今年，是深圳經濟特區建立40周年。
在這個關鍵的年份，「深圳擴容、臨深劃入」等傳言又開始大肆傳播，而且都說的有鼻子有眼睛，甚囂塵上......
圖源 家在深圳
臨深，一直以來被開發商、中介提的比較多，而且大部分買不起深圳的購房者普遍都能接受，認為這是不錯的選擇。
大家之所以接受，很重要的一個原因是比起三四線城市，臨深是優質產品，能「沾光」。
但實際上，臨深城市這麼多片區，很多發展參差不齊。
有些片區的樓盤掛牌價，甚至超過了深圳（表格松山湖跌幅1.2%，數據詳見評論）。
最近感受最明顯的就是東莞，松山湖有樓盤掛牌價高達10萬/㎡，把深圳許多樓盤遠遠甩在了後邊。
而惠州跟中山，近兩個月同比漲幅則是呈下降趨勢。
如果我們窺探這三個城市，會發現發生了一些微妙的變化。
01
被譽為「世界工廠」的東莞，是一個非常成熟的老城，有深厚的文化底蘊。
深圳本土面積狹小，作為與深圳接壤邊界最大的城市，東莞有著很大的優勢。
除了城市片區生活配套較為成熟，近兩年深圳的製造企業、研發埠在向東莞轉移，人口居住自然也向東莞遷移。
新一線城市近兩年戶籍人口增量21世紀經濟報
整體來看，其他臨深片區，鳳崗、塘廈、清溪、黃江、大嶺山的二手住宅掛牌價都是2萬/㎡起步，不便宜。
如果考慮自住，可以淘一淘合適二手房，而鳳崗和塘廈是優選，配套較好、交通也較為便利。
從城貌和經濟上，塘廈優於鳳崗。鳳崗西部有大量的工業區，缺少可開發地塊，臨深樓盤主要集中在東部。
雖然鳳崗直插龍崗腹地，距深圳中心區更近，按道理來說，會更具備臨深價值。
但在二手房住宅掛盤價中我們發現，漲幅最高的並不是鳳崗而是塘廈。
而接壤龍華觀瀾的塘廈，因為觀瀾農民房多、工廠多、城市面貌差，二手掛住宅牌價卻去到5.1萬/㎡，反觀塘廈僅2.9萬/㎡，雖然城建有待改善，但價格平民。
有中介表示，在塘廈買房的大概70%都是深圳客，大部分是在龍華觀瀾、福田上班。
這兩個鎮，也是併入深圳最廣泛的傳言。
不得不提的一點是，東莞主漲片區並不是與深圳接壤的鳳崗、塘廈或者清溪，而是較遠的松山湖片區。
最近東莞因為房價過高、引起大眾關注的樓盤就位於松山湖。
截至3月25日，據諸葛找房顯示，該樓盤掛牌單價高達11萬/㎡。
圖源 諸葛找房
而且在售的兩個新盤項目價格也不低，3月25日在鏈家查詢顯示，別墅均價高達4萬/㎡，普通住宅也去到了2.8萬/㎡。
與東莞臨深普遍2萬左右的房價而言，松山湖將近3萬的均價，異常顯眼。
圖源 鏈家
松山湖片區房價迅速上漲，最直接的原因就是華為的入駐，其中有終端部門、研發部門等。
在2016年5月，華為要搬去松山湖的消息不脛而走，也是在這一年松山湖樓市發生巨大變化。
圖源 樂有家
據樂有家研究中心數據顯示，2015年松山湖一手住宅成交均價僅1.2萬左右，2016年突然猛漲到2.1萬/㎡，上漲幅度達77.9%。
也從2017年開始，松山湖房價進入平穩趨勢，維持在2萬/㎡左右。
除了有華為人，松山湖還是唯一一個國家級高新科技產業園，有生益科技、天弘科技、漫步者、東陽光藥業總部等國內外行業龍頭企業入駐。
中國房地產報在2月各片區新房籤約數據顯示，城區片區、東南臨深片區、松山湖片區和濱海片區的新房均價超20000元/㎡，松山湖環比上漲19.55%，居六大片區之首。
圖源 中國房地產報
就在去年底，松山湖還因為房價漲勢過猛，不少市民在東莞陽光問政進行投訴。
其中有一條疑是華為員工的提問，「公司即使有很多地建住房，但如果員工希望換個大點的房子，4萬的價格能買得起嗎？」
圖源 網絡
如今，松山湖的房價終於有鬆動的跡象了。
二手房市場，在今年東莞各片區房價同比上漲時，松山湖卻成為唯一一個下跌的片區，塘廈漲幅41.5%最高。
從規劃定位來看，松山湖片區明顯優於其他臨深片區。但大量企業入駐，政府扶持下人才福利房供應量也會比其他片區多。而這些人才房，價格往往是商品房的一半甚至1/3。
舉個例子，華為在前些年在松山湖拿下了大量商住地，其中給在東莞內部員工提供3萬套住房，並且只賣8500元/㎡，而且還帶精裝修。
據悉，華為在東莞員工約16800人左右，供應是十分充足的。
也就是說，松山湖的投資客當下面臨的「接盤問題」會更嚴峻。
但只是短期困境。根據東莞官方規劃，未來5年松山湖人口將達到233.6萬，接近東莞全市1/3。
東莞市發展和改革局發布的《東莞市人口發展規劃（2020-2035年）》
所以，對於那些想在東莞置業的購房者，南方樓事建議：
如果是投資，松山湖未來可期，但短期內房價高與供需關係決定投資很難有收益，除非你願意持有5-8年。
如果是在龍崗、觀瀾和平湖等地方上班的剛需購房者，建議優先考慮配套較好、交通便利的鳳崗和塘廈二手房。
02
而惠州，是近來粉絲諮詢最多的臨深城市。
除了擴容的傳言，甚至有粉絲給南方樓事發來截圖表示：
「聽說廣東設立嶺南省，由深圳、東莞......組成，省會是惠州市，現在該買哪個樓盤？」
為此，這位粉絲在去年就開始關注惠州，提前布局。
「惠州成為省會」已經傳了好幾年，當然，是無稽之談。
惠州以「睡城」、「半小時經濟生活圈」為概念，炒了好些年。
但從近來數據來看，大亞灣和惠陽同比漲幅非常低，仲愷跟惠城甚至下跌。
和大亞灣連結的坪山，二手住宅掛盤均價去到了3.5萬/㎡，這也可以理解在坪山工作到大亞灣置業的購房者。
但大亞灣新盤並不便宜，鏈家顯示在售的別墅項目已經去到4.5萬/㎡，住宅在1萬/㎡左右。
圖源 鏈家
事實上，近兩年「不要買惠州」的聲音越來越多，很多購房者表示買入之後根本找不到接盤俠，被套牢了。
除了沒有產業支撐，很重要的原因是近幾年惠州一手房供應量太大。
世聯行統計數據顯示，2018年惠州全市累計成交新房175991套、1700萬平方米，均居珠三角9城市第一名。
這個成交量比深圳（29396）、東莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起來還要多。
並且，現在惠陽、大亞灣片區二手房存量驚人。
在貝殼房價地圖顯示，大亞灣二手房存量12810套，惠陽9177套，加起來是另外三個非臨深片區的3.1倍！
這還僅僅是貝殼上的數據就這麼多，如果完整統計各機構數據......
而惠州的常住人口不到500萬，實際上相當於東莞的1/2、深圳（實際生活人口）的1/4，足見惠州一手住房的供應之充足。
我們可以確定的一點是，作為大灣區唯一不限購的城市，惠州投資客數量驚人。
如果你是投資客，還是要三思而行，謹防被套。如果非要投資，請做好長持準備，未來或許能迎來利好。
在坪山上班的剛需，是自住的可以多去看看，選擇優質較為優質的區域和樓盤。
相對於東莞，目前均價在1.3萬左右的惠州，性價比也較高。
03
因為規劃修建深中通道而被劃入臨深城市的中山， 在確定消息、動工前以及開工時，每一個節點都讓中山房價「漲一漲」。
而中介們也「不負眾望」，把中山「炒」成了臨深片區。
大家感受一下，純粹依靠一條深中通道「炒」起來的中山樓市房價：
2016年，中山全市房價均價僅7000元/㎡左右，偏遠小鎮的房價維持在6000元/㎡左右。
2017年，全市均價超過9000/㎡元，偏遠鎮區房價超過7000元/㎡；
2018年中，傳出深中通道正式開工的消息，全市均價暴漲到14000元/㎡，偏遠小鎮的房價普遍過萬。
2019年，合富研究院顯示中山新房均價13821元/㎡。
在粵港澳大灣區出來後，又是一波強刺激，大量深圳炒房資金聚集，中山的房價像坐了火箭一樣直衝雲霄，一路漲漲漲漲漲。
從鏈家最新的在售新盤來看，南朗鎮的保利碧桂園領袖海均價1.7萬/㎡，去年在線下踩盤時，售樓處表示有折扣，折後價在1.6萬左右。
火炬開發區有樓盤更是高達2萬/㎡左右。
圖源 鏈家
相對於新盤高企的價格，中山的二手房市場不太樂觀。
雖然中山限購政策寬鬆，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。
但去年中山住宅成交同比下降3%，住宅新增同比下降37%，被稱為「斷崖式下降」。
土拍地塊流拍和中止現更是頻頻發生，底價成交為主旋律，溢價率基本為0。
二手房更是因為高昂的手續費，即便在去年有區域下跌超過20%，仍無人接盤。
圖源 @楊紅旭
以2019年2月-2020年2月同比漲幅為例，臨深的南朗鎮同比下跌7.6%，火炬開發區下跌6.5%。
隨著國家對樓市調控的不斷縮緊，去年一些早期的投資客開始把手中的房子拋售給後來的接盤俠，也因為這一輪的低吸高拋，有人賺得盆滿缽滿。
而那些後來的接盤俠，在中山熱潮退去之後，房價一直陰跌不止，當地的房產是有價無市，一個個都被套死在高位。
雖然現在的均價在1.2萬/㎡左右，但在未來深中通道或許會有高昂的過橋費，性價比也因此受到局限。
結
在經歷了15年那波暴漲之後，深圳關內的房價普遍在6萬元以上，即便是關外，最便宜的也在3萬元以上。
而臨深城市的幾個片區，也因為「臨深」概念房價得以迅速上漲。
回到文章開頭提及的問題，深圳向東莞跟惠州擴容可能嗎？或者，誰的可能性最大？
我們都應該知道一件事情，深圳雖然缺地，但是這些年除了拆遷舊改之後，在30年前就開始填海。
像深圳灣、前海、後海、寶中以及機場片區等等，都是填出來的。
而且不要忘了深汕特別合作區之後還有深河特別合作區，除了這種「飛地」的合作形式，說實話擴容的概率真的很小。
如果要問為什麼年年都謠傳要擴容，答案其實也再簡單不過。
因為惠州和東莞的中介要賣房子，被套住的業主要找接盤俠。
但要肯定的一點是，「深莞惠一體化」是未來城市發展的方向。
在2019年9月23日，省發改委官網發布《廣東省發展改革委關於省政協十二屆二次會議第20190833號提案答覆的函》，透露支持惠州與深圳等周邊城市融合發展的新動向。
省發改委表示，已指導深莞惠三市編制實施《深莞惠交通運輸一體化規劃》，規劃到2030年，深莞惠形成「珠江東岸1小時通勤圈」，與珠三角兄弟市、港澳之間實現2小時互通，構建15-30-60分鐘的區域綜合客運樞紐服務圈。
近兩年不管是修地鐵、修城際還是高鐵，我們都可以看到深莞惠交通一體化的新動作。
深圳規劃多條城市軌道交通和周邊城市對接，包括地鐵14號線延長到惠州、地鐵10號線延長到東莞。
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3月7日，國家鐵路集團和廣東省人民政府聯合批覆深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經深圳機場後，經東莞市，在虎門鎮以隧道下穿珠江口，經廣州市南沙區、中山市、江門市至江門站，新建正線長116.1公裡。
3月20日大灣區城際鐵路又傳出新進展。
· 穗莞深城際前海至皇崗口岸段
將在穗莞深城際延伸至前海的基礎上，進一步延伸至福田中心區，支持前海自貿區、東莞濱海新城等重點發展片區快速建設；
· 深惠城際
將進一步加強惠州中心區與龍崗中心區、龍華中心區、南山中心區、前海自貿區間的快速聯繫，彌補現有軌道交通聯繫的空白，落實深圳東進戰略；
3月22日，省發改委官網發布《廣東省發展改革委關於下達廣東省2020年重點建設項目計劃的通知》，首次披露深惠城軌的規模。
根據文件，深惠城軌由深圳前海引出，經深圳西麗、龍華、平湖、東莞鳳崗、深圳龍崗、東莞謝崗，至惠州瀝林北站接軌莞惠城際，全線設站16座。
如果按此線路實施建設，深惠城軌將串起深圳、東莞、惠州3座城市，成為深莞惠都市圈的交通大動脈。
3月7日，國家鐵路集團和廣東省人民政府聯合批覆深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經深圳機場後，經東莞市，在虎門鎮以隧道下穿珠江口，經廣州市南沙區、中山市、江門市至江門站，新建正線長116.1公裡。
從長期看來，臨深城市有價值，畢竟先天條件擺在這。
買不起深圳的剛需，臨深也不失為一個不錯的選擇。
但投資仍需謹慎，不建議資金薄弱的投資客「冒險」。
城市會發展起來，但需要時間，而時間是個變量，誰也無法確定持有多長時間。
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