近期香港房地產市場的一個焦點問題，是「僭建」風波。所謂「僭建」，說得通俗一些，便是違章建築。別看這個小小的問題，它差點把香港特區政府眾多高官拉下馬，甚至連曾蔭權也賠上聲譽。不過筆者在此想討論的是，這次的僭建讓外界認識到了香港土地產權的複雜性。
香港對違章建築標準很多，比如有人在房頂上搭建棚屋，或是在自家房子旁邊加建花圃，或是把陽臺圍起來，做成房間——這些在香港基本上都屬於違章範圍。但是在房價泡沫之下，不斷有港人「以身試法」，希望利用這些違章建築開拓自家「領土」。
一向被認為政策穩定、管理透明的香港樓市，近年來吸引了不少內地投資者。有人同樣鍾情於這些新界區的獨立房屋，因為不少這樣的獨立屋均位於山清水秀的鄉村，但是同時離香港市區也不太遠，適合作為自住用途。但這場僭建風波提醒內地買家，買樓時要看清「僭建」部分，一不留神或將賠了夫人又折兵。
這裡筆者先回顧一下整個事件。事件源於香港申訴專員公署4月19日發布的一份調查報告，揭露被調查的屋宇署和地政總署兩大部門存在嚴重官僚作風，對新界違章建築問題至今未能解決；狠批「執法效率不高，成效存疑」。隨後，香港媒體開始大量跟進新界村屋非法加建地下室及天台屋的報導。
在新界，有許多三層樓高的住宅，大家習慣稱這些房子為「村屋」。由於這些村屋獨門獨戶，沒有所謂的物業管理處，因此一些業主私自開鑿地下室，或者在天台上加建玻璃屋處於「無王管」的境地。加建出來的不僅有豪華卡拉OK房、健身房，甚至有桑拿房和陽光花房，這對於居於鬥室的香港人來說，極具誘惑。但是，由於僭建大多由非正規開發商建造，所以存在風險。因此一旦被政府部門發現，便會要求業主拆除。
頗為有趣的是，媒體對新界房產的大翻查很快蔓及城區，並且發現，從市郊的民宅，到政府人員的官邸，許多人都被牽連其中，甚至香港特首曾蔭權也名列在冊。被公眾投訴的還有政務司司長唐英年、香港教育局局長孫明揚、政制及內地事務局局長林瑞麟等多人。這些非富即貴的達人迫於公眾輿論壓力，都表示會儘快採取措施處理僭建。但那些同樣遭到揭發的新界鄉紳，則態度強硬得帶著濃濃的火藥味。
有報導稱，一些曾經上門造訪僭建建築、要求業主清拆的屋宇署工作人員，被村民追打或被放狗追咬。
香港社會歷來依法辦事，為何會有人如此明目張胆地抗衡法律？原因是，一些歷史遺留問題使得這些建築踩在法規的灰色地帶中，因此該拆不該拆，村民和政府各執一詞。
丁屋、祖屋、村屋
上述特區政府要求清拆的僭建建築，大部分為丁屋。丁屋者小型屋宇也，大部分位於與深圳接壤的新界。
丁屋制度自1972年12月開始實施。該制度規定，新界的原村居民可以向香港當局申請，在私家地上建造小型屋宇，但是並非什麼人都可以申請，也不是想建多大多高都可以。
香港特區地政總署的網站上清楚列明，申請人「原村居民」必須是年滿18歲的男子，而且其父系必須源自1898年時就為香港新界認可的鄉村居民。此外，官方對於建造的屋宇有嚴格的限制——樓高不得超過3層或高於8.23米（27英尺），而上蓋面積每層通常不得超過65.03平方米（700平方英尺）。
現在，根據地政總署的規定，如果1972年之後加建的地下室或者天台屋，則理應被拆除。但有一些香港人開始打「擦邊球」，聲稱自己的房子不是丁屋，則不需要受香港特區政府相關政策的規管。此外，有一些丁屋的僭建部分是1972年以前建造的，因此業主拒絕清拆。
為何非丁屋又可以免受政府的「僭建」管轄？原來在新界，除了丁屋之外，還有一些被稱為「祖屋」的非常古老的房子。香港特區地政總署的工作人員向筆者介紹說，祖屋是很久以前先人，例如爺爺、太爺爺等留下來的。
祖屋的產權很特別，屬於一種特殊的「集體所有制」（類似於中國內地的「小產權房」），通常由新界某村莊中同姓的幾代人共同擁有，用來供奉祖先牌位。由於不是丁屋，因此，一些村民將祖屋改建成住宅的時候拒絕遵守香港特區政府的相關政策。
但有地產界的朋友向筆者介紹，一個建築到底是丁屋還是祖屋，地契上有簡單的陳述，所以如果參考地契的話，其實基本上還是比較容易界定的。
祖屋和丁屋的存在使香港土地產權更加多元化，許多人不知道，在這個五光十色的不夜城裡，其實也有特別傳統的一面。有民間慣例指，祖屋是傳男不傳女的。
除了丁屋、祖屋之外，許多報導中還會提及「村屋」這個名詞。有資深香港地產界人士指出，大家經常說的「村屋」其實沒有特別清晰的劃分。英文為Village House的村屋就是指在一些村莊中的房屋。
999年的土地契約
在香港這個寸土寸金的地方，能夠擁有個三層小樓是很多人嚮往的。為什麼香港特區政府會如此慷慨允許原村居民在土地上蓋建丁屋？香港特區地政總署的工作人員表示：「政府就是這麼規定的，如果想進一步深究，需要翻查歷史資料了！」
不管怎樣，新界的這些村民真是好生令人羨慕。不過，他們也面臨土地所有權的問題。上面提到的地產界朋友向筆者介紹說，1997年以前，香港的土地歸港英當局管轄，港英政府批准的租用年限最多的長達999年。租期屆滿後，港英當局有權收回土地，進行再拍賣。但1997年之後，香港的土地歸中國全民所有，香港特別行政區政府只是代為行使中國政府的權力。
而1997年之後批出來的土地租用期限大多為50年。但是，根據基本法「50年不變的原則」，中國政府並沒有修改那些租期等於999年的地契，所以，至於這些土地未來如何處理，現在沒有人知道。
在香港島最古老最傳統的英皇道上（King’s Road），有某些地段的地契就是999年的，筆者曾經住在一棟這樣的大廈裡。買了這種房子的人或許會特別心安，因為不用擔心70年或者50年之後房子或許將不再屬於自己。
在此，筆者奉勸有意在香港置業購房的內地人士，在買樓前一定要看清地契，看是否有歷史遺留問題。這些問題或許隨時找上門來。如果有能力買了一些不受政策規管的屋宇，或許有額外「獎金」；但如果樓盤中有「僭建」部分，則隨時可能遭到政府的強拆。
（作者系本報駐香港特約撰稿人）