買房置業是普通百姓的家庭大事。當遭遇買房糾紛時，您是否感到困惑和無奈？如何更加安全地買房置業？近期，和訊房產與北京（樓盤）銘滔律師事務所聯合推出「和訊置業大講堂」 欄目，從房產律師的角度為大家提供專業、高效、安全的置業策略。
今天「和訊置業大講堂」開播第五講——《買房「改底單」 竹籃打水終成空》
主講律師：孫濤
案例回放
2009年10月份，王先生接到朋友電話，約他一起去山東威海（樓盤）看海景房，開發商負責接送並包吃包住，還說就算不買房也可以順路去海邊玩一玩。就這樣，王先生抱著免費旅遊的心態，跟朋友一起去了威海。
在到達售樓處後，售樓小姐給王先生描繪了一幅極其美麗的海景房畫面，面對著波瀾壯闊的大海，呼吸著新鮮的空氣，伴著落日餘暉漫步在金色的沙灘上。王先生瞬間被這一切所打動，毫不猶豫的與開發商籤訂了《商品房買賣合同》，購買了位於山東威海某旅遊度假區的一處海景房。
售後包租 說一套做一套
合同約定，開發商應當在2010年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格且符合合同約定的商品房交付王先生使用。同時，王先生還根據開發商的要求與一家度假酒店管理公司籤訂了《酒店（公寓）房間全權委託經營協議書》。
合同約定，王先生將自己的海景房交由該公司經營管理，每年收取一定的租金，海景房由管理公司全權統一經營，統一管理，統一品牌形象，統一宣傳，統一配套。
海景房爛尾
在辦完購房手續後，王先生就開始了每月向銀行歸還按揭貸款，令王先生沒想到的是，開發商一再拖延交房時間，截止到2012年12月開發商仍舊未能交付房屋，實際上該項目一直處於爛尾狀態。
而經過調查發現，該管理公司從2010年就已經不在工商局辦理年檢了，實際是一家空殼公司。
焦點
孫濤律師總結了關於該案件的焦點問題：
一、開發商在出現延期交房時，購房人是否必然的享有合同解除權？關於合同解除權的問題，首先應該看購房合同是如何約定的，如果合同中明確約定了，解除權行使的條件和方式，則可以按照合同履行。反之，沒約定那就必須要按照《合同法》中關於合同解除的條款處理，其中最關鍵的是，在催告後，解除權行使的合理期限為三個月。沒有催告時，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使。
二、在與開發商的合同解除後，如何與銀行解除貸款合同？一般我們在起訴開發商解除合同時，都會將銀行作為第三人，申請法院追加。要求法院在解除購房人與開發商合同的同時，一併判決與銀行合同也解除。
三、在與開發商解除合同後，售後包租的協議是否解除？在與開發商的合同解除後，因為標的物已經不存在，所以與包租公司的合同必然解除。如果包租公司因此而遭受損失，可以單獨起訴開發商要求賠償。
案件結果
因為購房人王先生在開發商出現延期交房時沒有及時行使解除權，結果法院以此為由駁回了王先生的訴訟請求，但後來經過王先生的不懈努力找到了開發商在樓盤開發時的其他違規證據，並成功運用自己掌握的那些證據為自己維護了權利，拿回了自己的購房款和應得的損失賠償。
律師論道
根據以往處理海景房案件的經驗，建議買房人：
一、 建議大家在購買海景房時，首選已經完成商品房竣工驗收備案的樓盤，這樣的樓盤不會出現爛尾的情況，並且順利辦理房產證的概率也大。
二、在查看開發商的商品房預售許可證時，最好能多花點時間到主管部門去核實一下此證的真實性。
三、如果購房合同中有類似的文字，「在開發商不能按期交房時，購買方放棄解除合同，選擇繼續履行」，這樣的房子千萬不能買，不管多便宜，不管配套有多好，因為這是開發商在為自己將來延期交房規避違約責任。根據我們的經驗，此類房屋一旦延期交房，多半都會爛尾。
四、開發商發放的與海景房有關的宣傳材料一定要保留好，因為這些材料在將來可能與開發商發生的訴訟中能夠作為證據使用。
五、不要相信所謂的售後包租。目前很多沿海地區海景房都採取售後包租的營銷模式，在我們看來，這僅僅是一種營銷模式而已，大多數的酒店管理公司都是空殼公司，根本不會進行實際經營。
（責任編輯：張帆 ）