◎買進深圳（ID：buysz2020） | 內容來源於：深圳壹地產
近日（1月12日），在深圳舉行的「美好人居·向灣而生」暨深廣電大灣區第八屆最美人居年度盛典上，多位業內專家對2021年中國最新經濟形勢分析和深圳樓市政策大爆猛料。
第1現場進行了相關報導：
以下是著名經濟學家、經濟學博士馬光遠、中國城市規劃設計研究院深圳分院副院長王澤堅、深圳市政協委員、深圳市住房研究會執行會長陳藹貧、花樣年控股集團董事局主席潘軍以及中國城市經濟專家委員會副主任、廣東省房地產行業協會專家宋丁當天分享的乾貨，對新的一年裡購房者判斷接下來的經濟趨勢和房價走向很有參考意義。
1.
馬光遠
房價兩極分化加劇
未來核心城市依舊堅挺
著名經濟學家、房地產著名專家、經濟學博士、產業經濟學博士後馬光遠先生為大家帶來了主題演講《中國經濟：溫故2020，展望2021》。
馬光遠先生表示，在「十四五」期間，中國人口周期發生巨大逆轉的情況下，房地產整體周期在慢慢出現變化，未來整個房地產將呈現四大都市圈分布的態勢，基本上是京津冀、大灣區，重點打造雙城經濟圈。
同時，他對未來房地產走勢作出判斷：房價兩極分化加劇，核心城市堅挺；房地產稅將會在「十四五」期間基本成熟。
精選內容如下：
1、2020年房地產總體表現不錯，但「十四五」期間房住不炒的概念不會改變。
2020年中國房地產整體表現超乎大家預料，比如：房地產的銷售預計達到17萬億左右，創歷史新高。
我覺得，過去這一年中國房地產主要因為貨幣的推動，加上過去多年的反彈，所以總體表現不錯，但「十四五」期間房住不炒的概念不會改變。
2、房地產很重要，其作為中國支柱產業的地位不會改變。
房地產業是未來三大關鍵消費領域之一，可影響投資和消費，事關民生發展，做了不少濃墨重彩的規劃，2020年中國經濟表現比較好與房地產有很大關係。去年截止至11月，房地產投資反彈到6.8，在三大投資裡表現最好，因此我認為支柱產業的地位不會改變。
3、「十四五」期間，我認為房地產調控的周期會慢慢終結。
中國房地產到了新周期後，調控意義有限，我認為房地產調控會慢慢淡出，房地產的機制會加速推出。
4、對房價的判斷，普漲時代結束，房價分化的態勢越來越嚴重。
「十四五」住房市場變化比較穩定，分為三大需求：基本需求、改善性需求、投資需求。我根據這三大需求，結合人口發展的特點、未來城鎮化的數據以及改善性的需求做了測算，認為在「十四五」期間，需求出現分化的態勢。
我覺得在「十四五」期間，中國人口周期發生巨大逆轉的情況下，房地產整體周期慢慢出現變化。未來整個房地產差不多是四大都市圈分布的態勢，基本上是京津冀、大灣區，重點打造雙城經濟圈。
5、未來房地產的金融政策只會越來越緊。
我們看到金融領域，對房地產與實體經濟、金融的協調發展提出更高要求，我認為未來房地產的金融政策只會越來越緊。
6、房地產稅會在「十四五」期間出臺。
2021年的房地產整體走勢、房價走勢以及房地產政策我認為沒有太大的懸念，出現大漲的城市我認為基本沒有。2021年可能是房地產行業慢慢思考怎麼變化賽道、下一步思考怎麼玩的一年。
7、在「十四五」期間，中國經濟仍然面臨黃金的發展機遇。
中國的發展目標是到2035年成為中等發達國家，這個目標將大力改變當下全球高收入國家的格局，「十四五」在我看來是最重要的機會。
2021年作為「十四五」的開局之年，可以看到中國經濟工作會議在確定2021年的重點工作時，每一項工作都非常長遠，所以我把2021年中國經濟工作會議確立的8個重點任務概括為一句話：立足於長期主義，為中國未來的發展奠定很好的基礎。2021年中國經濟我們是非常看好的，我覺得數據沒有任何問題。
8、我對中國經濟長期看好，對深圳未來長期看好！
我對中國經濟長期看好，我對深圳的未來長期看好，我對房地產未來的發展仍然充滿期待。我認為房地產仍然面臨非常好的戰略機遇期，更重要的是大家要以變化的思維應對房地產的新周期。
02.
王澤堅
最大的機會在外圍的產業走廊
最大的挑戰在軌道交通
中國城市規劃設計研究院深圳分院副院長、教授級高級城市規劃師王澤堅先生在盛典現場做了主題為《大灣區、都市圈背景下，深圳城市規劃的機遇與挑戰》的演講。
王澤堅先生認為，未來城市不再都會持續增產，會有收縮性城市、不增長的城市出現，但城市群的人口吸納能力會持續增加，這是國際的規律。
王澤堅先生指出，大灣區是全球經濟的增長極和領頭羊，是未來的新增長空間在跨界地區。全世界60%的經濟總量在入海口，70%的工業資本和人口集中在海岸地區。粵港澳大灣區作為與東京灣、舊金山灣、紐約灣並列的四大灣區，規模很大，發展會很強勁。
同時，提出：大灣區、都市圈背景下，最大的機會在外圍的產業走廊，最大的挑戰在軌道交通。
精選內容如下：
都市圈是我們國家推進都市城市群眾的概念，是以城市圈內部一小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態，大概以一小時可以界定都市圈最核心的範圍和半徑。
北京都市圈非常集聚，倫敦、巴黎、東京這三個都市圈擴張比較大，且都比較成熟。其中東京都市圈與深圳都市圈雖然半徑不一樣，但是劃分圈層的邏輯和概念基本接近，可做對比參考。
東京都市圈：外圍120km，第三圈層120km範圍內，第二圈層60km範圍內，第一圈層30km範圍內；
深圳都市圈：第三圈層200km範圍內，第二圈層100km範圍內，第一圈層30km範圍內。
同比數據進行比較，可以發現三個特徵：
第一圈層：人、地規模相當，要素集聚程度偏高。
第二圈層：人口集聚力下降，經濟效益差距拉大。
第三圈層：人口規模相當，但經濟發展差距極大。
60年之前，東京都市圈核心城市佔65%的人口比例。90年代高速發展，從39%到52%的增量在第二圈層，後面可以看到東京都人口增長持平。都市圈時代，60年代日本是60%城鎮化率，人口會向大都市圈集聚，大都市圈內部增量主要在第二圈層。
日本是通勤帝國，有非常強大的軌道交通系統，據說東京都市圈很多人可以接納1.5小時長期的通勤時間的，換取更多都市的便利和低成本的居住環境，公共服務相對來說比較均衡，支撐距離更長。
深圳都市圈的範圍，如果用一小時通勤距離核算，第一圈層：深圳特區內外原來核心城區的範圍內做大做強，按照規律來看其總量受控。第三圈層：生態發展區，核心城區做優做強，外圍做特色小鎮。重點在第二圈層：深圳都市圈的規劃未來發展重點地區培育一些戰略性節點，特別是跨界發展的。
現在很多跨城通勤、跨境通勤，不是住在邊界到深圳特區內上班的，而是在這兩個地區有跨界的流動就近組織。同樣道理，我們看到創新園區也是臨近邊界的，例如：松山湖生態圈、潼湖智慧區、深汕合作區等。
從都市圈規劃角度來說，個人判斷未來新的增長地區一定在這些跨界地區。在60公裡範圍內，我們軌道投入並不是特別多的情況下，一定有快線支撐的情況下，它和核心城區之間可以保證一小時通勤。
如果我們借鑑日本東京都市圈發展經驗，植入平衡的發展單元的話，其空間也非常巨大。總的來說，對都市圈來講我們最大的機會在外圍的產業走廊，最大的挑戰在軌道交通。
03.
話2021激蕩大灣區，
共話灣時代
在圓桌論壇環節，深圳市政協委員、深圳市住房研究會執行會長陳藹貧作為主持人，面對面對話馬光遠、王澤堅、花樣年控股集團董事局主席潘軍以及中國城市經濟專家委員會副主任、廣東省房地產行業協會專家宋丁，為大家帶來《對話2021：激蕩大灣區共話灣時代》的主題研討，就2021年最新的經濟形勢分析和樓市政策展望進行了現場訪談。
潘軍先生重點提到，中國房地產未來的集中度會進一步延伸，誰做到好產品、好服務、好社區，誰就贏得未來10年的黃金髮展期。
陳藹貧先生提出，從目前「十四五」的規劃數據來看，我們今後的住房用地將佔整個建設用地的30%。
在最後，宋丁先生表示，大灣區就是超級機遇，在於你的眼光和選擇。
精選內容如下：
潘軍先生
1、目前人均住房面積量能滿足人居需求，但存在人口流動不均衡性的問題。
中國房地產發展30年，經歷了幾個階段：從剛開始房地產的萌芽期（1992-1998年的調控），到1998年放開，隨後經歷20年高速發展期，業內認為是平臺發展期，尋求質量。
雖然，我們認為行業目前的量以及人居住房面積已經能夠滿足城市人居住需求，但還是存在人口流動的不均衡性的問題，房地產進入後半場最重要的是為有需求的市場提供更優質的產品。
2、未來調控一定會放開，深圳剛性需求與高端改善將分開。
一是我們認為剛性的需求、人才房等，這將會是政府職能。深圳「十四五」期間計劃推180萬套人才房，提供給來到深圳的年輕人。
二是高端改善的部分交給市場，比如新加坡住房體系以及他們的土地供應模式。我們做過相關分析，認為「十四五」期間商品房和人才房之間的比率一定會產生較大的調整。中國一共有22個城市圈未來是人口流入的，他們大概率會參照新加坡發展方式，繼而去變化、演化，不斷探索適合自己本身城市的發展方式。
屬於市場的，交給市場；屬於保障性的，政府會進行調整；房地產開發商在裡面擔任的職責會產生變化，將配合政府回歸居住本能的發展邏輯。
3、未來房地產需求建立在改善性需求上。
未來房地產的需求一定是建立在改善性需求上，誰在商品房銷售上擁有更好的客戶服務口碑，誰在產品的創新性上能更好地迎合現在主流消費群（現在是90後，未來是00後），誰就能佔據下一個黃金髮展期。
過往20年，行業發展邏輯是不斷做「快周轉」，隨著目前行業集中度越來越高，行業發展邏輯將產生變化。目前中國房地產百強在行業內佔比已經超過70%，未來的集中度會進一步延伸，行業進入平穩期。現在，向管理要紅利，誰做出好產品，能提供好服務，能打造好社區，誰就能贏得未來10年的黃金髮展期。
宋丁先生
1、未來應該因城施政，解決深圳住房問題可考慮嚴控需求側，加大供給側。
房地產是國民經濟基礎性產業，從深圳的情況來看尤其明顯，比如：一線城市可以分三個角度來看。
從房價層次來看，北上深都是6-8萬之間，廣州3萬多，你在一線排的是1.5線，不是一個臺階了，所以廣州屬於第三城市。
從供求關係來看，北京、上海住房自有率（擁有紅本房產證）約90%，而深圳的僅30%。
從市場成熟來看，中國房地產從深圳發源，回過頭來看房地產發展最不成熟的就是深圳，因為供需關係決定的，需求關係太厲害，只有30%。為什麼二手房漲到8萬多，因為太多人想要房子，沒有房子。
以上三個角度可看出，深圳是一類，北上是一類，廣州是一類。深圳的住房問題只有用解決深圳的辦法來解決，那就是因城施策。
2020年10月，中央頒發與深圳有關的政策，涉及到土地部分，講得很清楚：第一，提到「在空間內部裡解決土地不足問題，不要指望莞惠擴容」。第二，提到「基本農田用地由深圳直接批准」。
其實，解決深圳住房問題很簡單：在需求側嚴加管控；在供給側加大改革，增加供地，除了城市更新外，從非農用地、生產方面騰出足夠多的土地，使深圳在「十四五」期間每年的新房供應量達到10萬套以上。我們目前年供應大概3-4萬套，如果供應量能達到10萬套以上，那發展前景是非常好的。
2、未來深圳大灣區是美好的。
在深圳都市圈、大灣區政策推出來後，近期出現一些城際之間關於「基礎設施建設、產業布局等發展過程中」的問題，大家要做好充分準備，「十四五」期間的發展道路上會有一些挑戰。
不過，無論如何我仍然特別看好深莞惠，看好深圳都市圈未來長期的發展。要知道，過去這麼多年中，地區之間基於市場相互融合的格局已經出來了，這是任何行政力量阻擋不住的。