轉自：地產財稅刊
目錄
一、項目基本情況
二、項目籌劃總體思路
三、具體籌劃方案
1、開發準備環節的稅收籌劃
2、開發建設環節的稅收籌劃
3、房產銷售環節的稅收籌劃
4、售後清算環節的稅收籌劃
5、後續管理環節的稅收籌劃
一、項目基本情況
（一）已建項目
嘉業 海灣位於南*市國家經濟技術開發區黃湖西路與海南路交匯處。項目總佔地面積114.24畝，總建築面積約170000平米。該項目分兩期建設完成。一期佔地面積為38129.6㎡，二期佔地面積為38034.1㎡。
項目一期於2011年7月30日開工，，於2015年4月25日項目二期全部竣工交付業主使用。產品包括普通住宅、商業等非普通住宅、公建配套設施、地下建築等，項目規劃指標如下：
（1）總建築面積：169590平方米；
（2）容積率：1.5
（3）公建配套設施面積：2370.07平方米；
（4）可售面積：113402.93平方米，其中：
普通住宅面積 91588.8平方米
非普通住宅面積 21814.13平方米
停車場面積 55344.71平方米
（二）擬建項目
蛟湖經典擬建於南*市國家經濟技術開發區雙港東路處。項目數據在案例中有具體說明，在此不再累述。
二、項目籌劃總體思路
嘉業 海灣位於南*市國家經濟技術開發區的黃金地帶，2011年南*市區房地產均價已經突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區均價已經向10000元/平米的成交均價邁進，該年南*市整體供應量不足，2011年基本沒有剩餘存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區特別是鍾情於紅谷灘中心區的剛性購房者極大地向嘉業 海棠灣項目所在的區域轉移。因此，一期竣工當年，項目二期於11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術及每戶達10%左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標高出10%-15%。嘉業 海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰又極具代表性。
蛟湖經典擬建於南*市國家經濟技術開發區雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業提供合理的稅收籌劃建議，有利於企業減少納稅成本，提高企業利潤率，從而提高企業的市場競爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。
從實際出發，通過不同的經營環節，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。方案從開發準備、開發建設、銷售環節、清算環節和後續管理這五個環節著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。
三、具體籌劃方案
1、開發準備環節的稅收籌劃
在擬建蛟湖經典住宅小區的預算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其餘1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協議出讓方式取得的土地使用權成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用於拆遷安置的房屋面積5000平方米。
【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：
方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標準確定契稅的計稅依據。
回遷部分契稅的計稅依據為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元
拆遷戶貨幣補償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元
全部契稅計稅依據為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元
方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據。
即回遷部分契稅的計稅依據為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元
全部契稅計稅依據為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元
2、開發建設環節的稅收籌劃
（一）融資方式的稅務籌劃
嘉業公司的金域海棠項目中，對土地增值稅彙算中利息的扣除計算方法選擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權所支付的金額為6700萬元，開發成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。
【分析】
方案一：據實扣除：
扣除額=（6700+40000）×5%+1680=4015萬元
方案二：定率扣除:
扣除額=（6700+40000）×10%=4670萬元
【結論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大於方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在彙算清繳時應選擇方案二，那麼企業就不能合理分攤利息費用或不能提供金融機構的證明。
（二）建房方式的稅務籌劃
嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現有兩個方案如下(均採用營改增後的簡易計稅法)：
【分析】
方案一：自建自銷
嘉業公司將該項目作為商品房用於直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目徵稅，涉及土地增值稅。
銷售收入（含增值稅）：50000萬元
銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元
銷項稅額：47619×5%=2381萬元
城建稅及教育費附加：2381×（7%+3%+2%）=286萬元
印花稅：50000×0.0005=25萬元
土地增值稅：
扣除項=29280×（1+10%+20%）+286=38350萬元
增值額=47619-38350=9269萬元
增值率=9269/38350=24%
土地增值稅：9269×30%=2780萬元
淨收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元
方案二：代建
嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用於職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業公司與綠地公司籤訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責採購大部分的建築材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建築面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入徵稅，不涉及土地增值稅。
該房地產公司轉讓該地塊的損益如下：
銷售收入（含增值稅）：10000萬元
銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元
銷項稅額：9524 ×5%=476萬元
城建稅及教育費附加：476×（7%+3%+2%）=57萬元
印花稅：10000×0.0005=5 萬元
土地增值稅：
扣除項=7280×（1+10%）+57=8065萬元
增值額=9524-8065=1459萬元
增值率=1459/8065=18%
土地增值稅=1459×30%=438萬元
淨收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元
（該房地產公司代建服務損益如下：）
代建收入（含增值稅）：22500萬元
代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元
代建增值稅：21429×5%=1071萬元
代建城建稅及教育費附加：1071×（7%+3%+2%）=129萬元
（該房地產公司兩項業務合計淨收入如下：）
合計淨收入：14800+1744=16544萬元
【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二淨收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。
（三）園林綠化的稅務籌劃
金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園林綠化工程費用約為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費佔比約為60%，因此合理估計該項目中的苗木費為464萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業公司主要有三種供應商可以選擇。其中甲公司是以建築安裝為主業，經營範圍包括苗木種植。乙公司是專門進行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業，經營範圍包括建築安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發票。
【分析】
方案一：合立安裝法
與甲公司籤訂園林綠化施工合同，同時附帶苗木銷售共計約774萬元
可抵扣進項稅額＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（萬元）
採購成本=774-76.7=697.3（萬元）
方案二：分立合同法
與甲公司分別籤訂銷售合同464萬元、建築安裝合同310萬元
可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）
採購成本=774-84.1=689.9（萬元）
方案三：分開訂立法
先在乙公司購買苗木464萬元，再與甲公司籤訂100萬元的施工合同
可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）
採購成本=774-84.1=689.9（萬元）
方案四：合立購買法
與丙公司銷售苗木同時提供園林綠化工程，總價款為774萬元
可抵扣進項稅額＝774÷（1＋13%）×13%＝89（萬元）
採購成本=774-89=685（萬元）
【結論】四個方案支付的總費用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進項稅額要更少，方案四可抵扣進項稅額最大。如果要和以建築安裝為主業、經營範圍包括苗木種植的企業合作時，房地產開發企業把苗木銷售費用和綠化施工費用分開籤訂合同更好；同時，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司籤訂綠化施工合同也可以達到相同的籌劃效果。
3、房產銷售環節的稅收籌劃
（一）銷售定價的稅收籌劃
嘉業 海棠灣的32#商品房，同行業房價為1700～2000萬元之間，開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元。
【分析】
除相關稅金外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。
方案一：公司要享受起徵點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.269=1814.67萬元，此時增值額為287.9萬元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。
方案二：公司要適當提高售價，則總房價至少要超過
1934.79（1430×1.353）萬，提價120.12萬才會增加總收益，此時增值額為401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）萬，應納土地增值稅為120.48（401.6×30%）萬。
【結論】當同行業的房價在1700～2000萬元之間時，公司應選擇1814.67萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高於1934.79萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
（二）房屋裝修費用的稅收籌劃
嘉業海灣房地產在南*開發了商品住宅項目，住宅小區容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建築面積在90—140平方米，總建築面積為10000平方米，其中地價及開發成本為9000萬元，準予扣除的開發費用1000萬元，扣除項目金額合計為1億。企業直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。
假設企業的銷售模式為方案一,後經過實地考察調研，建議在售價加上裝修成本後定位19000元每平方米，將毛坯房裝修後銷售，定為方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
應納稅金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43萬
增值額=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67萬
增值率為34.47%
應納土地增值稅=3346.67×30%=1004.001萬元
應納企業所得稅=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67萬
淨利潤=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107萬
方案二：出售精裝房
應納稅金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57萬
增值額=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67萬
增值率=19.46%
（註：增值率未超過20%不交土地增值稅）
根據上述第三點政策可知該公司所開發的商品房屬於普通住宅，所以該公司免於繳納土地增值稅。
應納企業所得稅=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67萬元
淨利潤=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740萬元
【結論】通過測算(裝修成本為3000元每平方米),企業應繳納主要稅金總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本後，企業採用方案二淨利潤增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進行分析，僅增加了部分房地產開發成本，卻享受到稅收優惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。
4、售後清算環節的稅收籌劃
（一）土地增值稅清算的稅收籌劃
（1）土地增值稅核算方式的稅收籌劃
嘉業 海灣有31棟和32棟兩幢商業用房，且處於同一片土地上，銷售31棟房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售32棟房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
【方案一】分開核算時：
31棟房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；
32棟房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；
共繳納土地增值稅175萬元。
【方案二】合併核算時：
兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；
允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；
應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。
【分析】通過比較可以看出，合併核算對公司是有利的。從上例可以看出，由於兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，並將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃
以嘉業房地產企業開發項目開發一期為例（見表一），採用分兩類（即普通住宅和其他）對項目進行清算，企業應納土地增值稅1029萬元，稅負率0.98%（見表二）；採用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對項目進行清算，應納土地增值稅2343萬元，稅負率2.28%（見表二），兩者計算應繳土地增值稅相差較多。若採用四分類，企業稅負更重。
表一：金域海棠項目清算項目基本情況表 （單位：萬元）
備註：一期地下室總建築面積28514.04㎡，車位790個。
表二：某房地產項目土地增值稅分兩類、三類 （單位：萬元）
通過上述計算，可以看出，在此案例中，房地產企業進行土地清算時，對房屋類型採用分三類的方式，稅負更輕，但是該結果僅限於此案例。
5、後續管理環節的稅收籌劃
（一）合同合併與分立的稅收籌劃
嘉業房地產企業有未售完的閒置房產中共2.5萬平方米，公司決定按照每平方米每月110元對外出租，該價格包含了物業管理費和水電費，假定每月從客戶處收取的物業管理費和水電費合計為60萬元，該企業的租金收入收取方式有兩種方案可供選擇。
【分析】
方案一：房租收入與物業收入統一收取
按照從承租方收取的總價款275萬元與客戶籤訂一份房屋租賃合同，不區分房租收入與物業管理收入。每月租金收入為2.5×110=275萬元，企業應該繳納的房產稅為275×12%=33萬元，應該繳納的增值稅、城建稅及教育費附加合計數為275×11%×(1+7%+3%)=33.275萬元，以上納稅金額總計為33+33.275=66.275萬元。
方案二：房租收入與物業收入分開收取
與承租方籤訂兩份合同，一份是以房地產企業名義籤訂的金額為215萬元的商品房出租合同，另一份是以下設物業公司名義籤訂的金額為60萬元的物業管理合同。站在最終投資人的角度看，每月從承租方處收取的總收入仍為275萬。
房地產企業應納房產稅：215×12%=25.8萬元
應納增值稅、城建稅及教育費附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015萬元
物業公司應納增值稅、城建稅及教育費附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96萬元
【結論】與方案一相比較，方案二可以在保持總收入不變的情況下，房地產企業少納稅66.275-25.8-26.015=14.46萬元。
以上就是根據江*嘉業有限公司金域海項目分公司已建項目——嘉業 海灣和擬建項目——蛟湖經典為例的籌劃案例。其他企業參考本案例請結合自身實際情況。