【獨家】亞洲最賺錢購物中心香港海港城 市值1600億!

搜鋪網消息：若想解讀香港商業地產近五十年發展歷史，那海港城必然不能錯過。作為目前堪稱中國業績表現最佳、香港最大的購物中心以及九龍倉集團旗下標杆項目，香港海港城讓所有內地項目望塵莫及。

2012年，海港城（不包括酒店），營業額為62.43億元，按年升14%，營業盈利則是上升13%至53.67億元。2012租戶零售銷售總額達310億元，按年升13%。項目市值在2012年底獲重估後為1250億元，服務式住宅，營業額增加3%至3.1億元。寫字樓營業額則升6%至17.1億元。商場營業額增長13%至42.23億元，商場的租戶零售銷售總額仍能錄得16%增長，達到155億元。商場營業額佔香港整體2012年零售業銷售總額的6.9%，為集團帶來36億元商場租金收入。

2013年，海港城（不包括酒店）收入增加14%，達79.99億港元，營業盈利增加15%至61.89億港元。海港城的市值（三間酒店不計在內）已在2013年年底時獲重估為1380億港元，較2012年增加10%，佔集團營業資產的36%。同時，海港城商場部分2013年的銷售總額創新紀錄，達338億港元，每月每平方尺的銷售額達2814港元。十二月份更刷新每平方尺平均銷售額逾4210港元的紀錄。海港城在香港零售業銷售總額的市場佔有率維持於6.8%，商場部分的收入增加16%至49.09億港元。

2014年，海港城（不包括酒店）收入增加14%至89.96億港元，其中商場部分收入56.74億港元。並且，在零售市場不行的情況下，海港城商場的銷售額上升3.4%至350億港元，市場佔有率進一步擴大至7.1%。此外，在2014年年底，海港城的市值已為1600億港元，較2013年上升16%，佔九龍倉集團營業資產的38%。而Uniqlo位於九龍區面積最大的旗艦店、面積達37000平方尺的Page One全概念店和佔地三層的Versace全概念店也已陸續開幕。

在這期間，歷經不斷改造擴建，海港城於短短12年間，總零售額由2003年的47億港元迅速攀升至2014年的350億，創造出增長7.4倍的驕人業績。

而在2015年上半年，海港城（不包括酒店）收入增加8%至42.84億港元，營業利潤增加7%至37.79億港元，其中商場收入增長7%至29.93億港元，且出租率仍維持在近100%。不過由於受到反水客、示威遊行等活動影響，曾經是大陸豪客訪港必逛之地的海港城也受了不少損失，截止2015年6月底海港城零售銷售額下跌7.1%至156億港幣。但這對於同行業其他項目來說，仍然相當可觀。

香港海港城

規劃——商場劃分

在維多利亞港海旁聳立四十多年至今，香港海港城從點到圈、從小到大，發展至今，商場面積已達20萬平方米，擁有超過450家各類型商店，包括五十多間餐廳及兩間電影院。商場以外還有三間星級酒店、服務式住宅、高級私人會所、十座寫字樓及郵輪碼頭。每逢星期六及星期日，都會有逾15萬人次進入商場，當中包括當地居民、外地遊客，及大陸自由行人士。而平日亦有超過6萬人於上蓋的辦公室大樓上班。

在整體規劃上，海港城是由4個部分組成的建築群，分別為海運大廈、馬哥孛羅香港酒店、海洋中心和港威大廈。由九龍倉碼頭分階段重建而成。最早的部分海運大廈於1966年落成，附設國際郵輪碼頭。整個建築群則於1980年代成形。

香港海港城商場則由五個區域組成，包括港威商場、海洋中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場及星光城，店鋪種類包羅萬有，匯聚超過千個時裝、美容、鐘錶及生活潮流等國際品牌，是世界各地遊客夢寐以求的購物天堂。

其中，既不乏AquascutumJunior、ASH、國際知名的義大利運動鞋品牌Superga、ZegnaSport及日本動畫電影商品宮崎駿專門店、Zara Home等品牌在海港城開設香港首店，也不乏C』estlaBCafé、法式蛋糕店Pierre Herme Paris、著名韓國餐廳伽倻、高級義大利咖啡館Illy、著名巴黎甜品店Fauchon及以鴨為主題的摩登中菜館美中·鴨子等加盟，還有不少世界知名品牌在此連開兩店，諸如義大利著名奢侈品牌FENDI（兩店分別位於海洋中心2層、港威商場地下），男士高檔化妝保養品牌Aramis（兩店分別位於港威商場、馬哥孛羅香港酒店商場），來自美國的「裸妝皇后」BOBBI BROWN（兩店分別位於馬哥孛羅香港酒店商場、海運大廈）......

掃描——購物區域

海港城·海運大廈

海運大廈原址屬於九龍倉碼頭的一部分，位於香港九龍尖沙咀，於1966年3月22日開幕，除碼頭外，還包括1萬平方尺的寫字樓，以及64.8萬平方尺的商場。1960年代，九龍倉集團決定將碼頭用地分批重新發展。1963年，九龍倉碼頭獲香港政府資助，斥資7000多萬元將原有的第一號碼頭重建為樓高4層的海運大廈，成為最早重建完成的建築。在1960年代，海運大廈是當時全亞洲第一個購物商場，也是香港僅有和最早落成的大型商場，其中商場名為海港塢，商場通道以「南丫島廊」，「長洲廊」，「鴨脷洲廊」等作為分區。

海運大廈

1987年，海運大廈進行首次龐大翻新工程，形成如今面貌，玩具反鬥城的艦艇店（曾經是全港唯一且面積最大的分店）亦在1986年設在商場內。2003年，海運大廈進行第二次龐大翻新工程，包括將地下至一樓的連卡佛百貨公司搬遷至馬哥孛羅香港酒店，原址改建為多間兒童店鋪、特色食肆及在一樓設立大型化妝品百貨公司Faces。2008年6月，海運大廈進行第三次翻新工程，包括更換商場地板、假天花、更換及新增四條扶手電梯，務求將遊人的「購物體驗」限於店鋪內。2013年，海運大廈進行第四次翻新工程，包括翻新原本的中庭部分，並更換兩組扶手電梯。2015年9月末，主力店連卡佛百貨Facesss化妝品世界經過3階段翻新後，設20家國際知名品牌的香氛專區。

2012年6月5日，九倉表示續租後將會興建一座4層高的新翼大樓，以提供更完備的郵輪營運設施和更多商業設施。消息指，九倉可能會翻新商場及重組商鋪組合，增加租金收入。此外，2010年時地政總署已批准海運大廈的擴建圖則，可增建4層，合共增加9.42萬方呎樓面；2012年公布的新租約更加碼，樓面面積上限增加至92.2萬方呎，較現時65.8 萬方呎增加26萬方呎，即大增42%。

另外，九倉計劃於海運大廈末端，興建一個總樓面面積8752平方米的四層新大樓，以應付政府所要求的新郵輪客運要求，當中約3000平方米樓面面積用於政府及郵輪碼頭設施，包括海關及出入境設施、檢疫區以及一個行李提取區。而現有大樓1121平方米的商業樓面將會拆除。總括而言，在新租約下，海運大廈可供用作商業用途的樓面總面積為5.06萬平方米，較現時圖則的約4.6萬平方米，增加了4631平方米。

消息指，新增的4631平方米麵積中，有59%用作包括商場及食肆等商業用途，而41%用於興建郵輪碼頭設施。

TIPS：海運大廈還是香港唯一的郵輪碼頭所在地。不少著名郵輪曾在海運大廈停泊，包括曾是世界最大郵輪的伊利沙伯二世號。2013年5月2日至6月9日，一隻高16.5米的充氣黃色橡皮鴨被放置在海港城海運大廈對面的海上展示，吸引了大批遊人到場觀賞。

截至目前，海運大廈共分為地下的kid-x、二樓的sport-X和三樓的LCX，分別設有兒童用品、運動用品和年青人服裝。

一樓（kidX）

一樓在80年代已設有連卡佛百貨公司、天祥百貨、馬利奧餐廳、必勝客及玩具反鬥城的艦艇店。此外，場內亦設有多間兒童服裝及用品專門店。到了2003年冬季，連卡佛百貨公司搬遷至馬哥孛羅香港酒店，地下便命名為kidX，佔地超過16萬平方尺，雲集40多間兒童服裝/用品專賣店。初期更設有PlayStation專門店（已在2005年結業）。原本連卡佛位置改建為多間高級食肆及名牌兒童服裝店，還新增一條通道來往尖沙咀天星碼頭，使人流上升。

二樓（sportsX）

二樓為海運大廈主入口，設有通道連接海洋中心及連卡佛。該層以高級鐘錶珠寶為主，包括周大福、雅典表、太子珠寶鐘錶、三寶鐘錶珠寶及VERTU等。同時亦設Facesss美容專區，擁有百餘個化妝、美容及香水品牌。二樓設三個中庭，其中一個常作車展之用。二樓盡頭為（sportsX），設全港最大超級運動店Gigasports及多間運動品牌，包括Fila、New Balance、adidas、Ashworth、Callaway Golf Apparel、Columbia、Nautica、Pearly Gates及Timberland等。該處亦設旅客候船大堂。

FACES美容專區

sportsX設籃球場

三樓（LCX）

三樓以時尚品牌為主，租戶包括Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Y-3、Moussy、Calvin Klein及Vivienne Westwood等。其餘範圍於2002年開設LCX，為年青人購物、飲食及文娛活動的專區。該處分別在2007年、2010年及2013年進行租戶重組。現主要租戶包括American Eagle Outfitters、Bauhaus、Guess、Replay及Stage等。LCX盡頭為Xplus，主要以銷售潮流玩意及型格家居為主，並設有一間Starbucks，顧客可在該處欣賞維港景色。三樓亦設多間海景餐廳，包括AL MOLO、BLT Steak、牛角日本燒肉專門店、板長壽司、金不換泰國餐廳及金牛苑越南菜館等。2013年6月21日，宮崎駿動畫專門店「どんぐり共和國」開業，香港店更設有多款限定版商品發售。

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海運大廈3樓LCX

四樓及天台

四樓及天台為停車場，當中天台停車場為不少電影的拍攝場地、以及攝影發燒友拍攝維港的最佳地點之一。該停車場亦是海港城唯一可讓公眾泊車的地方。

海港城·港威商場

港威大廈及商場前身是海港城的服務式住宅仙桃閣、品蘭閣、舊秀棠閣、桂芝閣及班桃閣，及舊海洋廊購物商場，於1981年及1983年落成。當時商場租戶包括新同樂魚翅酒家及家具店等。後來服務式住宅建築群於1991年12月分階段拆卸。到了1999年12月，整個港威大廈建築工程才正式完工。其中，港威商場由三部分組成，包括1995年建成的港威大廈第一期、1998年10月建成的港威大廈第二期以及於1981年落成的海洋廊購物商場剩餘部分組成。商場樓高4層。

在業態組合上，除了一期部分設有嘉禾港威電影城，內設3間影院之外。港威商場一樓至二樓主要為高級名店及特色食肆，一樓部分店鋪更可欣賞維港景色。商場亦設有通道連接海洋中心及新港中心。商場二樓設有多間名店。三樓設有佔地30000呎的citysuper大型超級市場，為港威商場最大租戶之一。citysuper附近也設有PageOne書店及通道前往辦公室樓層。三樓其他店鋪包括香港唱片專門店、屈臣氏、Uniqlo、GAP、禮品店、花店、家具店和數間食肆。商場四樓為鴻星海鮮酒家。

港威大廈

港威商場

當然，為了保持緊跟時尚潮流的腳步，自2011年起，港威大廈開始分階段進行翻新及改建工程，原有港威大廈的一座及二座大堂中庭，商場通道及扶手電梯被拆卸後，於2012年末改為義大利名牌Giorgio Armani專門店，範圍包括地下連1樓複式鋪，佔地約1.5萬平方呎，以月租逾1000萬元預租。另一部分設香港首間ZARA Home專門店，佔地7500平方呎，於2013年10月末開業。翻新後格調以白色為主調，特色欠奉，與名店優雅高貴的設計形成強烈對比，讓顧客購物體驗僅限於商店。而寫字樓大堂亦加設閘機。2012年起，海洋廊購物商場及寫字樓大堂部分，進行翻新假天花及通道工程。到2014年9月，原有的PageOne書店結業後，將於2015年12月改為日本SHIBUYA 109百貨香港·海港城店，佔地8400平方呎，設13個品牌，當中有10個品牌為第一次登陸香港。

而在2012年至2013年間，發展商還將世界商業中心5至10樓的寫字樓部分，以及港威商場3樓延伸部分，改造成8萬多呎的零售面積，前者吸引多個國際知名化妝品牌進駐，後者亦提供近萬呎零售面積。新租戶包括GAP及2014年4月17日開業的Uniqlo旗艦店，達18000平方呎。

Uniqlo旗艦店

原有的PageOne於2014年9月30日搬遷至由寫字樓面積改建而成的3.5萬平方呎概念店，除出售書籍外，還設自家品牌餐廳「Forestry」，為書迷帶來嶄新體驗。運動品牌Nike亦於新零售空間設立旗下全球第2間概念店Nike Kicks Lounge，主攻波鞋銷售，佔地逾3000平方呎。

未來三至五年，集團將繼續進行改建，把寫字樓部分空間改建成鋪位，以提供更多零售空間，涉及的樓面多達一萬平方呎。預計改建完成後，將可陸續租予其他連鎖品牌，作為它們的旗艦店，讓顧客有不同體驗。

海港城·海洋中心

海洋中心建築分兩部分，向海一面設計呈半圓形，在香港建築物中較為罕有，連同旁邊成H型的馬可孛羅香港酒店，在高空望下就像代表香港的英文簡寫HK。海洋中心於1977年落成，當時入口位於廣東道4號（2006年翻新後移右至5號），上層為寫字樓，下層設有四層商場，連接海運大廈及海洋廊（後來改為併入港威商場）部分，商場半圓形通道以船艙內設計為主。其商場曾經是當年香港其中一個主要商場，在80年代店鋪除了有時裝店外，還有不少著名家私店及歐洲品牌電器店陳列室。百佳超級市場亦曾在此商場設有分店（後期由馬莎百貨取代）。

商場內部曾經進行多次翻新。2006年初，九龍倉以二億港元為海洋中心一樓及四樓進行翻新工程，並且將一樓停車場改建為多間零售店及食肆，車位數目雖減少68個，但零售樓面卻大增三萬方呎。2007年初更將海洋中心二樓及三樓進行地臺及假天花更換工程。

海洋中心

商戶及樓層分布

海洋中心地下除了設有前往寫字樓的升降機大堂及前往停車場的通道外，亦設有香港首間路易·威登旗艦店，於2000年3月開業。地下在2006年翻新前更設有一間Olivers Super Sandwiches食肆，但最後因翻新工程結業，原址成為扶手電梯一部分。現有的店鋪除了路易·威登外，還有Chanel及Salvatore Ferragamo。

一樓在2006年翻新前大部分範圍均是停車場，其餘部分為馬莎百貨香港旗艦店及食肆。2006年8月翻新後，原有的停車場被改建為多間高級時尚服飾品牌，包括JilSander、Moschino、Jean Paul Gaultier及Valentino等。此外，商場中央位置更興建了新中庭及多部扶手電梯。

二樓設有多間高級國際化時尚服飾品牌，包括Aquascutum、BALLY、CELINE、Cerruti 1881、Longchamp、Max&Co等。百貨公司馬莎百貨也設有分店（即香港旗艦店）。該層設有多條通道連接海運大廈及港威商場部分，還有三個升降機大堂連接高層寫字樓。在2005年翻新前，商場中央設有中庭及西餐廳，翻新後原址成為扶手電梯的交叉點。2007年起，連接港威大廈的位置加設了「海港城‧美術館」，定期展出世界各國的美術品。

二樓「海港城‧美術館」

三樓在1980年代至1990年代初有不少著名家具店及歐洲品牌電器店陳列室，包括設計2000，Amazing Grace家私店，太平家庭電器陳列室及辰衡書店等。因此人流顯得特別冷清。不過在2004年年中，不少家具店被連鎖電器店取代。多間連鎖店包括豐澤電器，中原電器及AV Life等，使人流量顯著上升。2009年7月，開設佔地8000呎的太子珠寶鐘錶專門店。三樓設有多條通道連接海運大廈及港威商場部分，還有三個升降機大堂連接高層寫字樓。

四樓曾開設海洋皇宮大酒樓夜總會，是香港最大規模的中式酒樓夜總會之一。佔地4萬平方呎，設有大禮堂及貴賓房，共可筵開218圍。到了2005年4月17日後結業後，原址曾進行大型改建工程，於2007年11月落成。翻新後設有3間特色食肆、一間美容中心和佔地11000呎的無印良品旗艦店。遊人更可以到戶外平臺欣賞維港景色。

海洋中心二樓平臺

海港城·星光城

星光城所位於的星光行物業的歷史頗有些糾葛。由商人霍英東、何鴻燊、何添、關啟明、鍾明輝等4個財團各出資25%，投資3000萬港元興建。後被以3750萬賣予置地。市政局曾經於1975年租用星光行為新成立的香港博物館（今香港歷史博物館）為館址，直至1983年遷出。

大廈業權幾經易手，其中地庫及其地面出口，部分機房樓面現仍由信德集團擁有，並命名為星光廣場，由不同管理公司管理。2005年9月，九龍倉集團旗下海港企業以2.8億購入寶光實業持有的2樓至4樓約5.1萬方呎部分樓面作出租用途。當年2樓部分由星光電腦城租用，3樓佔地1.9萬方呎樓面由商務印書館租用。待商務印書館及星光電腦城於2007年5月結業後，2樓及3樓商場於2008年8月更名為星光城（Star City），並與海港城海運大廈連通，由海港城負責管理。

現在，商場樓高4層，分為東翼西翼兩部分。地庫設意粉屋、大家樂及麥當勞；地下設同類型商鋪，包括許留山、周大福、屈臣氏、A/X Armani Exchange等。1樓為二手名牌店Brand Off；2樓至3樓共3.9萬方呎樓面為誠品生活。場內有各種中西食肆可供選擇，包括美心旗下的翠園、潮庭、星巴克咖啡及北京樓。三樓還有天橋接駁馬哥孛羅香港酒店商場。

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星光城2至3樓設共3.9萬方呎的誠品生活

星光城其他區域

海港城·馬哥孛羅香港酒店商場

馬哥孛羅香港酒店於1969年開業，為香港3間馬哥孛羅酒店之一。而其下層的馬哥孛羅香港酒店商場，則是海港城的一部分。商場佔地6萬5千平方尺，位於廣東道的最新連卡佛旗艦店（Lane Crawford）已於2003年5月開業，店內薈集了各地潮流男女裝品牌、家居時尚。此外，專售流行家居飾品的「G.O.D.住好啲」亦為顧客提供更型更新的美化家居專門店選擇。海運戲院亦為城中少數具數百座位的大型電影院。

附：香港海港城各購物區域品牌進駐表

（搜鋪網商業地產研究院/劉萍萍 整理報導；轉載引用請務必註明出處！）

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