近期，銀灘房產「脅迫」購房，「售後包租」承諾等問題在媒體關注下成為網絡熱點。當地政府通過官方平臺發布了情況通報，部署開展二手房中介機構、商品房銷售市場等集中整治行動，解決銀灘房地產「亂象」。 銀灘房地產真實狀況如何？存在哪裡亂象？記者實地採訪調查。
是自由選擇的自願購房？還是被限制行動的脅迫購買？
10月底，湖南媒體報導長沙市民姚先生跟團免費遊銀灘被強制購房。
記者了解到，姚先生來乳山銀灘看房前與房產銷售公司籤訂的看房協議中，也明確標有「看房團」字眼，而並非報導中姚先生所述的「旅遊團」。10月25日，湖南岳陽電視臺「網眼看嶽陽」欄目報導了乳山一家房地產企業舉行的商品房發布會，報導視頻顯示姚先生參加了此次關於商品房推介的發布會。
關於報導中「被逼迫」購房的行為，山東省和威海市市場監督管理局連夜對涉事房地產和當事人進行調查取證，調查結果是——姚先生系自願購房，報導中所稱的限制自由、強制買房等情況均不屬實。
對於報導中姚先生退房聲明系「照稿讀」的情況，涉事企業稱，姚先生在2天考察期結束前交納了3.5萬元的定金，返回長沙後補繳了購房首付餘款8萬多元，並於13日後，到當地辦事處配合準備房貸資料，並提供了身份證、戶口本、收入證明等資料。所以，開發商認為姚先生對此次購房行為並無異議。當姚先生申請退房時，也建議其通過法律途徑解決。
媒體報導後，企業方也與姚先生達成了協議，即退房退款，但需要姚先生澄清事實，所以就出現了姚先生所謂的「通報是地產公司寫好的照讀」的說法。對於這一說法，銷售商也未否認，解釋為「擔心當事人反悔，所以需要留下視頻資料，以避免未來的法律糾紛」。從媒體報導的視頻中也可看出，姚先生照稿讀的視頻是第三者拍攝，顯然當時有第三方在場錄像，這也驗證了企業所述基本屬實。
針對這些情況，山東、威海、乳山各級政府都高度重視，第一時間成立調查組進駐涉事企業對房產銷售中可能存在的誇大宣傳、強制銷售等行為進行調查，要求企業規範房產交易行為，並對不實報導進行澄清。
近期，乳山市不定期對銀灘區域內的房地產銷售現場的五證信息、營業執照公示、銷控表及價格表公示等進行了全面檢查，並要求開發企業在售樓現場公示《購買新建商品房應注意事項》，讓購房人對《購買新建商品房須知》閱後籤字確認，提醒其審慎籤訂買賣合同，從源頭上規避購房後矛盾糾紛。
購房糾紛通過法律途徑解決受阻？
我國《商品房銷售管理辦法》中明確規定：「房地產開發企業不得採取『售後包租』或者『變相售後包租』的方式銷售未竣工商品房」。發改、住建等部門也多次發布通知，強調期房「售後包租」違規。對於媒體報導的西安王慶華案例，從兩級法院的審判結果看，當地企業並沒有違法行為。
據房地產領域相關人士介紹，售後包租始於上世紀90年代，伴隨著房地產投資熱潮產生，過去經常被很多地方的開發商用來快速回籠資金、轉嫁風險。但近幾年隨著法律法規的完善，大部分企業為了規避法律風險，不會開展售後包租行為。但也不排除，個別開發商或者銷售人員，為了達到吸引客戶買房、增加成交率變相以包租為噱頭進行營銷。
對此，乳山市全力整治售後包租、返租行為，對出現的變相售後包租、打擦邊球等行為，開展走訪調查，對有足夠證據證明屬於售後包租行為的，依法依歸進行處罰。對存在糾紛的合法租賃，積極調解租賃雙方促進和解，無法達成和解的，引導雙方通過仲裁、訴訟方式解決。
近期，乳山市圍繞銀灘房地產領域存在的突出問題，本著疏堵結合、標本兼治、懲防並舉、注重長效的原則，集中開展商品房銷售市場集中整治、二手房中介機構集中治理、歷史遺留問題處置和物業管理規範提升、配套設施完善提升等五大行動，促進銀灘房產健康發展。
針對房產銷售公司，特別是中介的一些誇大虛假宣傳行為，乳山市每年都會組織相關部門開展聯合執法重點查處無證經營、虛假宣傳、誇大宣傳等違法違規行為。在房地產中介機構管理上，乳山市還推行了中介機構登記備案制度，對中介機構實行星級管理，住建部門結合日常現場巡查、合同抽查、投訴受理等實行動態管理，直至清出房產代理市場。
1800元的低價房佔比多少？和平均房價差距有多大？
對於銀灘房產的現狀，社會各界評價褒貶不一。
銀灘的空氣、水質、氣候、沙灘等自然生態環境是吸引全國各地業主前來置業的優勢，購房者抱著旅遊度假、休閒養生的目的購置海景房。這一置業目的也導致了銀灘海景房入住率有明顯的季節性。同樣，這也是全國各地旅遊地產都普遍面臨的共性問題。
關於銀灘房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業主因旅遊度假購房，每年夏季來短住，造成季節性閒置；有的業主因養老購房，因沒退休或退休後無法離開居住地，造成短期閒置；有的業主為投資購房，沒有居住計劃，造成長期閒置。
據有關資料顯示，乳山銀灘海景房開發始於上世紀90年代，隨全國房地產開發熱潮而興起。當年，同期各種渠道的資金紛紛流向房地產領域，投資房產是很多人理財的重要手段，在一段時間以來，買房增值成為社會共識。但隨著國家宏觀政策調控，特別是近幾年來，「房住不炒」的大背景下，房地產價格持續穩控，沒有出現大幅度上漲。因此，很多投資者由於無法實現自己的利益追求，紛紛選擇拋售房產套現。
據銀灘當地長期從事房產銷售的機構介紹，銀灘海景房開發較早，雖然規模大，但大部分房產已經銷售，是「有主」的房子。因此，隨著房價的持續穩定，以及考慮未來房產稅等因素，市場上就出現了大量的二手房，二手房價格自然偏低，這也是符合市場規律。
至於每平米1800元的海景房，日前自媒體「素說樓事」以自己的親身親歷給了回答，一個在銀灘住了12年的北京人說，不但沒見過這麼便宜的房子，詢問中介也沒有見過，如果有也肯定不是「正經」房。網上報導的「銀灘不足2000元每平米的海景房」，都是拍的閣樓，即樓層層高與普通樓層低的樓頂樓，而在乳山當地，閣樓大都是隨普通樓層贈送，不會單獨售賣，也就是說，在計算頂樓單價時，不應該把閣樓贈送的面積算進去。而有些中介為了吸引購房者，或者有些媒體為了報導吸眼球，自然地把閣樓面積算到了總面積中。
對於投資銀灘海景房「血虧」的報導，「素說樓市」也列舉了朋友的例子。三年前，以80多萬的價格購置了一層帶小院的房子。如今，二手房房價是90多萬，漲幅10%。
記者在銀灘採訪中，也遇到了很多常住銀灘的業主，他們購置的房價也不等，單價從八九百一平米到過萬元一平米，這些房子有磚混房、毛坯房、電梯房、精裝修房等不同類型。銀灘已售海景房的規模很大，也有很多業主由於種種原因只能通過降低房價出售，偶爾也會出現網傳低價房。同樣，也存在中介故意以低價房為噱頭拉攏客源的現象。
在銀灘正在售賣的樓盤中，均價在8000元以上，配有完善的公共服務設施和物業服務，樓房的建築質量、配套、綠化水平也都明顯優於舊樓盤。銷售人員也介紹到，作為一種稀缺的資源，隨著海邊區域海景房的開發，以及政府對房地產開發的管控，能夠開發售賣的海景房越來越少。隨著拿地成本、建築成本的增長，以及配套硬性要求投入的增加，新房的價格比10年前的價格自然要高，這是正常的市場規律。
低價看房團是個什麼「團」？
一位長期在異地負責組織看房團來銀灘的銷售商告訴記者，以往的確存在以旅遊的名義組織外地客戶來銀灘看房，畢竟剛開始很多人不了解銀灘，只能通過多推介銀灘自然生態環境讓購房者在短時間內了解銀灘，進而增加購置房產的可能性。但是，隨著銀灘房產銷售面的覆蓋，以及全國各地海景房、山景房、湖景房等銷售模式的推廣，很多人對過去旅遊看房的模式已經有了清晰的認識，對銀灘城市環境也有了更多的了解。因此，在銷售模式上，也由過去「發傳單」式的「廣撒網」、以低價遊為噱頭吸引遊客變為精準的房產推介會營銷。即在客戶看房前，組織大型推介會，全面介紹樓盤信息，讓客戶在來銀灘之前就能夠提前了解房產信息。因此，他們在跟客戶籤訂看房協議的時候，會明確告知客戶參加的是看房團，而非旅遊團，到乳山銀灘的主要行程安排就是在各個售樓處看海景房。
記者還從銷售公司了解到，為了降低銷售風險，在客戶群體的選擇上，他們也有一定的「門檻」。譬如，在年齡上，有的銷售公司就明確規定，報名看房團的客戶，歲數不能超過60歲。銷售公司人員解釋到，這樣的規定，既考慮到了購房者的身體狀況、貸款資質，也考慮到了未來退房的風險。畢竟這個群體的社會閱歷比較豐富，了解銀灘的途徑也比較多，對銀灘的信息掌握也比較客觀。同時，為了讓客戶能夠較為全面了解銀灘房產，部分銷售公司還推出了帶看二手房業務，帶客戶看價格在每平米3000元、4000元左右的二手房，降低客戶後期因二手房房價低產生的心理落差。
一位銷售人員說，雖然設置了一定的「門檻」，但由於客戶構成比較複雜，因退房，特別是全款退房發生糾紛也時有發生。雖然，購房是市場行為，遇到糾紛應該通過正常的司法途徑解決。但是，存在購房者為能夠儘快全款退房，不願意按法定流程申請，利用媒體炒作達到退房目的，因此房產銷售公司也面臨著輿論和經濟損失的雙重壓力，苦不堪言。
乳山實施「冷靜期」是否可行？
日前，乳山市官方發布通報稱，探索實施購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難的問題。據了解，目前廣東東莞於2019年在部分樓盤中推行了「兩天無理由退定」政策，不過該政策僅適用於還未籤訂購房合同的情況。其實，對於已籤訂購房合同的無理由退房在國內外都很少見。而乳山政府和企業的這種承諾，不僅僅是一種態度，更多是在推行房產的誠信交易。
對於為什麼要探索設立「購房冷靜期」？西南財經大學住房調查與研究中心副主任戈代春認為，引入「購房冷靜期」，不僅可以保障消費者權益，及時挽回衝動購房的損失，還能打擊銷售方過去營銷和虛假宣傳，維護地產行業的誠信秩序。
通報發出後，有許多網友留言。有的網友表示，「購房是市場行為，也是大額支出，消費者應該為自己的行為負責。」有網友認為，「買房要理性，購房冷靜期的出發點是為了保護購房者合法合理利益訴求，一定要防止利用政策惡意退房，破壞市場秩序。」有的網友留言說，「房地產市場秩序需要企業和消費者共同維護，而不僅僅是靠政府的政策推行來保障。」
銀灘房地產發展是當前我國旅遊地產發展的一個縮影。作為全國最早開發海景房的地區之一，銀灘的發展經歷了從迅速擴張到發展放緩、發展瓶頸期的過程，看似是銀灘一個區域出現的問題，其實折射出全國許多城市房地產發展遲早面臨的陣痛。
由於過去房地產業規模快速擴張，城市發展理念的滯後，銀灘出現了城市設施配套與房地產開發不同步的問題。所以，當一波波購房者湧入銀灘，交通出行、醫療保障、供暖供氣等基礎設施配套系列問題隨之而來。於是，早在十年前，當地政府就叫停了普通海景房的開發，要求新建海景房必須配套規劃相應的服務設施，並同步加大基礎設施配套提升。但這些歷史遺留問題的解決需要時間，償還歷史欠帳也非一朝之功，還需靠發展來解決。
國家統計局11月中旬發布數據，10月份商品住宅銷售價格漲幅平穩回落。也有分析人士預計，明年房價將繼續保持平穩。此前，「房住不炒」的出臺，導致銀灘已售房產湧向二手房市場，二手房存量增加，加之新房的拿地、建設成本增加，無形中拉大了一二手房差價，出現了新房每平米近萬元，二手房均價不足一半的情況。不過，從銀灘近幾年的房價統計來看，並沒有出現暴漲暴跌的情形，仍在正常增長幅度內。因此，用個案來概括銀灘房產整體發展是不客觀的，也不是全面的。
未來，隨著房產稅等真正涉及利益調控政策的出臺，部分「炒房客」為回籠資金，很可能會選擇降價拋售等極端手段。二手房與一手房價格差加大的現象很可能加劇。但不可否認，「房住不炒」 這一國家樓市調控的主基調，既是我國經濟健康發展的必要舉措，更是解決以銀灘房產為代表的旅遊地產發展之痛的良方。
據媒體報導顯示，東莞市政策實施後，2019年商品房退定投訴問題較2018年減少近六成，對規範開發商銷售行為、維護消費者權益起到了積極作用。其實，房產交易也就是不動產交易，不是普通商品買賣，有嚴格的流程和手續。因此，銷售者在購房，特別是異地購置海景房的時候，一定要理性置業，綜合評價後購買，切記一次看房就衝動消費，避免發生購房矛盾和糾紛。