真實數據曝光!上海16區比拼,上海人最愛在哪個區買房?結果顛覆認知!

在剛過去的11月，一個有意思的現象是，上海有個區賣掉的新房幾乎等於其他區的總和。

來源：百盛評估，數據以網籤為主

坦白講，我沒有想到是寶山區。

我又去看了看二手房市場，寶山區的成交量，也排進了前三，浦東是第一。

一直沒有什麼大消息的寶山，為何成了香餑餑？

01

我們先來看看寶山賣掉的都是什麼樣的房子。

位置分布在上大、共康、楊行、美蘭湖。

主力戶型3房，單價5萬/m 左右。

從已有的數據來看，剛改人群是現在的購房主力。寶山受到了他們的親睞，尤其是大華公園城市，11月26日一開盤，就刷新了今年單周成交量最高的記錄。

從地圖上來看，上大、共康是寶山較靠近市區的板塊，配套較為成熟。此外，價格與產品的定位較準也是此次被熱買的一大原因。

儘管如此，寶山區在上海人心中的認可度也值得聊一聊。

在上海人眼中，寶山可能最不像郊區，相較松江、嘉定、奉賢、金山這些郊區，離市區更近，也更方便。

但是寶山的發展，經常被詬病為最緩慢的那一個，而且各板塊發展很不均衡。

講真，有點可惜。

這和寶山區歷史淵源有關。

寶山的起步主要依靠貨櫃運輸以及寶鋼製鐵兩大產業，但成也蕭何敗也蕭何。

各種廠房、工業建築以及貨櫃卡車，隨之而來的噪音、灰塵、老工業痕跡制約了寶山區的城市界面。

寶山楊行「城中村」

四通八達是城市發展的天然需求，阻隔發生在哪裡，繁華就被阻斷在哪裡。

寶山呢，被各種阻隔、撕裂：

· 一座封閉式工廠，阻隔了城市發展的道路，導致商業氛圍沒法形成。

· 一根根區域內鐵軌， 將整片區域撕裂。

·一座軍用機場，造成至少3公裡寬度以上的隔離帶。又因為航道和限高的需求，影響了周邊建設。

這些因素導致連片開發的區域沒那麼多。

但是從另一個角度來看，可以盤整的空間其實很大。最近幾年，鋼鐵廠和大場機場搬遷的消息時有傳出。

寶山要發展，急需一場升級。

02

現在，寶山區，尤其是北面，農田、城中村、老舊工業地正在大拆大建。

我整理了一份寶山全區的拆遷地圖,大家可以對照看看，想像下未來寶山區的變化。

截止12月初，寶山確定的拆遷項目為17個，徵收土地達到477227m 。未來，這些土地將變為新的道路、綠化、市政設施或住宅。

寶山正在經歷蛻變期。

我們都知道，房價往往是與所在區域的價值相匹配的。

此次熱門的上大、共康板塊均價在5萬/m 左右，對比其他中外環地區，算低的。

過了外環的寶山，則在3-4萬/m ，有的甚至低於3萬/m 。

能成房價窪地的寶山主要受制於區域發展。如果去掉這些不利因素，房價會是多少呢？

說了這麼多寶山的不足，我們看看，寶山還有哪些隱藏優點。

畢竟，上海購房者用真金白銀選了這裡，而沒有選擇同樣低價的其他區域。

03

寶山的交通底子還不錯。

既有3條市域軌交，也有南北高架和逸仙路高架。

明年有15、18號線通車，都是貫通南北的大動脈，北邊從寶山開始，通往楊浦、浦東、普陀、長寧、徐匯、閔行。（對寶山沿線影響可參考舊文：定了！上海這些地方要通地鐵！沿線房價……）

遠期，會有19號和21號線。19號線，聯通春申、前灘、世博、陸家嘴、北外灘等板塊；21號線一期串起迪斯尼、張江、金橋、外高橋等地。

還有傳說中的寶嘉線，屬於一條市域級鐵路，可以與11號線的嘉定新城站實現換乘、也可以在寶安公路和嘉閔線之間實行換乘。

值得再說的是這兩年的學區崛起。

老實講，寶山一直不算是上海的教育高地。

但近兩年，上海幾大名校紛紛來寶山開分校、開附屬學校，先是華二寶山實驗、寶山世外。

今年，上海外國語大學附屬寶山雙語學校也來了。

在上海公民同招後，九年一貫制的公辦學校很吃香，加上又是」上外系「。

雖然上海名校眾多，但上外系的地位還是很高的。

這可以看兩個數據：

·93.47%的保送率。

· 國際名校錄取率排名第一。（國際名校是指:耶魯、普林斯頓大學、史丹福大學和麻省理工學院）

當然，寶山這所新開分校的實力是否能跟其他學校相媲美呢？

目前還無法用成績來回答，但從寶山區政府對此學校的重視程度中，可窺一斑。

首先，1.6億的投資達到了一個政府重大市政的投資標準。其次，聘請了上外附中資深教師、專家顧問團隊協同督辦教育，保證教學水平。

畢竟對於實際居住者來說，任何宏大的願景規劃，都不如交通與教育資源來得實在。

沉寂已久的寶山，迎來了上海樓市裡突如其來的一把火。事實上，儘管上海買房人的選擇有點出乎意料，但最終結果就是如此！

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