出現問題，你將會掌握主動權和談判權。當然，如果碰到懂行難纏的上家，可以退一步，將條款改為：如果房屋有爭議，導致不能按時過戶交易的，上下家無條件解除合同，上家限期內退還下家全部房款。這是下家買房人的底線。
如何處理：因為糾紛和房屋產權沒有關係，我給這位朋友的解決辦法是：
方法一：如果想要房子，就繼續履行合同，和上家講清楚，不能按時交房，晚交一天支付給你一天違約金，拿法律武器保護自己。這時，上家通常會選擇繼續履行合同，拿到房款後支付姐姐贍養費，息事寧人。
方法二：如果不想買這個房子了，上家又不肯退錢，明擺著耍無賴，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。還有個損招就是私下找點人去嚇唬嚇唬上家，正規程序走不了，邪門歪道也許會管用。
3
抵押房
房產抵押，指的是把自住房抵押給銀行或者機構獲得貸款，用於經營、投資或者消費，在業內統稱為」房抵貸」。這種貸款通常由貸款中介公司牽線代為辦理，目前，房抵貸最大的用途主要是企業周轉、炒股、炒期貨、房產投資和創業。基本上都屬於風險很大的行業。
去年，我一位朋友看中一套上海浦東的房子，和上家老夫妻談好價格準備付定金，後去交易中心拉產調顯示已抵押，原來這家兒子炒期貨把房子抵押出去了，老夫妻都蒙在鼓裡。
買這種抵押房，最大的風險是，房東可能存在多次抵押，或者是拿到你的房款後不解除抵押，導致你錢房兩空。你應該知道，房屋抵押出去的錢都是用作投資周轉的，根本不可能短期內抽離出來，就算有也會優先用作再投資、再生產，而且，很多真實情況是，這個錢被拿去還債了，三角債不是短期內就可以解決的。
如何避免：走為上策。不要奢望上家會很痛快的順利的註銷抵押後，再與你履行合同。很有可能他還有別的外債和抵押，你的房款也許他根本不會拿去還款，而是挪用解決其它外債了。遇到這種抵押房子就一個詞，拍屁股走人，越快越好。否則你付給上家的房款很有可能會掉入無底洞。那麼如何識別這種抵押房呢？有且只有一個正確辦法：親自去交易中心拉產調，除此之外其它任何辦法都可以作假，你懂的！
如何處理：解約並主張支付違約金。如果你在付完定金或者首付後，才得知房屋已經抵押出去了，那麼，最有效的辦法就是給上家一個短時間期限，比如10天，最多一個月，如果他可以還清貸款註銷抵押，那麼可以繼續履行合同，如果在你給他的期限內，他無法註銷抵押，馬上解約，千萬不要再抱有僥倖心理，更不能繼續支付剩餘房款，並付諸仲裁或者法院，主張他支付違約金。
當然，這裡不包括那種住房按揭貸款的抵押。這種屬於購房抵押，很常見且風險很小。但是還是有一些人會在後臺問我，看中的房子有按揭貸款，要不要買，有沒有風險？
目前，可以說絕大多數人都會採用按揭貸款的方式買房，那麼，在賣掉房屋時很有可能貸款還未還清，這種情況就沒必要像上面的抵押貸款那麼畏首畏尾了。但是，也存在極少數心懷不軌的人，在拿到下家首付後，並沒有去償還貸款而是挪作它用，導致房屋無法交易。那麼這種情況應該如何避免和處理呢？
如何避免：
方法一：讓上家自己出錢還清貸款。在和上家初次談判時，如果上家有按揭貸款還沒有還清，而且金額較大時，你必須表明由於籌措資金的問題，你的首付款不能一次性到帳，貸款必須由上家自己還清。而且你網籤完付給上家的首付金額必須小於上家的還款額。這麼做的理由一個是我上面提到的首付款越少越安全，另一個原因就是讓上家自己出錢還貸，對你來說是最安全的。
方法二：陪同還貸。如果上家堅稱自己沒有錢，必須要用你的首付款來還貸，那麼，你必須讓他提前預約好還貸時間，你全程陪同他去操作，最重要的一點就是，在銀行要刷卡刷走貸款前，你直接將房款轉帳至他還款卡上，然後，看著銀行刷卡還貸。這樣，在你的全程陪同下，就不怕上家將你的房款挪用了。
如果你的房款被上家挪用了，而沒有用於償還房貸，那麼，可以斷定你的房子是買不成了。接下來你所要做的就不是買房，而是如何運用法律武器去要回你的錢。所以說，很多問題只能在預防上下功夫，一旦木已成舟，為時已晚。
4
商住房
2017年初開始，北上廣深一線城市陸續重拳整治商住類公寓項目。這股狂風首先是從上海颳起。1月份開始上海突然暫停上百個商住項目的網籤，然後集中整治了閔行區的27個在售在建商住項目，拆除插層、隔牆、水電煤管道，恢復辦公商業用途。4月21日，上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》。5月17日，又發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。
整治內容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業主未入住的項目，全部要按照商業辦公用房功能進行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續。已入住的項目，整改責任由業主承擔，相關信息記入房屋交易登記系統，今後轉手會受到相應限制，而且支持購房者退房。後臺一位諮詢我的朋友就慘遭這樣的經歷，他在上海金橋購買的精裝酒店公寓，原定2018年3月交付入住，但是現在整個項目還沒有開始裝修，開發商一邊承諾會儘快交房，一邊接受業主退房，因為不整改，這個項目根本就通不過驗收，拿不到大產證。我給他的建議就是趕緊辦理退房手續，省的夜長夢多。
2017年3月26日，北京市住建委聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。3月30日，廣州發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，要求商業辦公類項目不得改變用途。5月12日，深圳商住房出臺新政，規定商住房不得採用住宅設計。2018年7月31日，深圳調控再次收緊，今後商住房只租不售，並且限售5年。
雖然2018年12月19日，廣州針對商服項目有些許放鬆，但是，商住房在我國就是典型的「養魚執法」，可以對你視而不見，但從未說過你合法，整治與否，完全根據實際情況靈活應變。不是不整，時候未到。二線城市的商住政策逐步收緊也是大勢所趨。
建議：商住房已成為歷史。打算通過購買商住逃避限購，或者投資一二線城市的，勸你們徹底打消這個念頭吧。今後的趨勢一定是個人根本無法購買新建商住房，二手商住房也會限制交易。沒有接盤俠，你只能爛在手裡。而且，不能落戶，沒有學區，水電煤商用，出租回報也會越來越低。如果你購買的商住房已經入住，那麼就安心住著吧，別指望升值了，即使打折出售，估計也很難脫手。出租的話，按照北上深不到2％的回報率，40或50年產權到期那天，應該可以收回成本。
5
小產權房
不可否認，小產權房解決了一部分低收入人群的居住問題。截止2017年，我國城鎮中的非法小產權房有73億平米，佔住房總量的24％。其中，情況最為嚴峻的深圳小產權房就多達650萬套，2.6億平米，佔深圳住房總量的50％。北京小產權房數量佔比也超過了20％。
但是，想購買小產權房或者奢望今後小產權房轉正的思想是不可取的。不但現在，而且今後國家都會嚴令禁止小產權房的交易。我國的土地所有制結構，分為國有土地和集體土地兩種。普通商品房是建在城市裡國有土地上的房子，建在農村集體土地上用於對外銷售的就是小產權房。由於沒有繳納土地出讓金，這種在農民宅基地上建的房子無法辦理土地證和房產證，產權不受法律保護。而且，今後遇到拆遷等情況，也不能依法得到相應的補償。所以，千萬不要相信中介的說辭，貪便宜圖僥倖購買小產權房。
建議：貸款買商品房是正路，歪門邪道不要走。除非小產權房的價格極為便宜，相當於付租金，可以考慮購買。我的一個同事親戚，2009年在上海松江花20多萬，買了一棟農村的小產權別墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何樂而不為呢。
6
法拍房
由於目前我國一線、絕大多數二線和部分強三線城市都執行了限購，就有人建議通過購買法院拍賣的房子來破限購。的確，不限購是法拍房的最大優勢，而且法拍房起拍價格通常是市場價的七成，所以，很多人都躍躍欲試。
法拍房通常由以下四種情況產生：一是炒房客斷供，被銀行起訴，法院拍賣後用於償還銀行貸款。二是有債務糾紛的公司破產，法院將其持有房產拍賣償還外債。三是在個人的民間借貸中，用房產作為抵押物，到期無法還款時，如果房產過戶存在問題，只能由法院拍賣。四是在刑事案件中，如果被判處沒收個人全部財產，那麼沒收的房產會以拍賣的方式收歸國庫。
法拍房雖然有不限購和價格低的好處，但是購買風險是遠遠大於優勢。以下這五點你務必需要提前明了：
一是法拍房極可能會出現多次抵押的情況，而且，很多民間借貸是無法通過機構提前查詢的到的，購買後可能會捲入其它債務糾紛。二是如果房屋中原本的房東家人或者租客以唯一住房為由拒絕搬走，法院是無法強制執行騰空房屋的。三是法拍房不允許貸款，中標一周後必須全款交齊。四是法院只負責拍賣，不負責遷戶口，如果房東的戶口不能遷出，那房子的戶口和學位你都無法享受。五是法拍房的所有過戶稅費都由買受人承擔，如果你買到有遺產稅的房子，那就虧大了。當然還有原業主拖欠的物業費、水電煤費用也不是一筆小數。
建議：我的建議很明確，堅決不買。如果不是公司行為的話，個人購買法拍房絕對是吃飽了撐的。
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抵債房
當下，在一二線城市，套路貸、高利貸的犯罪新聞不絕於耳。其實，事件本質上是通過小額貸款公司與被害人籤訂借款合同，製造民間借貸假象，並威逼利誘受害人籤訂房屋抵押合同，房屋委託出售協議，同時通過公證，再將房子轉手獲利的騙局。這種犯罪的最終目的只有一個，就是騙取房產並出售套現。作為買房人來說，其實，這種騙局很容易識破。如果你買房子的過程中，始終沒有看到房東本人出現，而是第三方全權委託人持有一整套合同、委託書、公證書在和你交易，那麼你就要小心了。這種房屋交易本身就屬於違法行為，即使過戶完成，也極有可能視為無效。
建議：看房買房時，謹記一點：付款、籤合同務必要和房東當面進行。雖然也存在一些業主在國外不能回國的特例，但是小心駛得萬年船，全權委託的房子不買也罷。
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全權代理房
全權代理的房子通常分為兩種情況：一是個人委託代理，二是中介委託代理。前面我們提到的以房抵債的套路貸嫌疑人就是個人委託代理。中介委託代理的房子通常發生在房東常住國外或者年老臥床的情況下，那麼房東會全權委託中介機構代替他籤約交易，全權委託的中介必須有房東的書面授權書，產證原件和身份證明。
買全權代理房子最大的風險就是見不到房東，代理人拿的所有證件都可以作假，即使拿著貨真價實的公證書，也難保不出現問題，說不定你正在扮演一個銷贓對象。
建議：不買是最保險最明智的選擇。如果你是專業投資者，或者知道房子的內幕，那可以以很便宜的價格拿下。如果你非這套房子不買，但是又不太懂行，那麼記住一點：房款必須匯入房東本人的銀行帳戶，千萬不要匯給中介或者代理人。即使全權委託是真實的，你也很難保證代理人不會把房款挪用或者捲款逃跑。
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背景複雜的房子
我非常信奉一句話：藝術來源於生活，但是生活遠高於藝術。現實社會中，有些房子的背景經歷的複雜程度你根本無法想像。這種房子很可能就是個坑，即使房東中介沒有故意坑你，你也算不清楚其中的人物關係和稅費關係，再加上繼承、法院判決、抵押等等錯綜複雜的關係，就算是房東自己也說不清楚。只有進了交易中心，才能知道能不能過戶，缺哪些手續，繳多少稅。但是為時已晚，因為此時你首付款已付。
建議：如果你政策法規不精通，不具備專業知識，那麼就不要以身試法了，否則你就是在賭博。因為你根本沒辦法完全掌握房子的全部信息，由於信息不對稱，你就無法做出正確的判斷。只要是感覺房東高深莫測，房子歷史源遠流長，家族成員各懷鬼胎的，那麼奉勸你，有多遠走多遠。
10
一房多賣的房子
一房多賣的新聞我們絕對不陌生，尤其是在10年前，近年來，網籤系統的運用，可以說避免了絕大多數的一房多賣的現象，但是，只要上家本著坑你的心，作為買房人的你還是根本沒有招架之力的。
一房多賣通常的做法就是，上家讓你查看房產證後和你籤定金協議，收取你大額定金，然後逃之夭夭，再去騙其它下家。更有甚者，做個假的房產證和你籤完合同後，騙取你的首付款，然後消失。
如何避免：
方法一：付定金押產證。避免一房多賣，最有效的方法就是下家在籤完定金協議付完定金後，當場要求上家把房產證原件壓在中介保險箱內。這樣他就不能再去招搖撞騙了。假如上家就是不肯在這個時候交出產證，那麼你可以考慮加大定金金額，比如原本商量好付5萬定金，你增加到10萬，增加到20萬，讓上家看到你的誠心，大多數人在真金白銀面前是會低頭的。
方法二：提前網籤鎖定。如果上家還是不肯交出產證，那麼我教你個好辦法：你和中介商量好，在籤完定金協議付完定金後，由中介在電腦網籤系統中提前網籤，只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了，用系統鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣他人了，因為一旦其他中介登錄網籤系統，就會發現該房屋已售，不能再次網籤，只能繼續完成你與上家的交易。
所以，假如你發現房東始終不肯拿出房產證，或者收到大額定金後還是不肯交出房產證，那你就要小心了，提前想好退路、留好證據，實在沒有把握，房子不買也罷。
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兇宅
如果讓所有買房人給未知風險做個排名，那麼兇宅很可能就是第一名。官司也會有結束的一天，但是買到兇宅你就很難脫手了，而且還會搞得精疲力盡，影響一家人的運氣。
我身邊就有這樣一個活生生的例子：我同事的親姐姐，2000年初在上海老靜安黃金地段購置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位韓國留學生猝死在了房間裡，2天後才被發現，警察一來，搞得全小區人盡皆知，這4年間房子只能空關，賣不掉也租不出，雖然房子升值了10倍，但是不能變現的房子就是一堆磚頭，毫無價值。後經多次調解無果後，前年開始他姐姐與中介和房客父母打起了跨國官司，要求賠償損失，至今仍未完全解決。
如何避免：眼觀六路、耳聽八方。我在之前的文章中也提到過，避免買到兇宅只有一個方法：和鄰居保安居委打聽房子的過往情況。雖然現在的小區，鄰居間交情很淡了，但是如果是兇宅，絕對是無人不知的，只是人家是否願意主動告訴你而已。帶包中華，帶點水果，到鄰居家、門衛保安和居委會坐一坐，沒有打聽不到的事，別說兇宅了，整棟樓的八卦都能掌握。假如，這樣不幸的事發生在你自己的房子裡，也別故意隱瞞賣給別人，否則即使過完戶，下家今後鬧到法院，同樣會判決買賣無效。
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「鳳變冰」的房子
這裡指的是新裝修後無人居住的二手房，不包括一手房。有些朋友買房子，為了省去裝修的麻煩，首選裝修好、保養好的房子，這個無可厚非。但是要千萬小心那種剛剛裝修一新，但是房東卻沒有入住的房子。這種房子在業內稱之為「鳳變冰」。也就是原先曾是不堪入目的鳳姐房，通過簡裝變成冰冰房，然後再高價出售，房價增值部分遠遠高於裝修標準。更為關鍵的是，裝修的所有材料都是最差，最不環保的東西，水電煤暖等隱蔽工程更是一塌糊塗。房東不但可以把原本賣不掉的老破小高價賣掉，還可以賺取巨額利潤。這種房子，你買來敢住嗎，還是買來再砸掉重裝呢？
建議：對於房東自己居住過的新裝修房，可以放心購買，而從未入住的新裝修房，一定要謹慎。畢竟，裝修前打算自住，裝完又想賣掉的房東太少了。如果你只是單純的看中房子的學區、房型等，買入價格也一定要按照毛坯來砍價哦。
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緊臨棚戶區或者待拆地塊的房子
不論一手房還是二手房，大家買房時應該有過這樣的體驗，就是計劃購買的樓盤旁邊有一塊空地、待拆的工業廠房或者棚戶區。這時，就要小心了，因為這裡遲早會有新的建築拔地而起，如果你計劃買的房子緊靠這個地塊，那麼現在貌似無敵的採光和視野將來都會被他「一掃而光」。其實，很多分期開發的樓盤都存在這個潛規則：北側的房子先開盤先賣，因為南側的房子建成後，北側房子就很難出手了。
建議：如果發現這種情況，務必要到規劃部門的網站上查詢方案公示。如果根本查不到，或者還沒有規劃，那麼最好別買。否則，將來自己住的不舒服，而且還不好轉手。即使要買，也要買高區，至少採光還能有所保障。
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靠近高架的房子
靠近高架和地鐵輕軌的房子，優點是視野好、採光好，一覽眾山小的感覺。但是，最大的問題就是噪音。地鐵輕軌還有運營時間，一般為6點～23點，晚上睡覺能逃過一劫。如果是高架，則噪音是24小時不間斷的，而且聲音是向上傳播的，長期忍受那種嗡嗡嗡的低頻聲音，對健康和情緒很不利。尤其下雨天，車輪碾壓水聲的噪音至少增加一倍。
建議：別聽中介瞎忽悠，裝中空隔音窗也無濟於事，所以最好別買。要買也要砍到最低價，因為，你賣出的那天，一樣會有人來砍價。
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靠近變電站的房子
相信大多數朋友都知道，房子靠近變電站不好，但是很少有人說的清楚原因。我的工作就於此相關，多次參與說服小區居民變電站不會影響身體健康。目前，上海全市都在實施架空線入地工程，配建的10kV配電站選址就是最大難點，絕大多數小區居民都會強烈反抗建在小區周邊。
通常情況下，房齡較新的小區內的電站是10kV用戶站，為小區住戶供電所用，沒有輻射影響。但是，商住混合型小區或者舊小區內，可能會布置35kV、110kV、220kV開關站或者變電站，這種變電站會有一定輻射，因此，環保和規劃要求是電站外牆距離小區樓房外牆不低於20米。新建小區可以滿足，但是老舊小區就難保證了。就算不滿足環保要求，電力公司同樣會拿出沒有輻射的報告安撫百姓。但事實卻是，電力公司的領導和員工從來都不會買這樣的房子。
另外還有一種是高壓走廊，就是非常高大的電力支架和高壓架空線，通常為110kV和220kV，沒有輻射影響，但是影響景觀。
建議：不管是10kV配電站還是35kV以上的變電站，所購房子距離越遠越好。因為已經不僅僅是健康問題了，而是影響到你房子的價值和變現。退一萬步講，即使你打折買到這樣的房子，將來出手也是問題，這個便宜撿不得。
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緊靠地鐵線路的房子
很多樓盤都在賣力宣傳地鐵沿線、地鐵零距離。殊不知，零距離只是看上去很美罷了，因為緊靠地鐵線路的房子，在地鐵開過的時候可能會有震動。這種房子通常是沿馬路的，道路下剛好有地鐵隧道經過，不論新舊、不論高低，只要頻率接近，就會產生共振。我朋友的鄰居家就有此問題，而且是10年房齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開過時，水面就會顫抖，睡覺時也會有「轟隆轟隆」感覺。當然不會影響房屋質量安全，但是，沒人願意一輩子住在這樣的房子裡。
建議：這種房子中介和上家是絕對不會告訴你的。如果恰巧你也不懂，那只能啞巴吃黃連了。看房時，帶瓶礦泉水是不錯的選擇，再和鄰居打聽下更保險。最好的地鐵房是出門200米，而不是緊鄰地鐵。
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冬至沒陽光的房子
眾所周知，我國處於北半球。國內所有的房子都是夏天太陽垂直照射，冬天傾斜照射。而且，冬至那一天是太陽傾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。簡言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，買房時要注意了。對於前方有高樓的房子，最好的選房季節是冬天，而不是夏天。
建議：當然，買房不可能完全按照季節來選房，畢竟房價不等人啊。但是，如果樓棟間隔很近，你買的又是低區，那即使夏天日照可以，很可能冬天就完全沒有陽光。這種在老舊小區很常見，畢竟新樓盤都有嚴格的日照設計規範。
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靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉站的房子
垃圾焚燒會產生二噁英，垃圾中轉會臭氣燻天。只有身臨其境才有切身感受。上海江橋和浦東御橋垃圾焚燒廠周邊有大量的居民區，房價上不去就是這個原因。上海老靜安昌化路海防路的垃圾中轉站周邊方圓500米半徑夏天都不能開窗。
建議：買房子是腦力活，也是體力活。在小區周圍多走走，多看看，多問問，絕對有好處。
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臨近不吉利樓堂會館的房子
通常認為，臨近法院、公安、消防、政府不好，其實還是可以接受的。但是，如果臨近醫院、寺廟、火葬場、公墓、監獄就絕對不能容忍了。上海普陀有個玉佛城小區非常有名，因為它靠近玉佛寺，經常莫名其妙的出現意外死亡事件，房價也是周邊最低的。
建議：大陸畢竟不是香港，香港人對火葬場、棺材鋪周圍的房子趨之若鶩，並不代表大陸人就好這口。不要貪便宜，不要相信任何人，眼見為實，耳聽為虛。
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頂層的房子
頂層住宅通常會有漏雨和隔熱的問題，大家都知道。在上海，還有一種平改坡的老公房，可以解決漏雨的問題，但是隔熱效果不是很好。除非是頂層複式價格較貴外，其它頂層一定是最便宜的就是這個道理。
建議：有錢就買頂層複式。除此之外，頂樓除了便宜外，沒有其它好處。
以上就是我這麼多年以來，看房選房近千套，親身經歷和耳濡目染的經驗所得，如果你能全部掌握，你的買房之路一定會事半功倍、順風順水。
2019年，假如你打算買房或者置換，請務必謹記兩點：一是盯緊當地樓市政策，二是反覆研習我的三部曲《買賣篇》、《中介篇》和今天的《選房篇》
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